대구지방법원 2026타경100150. 대구 동구 괴전동 안심역삼정그린코아더베스트 104동 32층 3201호 아파트입니다. 감정평가상 전용면적은 84.6731㎡, 해당 동은 철근콘크리트조 35층 건물이며 이 물건은 32층입니다. 사용승인일은 2021.11.23, 단지는 555세대입니다.
등기 흐름 자체는 오래된 담보권이 이미 정리된 뒤 2025년 카드사 가압류들이 붙은 형태입니다. 현재 말소기준은 2025.07.11 현대카드 가압류 27,239,268원이고 그 이후 신한카드·롯데캐피탈의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 임차인입니다. 장재욱의 전입일은 2024.12.18로 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 리포트에서는 사용자 규칙에 따라 대항력 가능·미상으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100150 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 괴전동 655 안심역삼정그린코아더베스트 104동 32층 3201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.6731㎡ · 35층 중 32층 |
| 소유자 | 최옥희 · 2021.11.22 매매 · 거래가액 407,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 263,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 15,463,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2022.02.25 설정된 대구축산업협동조합 근저당권 324,000,000원은 2022.12.19 해지됐고, 같은 날 설정된 농협은행 근저당권 297,000,000원도 2023.05.03 해지돼 현재 경매에서 인수할 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다. 이후 2025.07.11 현대카드 가압류가 말소기준권리가 되고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장재욱 | 3201호 | 2024.12.18 | 미상 | 미상 | 2026.03.04 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외한 실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 2024.12.18로 말소기준 2025.07.11보다 빠르다는 점은 반드시 확인해야 하지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수금액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 263,200,000원은 ‘표면상’ 최근 평균의 79.7%
안심역삼정그린코아더베스트의 최근 12건 거래 평균은 330,166,666원, 최신 거래는 2026.07의 349,000,000원입니다. 현재 최저가 263,200,000원은 최근 12개월 평균의 79.7%로 낮습니다. 다만 이 비율은 임차인 미배당 인수액을 반영하지 않은 최저가 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.67㎡ | 11 | 349,000,000원 |
| 2026.05 | 84.67㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 84.67㎡ | 11 | 335,000,000원 |
| 2026.03 | 84.67㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.67㎡ | 22 | 345,000,000원 |
| 2025.12 | 84.67㎡ | 19 | 356,000,000원 |
| 2025.12 | 84.67㎡ | 13 | 352,000,000원 |
| 2025.11 | 84.67㎡ | 35 | 365,000,000원 |
| 2025.11 | 84.67㎡ | 27 | 351,000,000원 |
| 2025.11 | 82.33㎡ | 24 | 165,000,000원 |
| 2025.10 | 84.67㎡ | 31 | 340,000,000원 |
| 2025.10 | 84.67㎡ | 15 | 354,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 330,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 263,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,484,800원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 27,239,268원 | 27,239,268원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,694,780원 | 14,694,780원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 51,729,884원 | 51,729,884원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 165,051,268원 |
배당 시뮬레이션상 확인된 채권 93,663,932원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 165,051,268원입니다. 다만 이 계산은 임차인 보증금·최우선변제 등을 확정 반영한 결과가 아니므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도1호선 안심역 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 대구도시철도1호선 안심역이 있습니다.
- 건물. 2021.11.23 사용승인, 철근콘크리트조 35층 중 32층. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,244,000원/㎡입니다.
- 현황. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 555세대 단지이며 최근 12건 평균 거래가는 330,166,666원, 최신 거래는 349,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 장재욱의 보증금이 미상입니다. 실질 인수 가능액을 확인하기 전에는 낙찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이므로 우선변제권의 범위도 현재 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 2026.03.04 배당요구가 접수돼 있지만 실제 배당액과 미배당 잔액은 보증금 확인 뒤 판단해야 합니다.
- 표면 할인과 실질취득 구분. 최저가는 최근 12개월 평균의 79.7%지만, 인수액이 생기면 실제 취득비용은 상승합니다.
- 경매 진행상태 확인. 2026.08.20 채무자겸소유자 최OOO 신청취하통지서 발송 기록이 있으므로 매각기일 전 사건 진행상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차보증금 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 임차보증금 확인이 먼저”
현재 최저가 263,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 330,166,666원의 79.7%이고, 최신 거래 349,000,000원보다도 낮습니다. 아파트 자체도 2021년 사용승인, 555세대, 안심역 인근이라는 점에서 가격표만 보면 눈에 띕니다.
하지만 이 사건의 우선순위는 가격이 아닙니다. 실제 임차인 장재욱의 전입일이 2024.12.18로 말소기준권리 2025.07.11보다 앞서고, 보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 그러므로 현재 단계에서 매수인 인수를 0원으로 확정하거나, 최저가를 곧바로 실질취득가로 놓고 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다. 보증금 확인 전까지는 권리 리스크가 가격 메리트보다 우선입니다.
