대구지방법원 2026타경1020. 경상북도 청도군 각북면 남산리 1319-8 소재 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만 감정평가 이용상태는 일련번호 가·나 모두 단독주택입니다. 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘대’로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2013.03.07. 상동농업협동조합 근저당권 276,000,000원이 말소기준권리이고, 2026.01.26. 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 허영숙의 전입일은 2019.06.25.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1020 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 각북면 남산리 1319-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 소유자 | 김현지 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 389,991,250원 / 272,994,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 427,020,334원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 547.0㎡ · 공부상 지목 답 · 현황 대 · 보전관리지역 |
| 공시지가 | 51,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2013.03.07. 상동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이며 토지 남산리 1319-8이 공동담보로 기재되어 있습니다. 2026.01.26. 임의경매개시결정의 채권자는 동밀양농업협동조합 (합병 전 : 상동농업협동조합)으로 표시되어 있습니다. 매각 시 말소기준권리와 이후 경매개시결정은 소멸합니다.
② 임차 관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허영숙 | 2019.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
허영숙의 전입신고일은 2019.06.25.로 말소기준권리인 2013.03.07.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 여부와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,994,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,621,916원 |
| 1. 근저당 · 상동농업협동조합 | 276,000,000원 | 268,372,084원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 276,000,000원 중 268,372,084원이 배당되어 7,627,916원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 272,994,000원 | 268,372,084원 | 7,627,916원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 191,095,800원 | 187,620,459원 | 88,379,541원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 133,767,059원 | 131,094,320원 | 144,905,680원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 272,994,000원 → 191,095,800원 → 133,767,059원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 현재가나 추가 유찰가가 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 특수조건 — 이 사건의 핵심 리스크
감정평가서상 일련번호 가는 일반목구조 내수합판위슁글지붕 1층, 일련번호 나는 철근콘크리트조+일반목구조 합판위슁글지붕 2층이며, 두 건물 모두 단독주택으로 이용되고 있습니다. 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 각북면사무소 북서측 인근. 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며 간선도로·대중교통시설 접근성은 보통입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 면적 547.0㎡, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공부와 현황 차이. 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대’로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선 확인. 목록3 증명서 발급 가능 여부와 제출기한을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건입니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·점유상태를 직접 대조해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 허영숙의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 ‘답’, 현황 ‘대’의 차이가 있으므로 농지 관련 절차와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 389,991,250원이나 최저가 272,994,000원의 시장 대비 수준을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “권리보다 취득 절차를 먼저 본다”
이 사건은 말소기준보다 뒤인 전입자만 확인되고 매수인 인수액도 0원이라 권리 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 272,994,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다.
오히려 입찰 판단의 중심은 농지취득자격증명과 일괄매각·제시외 건물·공부상 답과 현황 대의 차이입니다. 특히 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않는 조건이 명시되어 있으므로, 이 절차를 해결하지 않은 상태에서 가격만 보고 접근해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 그러나 취득 절차의 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
