대구지방법원 2026타경100150. 대구 동구 괴전동 안심역삼정그린코아더베스트 102동 13층 1303호 아파트입니다. 현재 소유자는 최옥희이고, 2023.05.17. 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.12.26. 설정된 주식회사엔디에스 전세권 200,000,000원입니다. 이후 2025.09.16. 신한카드 주식회사의 가압류 14,694,780원과 2026.01.19. 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
권리판정상 2025.09.16. 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 그보다 앞선 전세권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다. 따라서 단순히 최저매각가 255,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 전세권 200,000,000원을 그대로 떠안는 경우 실질취득은 255,000,000원 + 200,000,000원 = 455,000,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100150 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 괴전동 655 안심역삼정그린코아더베스트 102동 13층1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 기준면적 59.9538㎡ · 철근콘크리트조 37층 중 13층 |
| 소유자 | 최옥희 · 2023.05.17. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 15,463,493원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 사용승인 | 2021.11.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 2억이 핵심
2023.12.26. 설정된 주식회사엔디에스 전세권은 전세금 200,000,000원, 범위는 주거용 구분건물 전부, 존속기간은 2023.12.26.부터 2025.12.25.까지입니다. 권리판정에는 이 전세권이 말소기준보다 앞서 있어 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 반면 2025.09.16. 신한카드 가압류 14,694,780원과 2026.01.19. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차·점유 확인 — 3201호 기록은 별도 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장재욱 | 3201호 | 2024.12.18 | 미상 | 2026.03.04 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
장재욱의 전입신고는 2024.12.18.로 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력 있음으로 판정돼 있고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 다만 점유부분이 3201호로 기재돼 있어 이 리포트의 분석 대상인 102동 1303호와 일치하지 않습니다. 감정평가에도 1303호와 3201호가 함께 기재돼 있으므로, 해당 임차 기록이 어느 매각대상에 귀속되는지는 원문 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 시세보다 높다
안심역삼정그린코아더베스트 동일면적의 최근 12건 평균은 246,166,666원입니다. 현재 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.6%로, 유찰 전 신건 가격 자체가 이미 최근 시세 평균보다 높습니다. 최신 거래는 2026.06. 235,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.97㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 12 | 242,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 21 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 25 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 20 | 245,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 21 | 257,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 25 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 20 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 246,166,666원 |
최근 거래 범위는 235,000,000원~257,000,000원이고 평균은 246,166,666원입니다. 감정가이자 최저가인 255,000,000원은 평균보다 높습니다. 더구나 선순위 전세권 200,000,000원을 실제로 인수한다면 최소 실질취득은 455,000,000원이므로, 최근 실거래 평균과 비교해 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 전세권 · 주식회사엔디에스 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,694,780원 | 14,694,780원 |
| 3. 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,935,220원 |
배당 시뮬레이션은 전세권 200,000,000원을 전액 배당하고 소유자 잔여 35,935,220원을 계산하고 있습니다. 다만 등기 권리판정에는 전세권 인수로 표시돼 있으므로, 실제 입찰 전 소멸 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 전세권이 남으면 총액은 여전히 높다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 전세권 인수 가정 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 100% | 255,000,000원 | 0원 | 455,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 204,000,000원 | 14,350,780원 | 404,000,000원 |
| 2회 유찰 64% | 163,200,000원 | 54,579,580원 | 363,200,000원 |
유찰되어 매각가가 204,000,000원, 163,200,000원까지 내려가더라도 선순위 전세권 200,000,000원이 그대로 인수된다면 실질취득은 각각 404,000,000원, 363,200,000원입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “유찰되면 싸진다”는 논리로 접근하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도1호선 안심역 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 대구도시철도1호선 안심역이 있습니다.
- 건물. 2021.11.23. 사용승인. 1303호는 철근콘크리트조 37층 중 13층 단위세대입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 소화전, 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역, 중로3류 접합, 가축사육제한구역. 공시지가 1,244,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 안심역삼정그린코아더베스트는 555세대이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부 최우선. 2023.12.26. 전세권 200,000,000원이 실제로 매각으로 소멸하는지, 낙찰자가 인수하는지를 매각물건명세서에서 확정해야 합니다.
- 배당표만 믿지 말 것. 배당 시뮬레이션은 전세권 전액배당·인수 0원으로 계산하지만, 등기 권리판정은 매수인 인수로 표시됩니다.
- 3201호 임차기록 확인. 장재욱의 점유부분은 3201호로 기재돼 있으므로 1303호와의 관련성을 원문 서류에서 분리 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 최저가 255,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 246,166,666원의 103.6%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.06. 235,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 취하 진행 확인. 2026.08.20. 채무자겸소유자 최OOO에 대한 신청취하통지서 발송 기록이 있으므로 사건 진행상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2.55억”보다 “선순위 2억”을 먼저 봐야 한다
이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 권리입니다. 현재 최저매각가 255,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 246,166,666원의 103.6%로 이미 시세보다 높습니다. 여기에 등기 권리판정대로 주식회사엔디에스 전세권 200,000,000원을 매수인이 인수한다면 최소 실질취득은 455,000,000원입니다. 최근 실거래 범위 235,000,000원~257,000,000원과 비교하면 가격 메리트는 없습니다.
다만 예상배당표에서는 같은 전세권을 전액 배당하는 것으로 계산하고 있어, 전세권이 배당으로 소멸하는지, 매수인이 실제 인수하는지가 결론을 완전히 바꾸는 쟁점입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 권리관계가 정리되지 않은 상태에서 “신건 2.55억”만 보고 응찰할 물건은 아닙니다.
