부산지방법원 2025타경21347. 부산 금정구 남산동 374-38, 도로명 벅구산로 24의 토지와 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택 및 근린생활시설, 건물은 블럭조 슬라브지붕 2층이고 토지면적은 197.0㎡입니다. 현재 소유자는 남산역지역주택조합이며, 등기상 말소기준권리는 2022.12.15 설정된 김경만의 근저당권으로 채권최고액은 780,000,000원입니다.
말소기준 이후의 강제경매개시결정과 김진수 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 승부처는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들입니다. 김경만은 2019.02.08, 하채령은 2019.02.28, 하태정은 2019.06.04, (사단법인)칼라클레이문화예술협회·이필영은 2020.03.23 전입 기록이 있어 모두 2022.12.15보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-38 · 부산광역시 금정구 벅구산로 24 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 |
| 건물 / 토지 | 블럭조 슬라브지붕 2층 · 토지 197.0㎡ |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 876,208,000원 / 876,208,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서윤식 / 122,771,370원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준인 2022.12.15 김경만 근저당 이후 2025.02.19 강제경매개시결정과 2025.04.24 김진수의 50,000,000원 가압류가 붙었고, 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 2019~2020년에 전입한 4건의 점유 기록이 모두 말소기준보다 앞서므로, 임대차의 실제 존재·보증금·확정일자·배당 여부를 확인하지 않고 “인수 0원”으로 결론 내릴 수 없습니다.
② 임차인 분석 — “대항력 있음”이 아니라 “가능·미상”
| 이름 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경만 | 1층 | 2019.02.08 | 미상 | 2025.03.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 하태정 | 1층 | 2019.06.04 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 하채령 | 1층 | 2019.02.28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| (사단법인)칼라클레이문화예술협회, 이필영 | 2층 | 2020.03.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
네 기록 모두 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 선순위입니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력·우선변제권·매수인 승계액을 확정할 수 없습니다. 특히 진정한 임대차가 존재하고 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않는다면 그 미배당분은 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다. 이 경우 실질취득가는 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금입니다.
③ 예상배당표 (매각가 876,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,162,080원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 김경만 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서윤식 | 122,771,370원 | 85,045,920원 |
| 3. 가압류 · 김진수 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 952,771,370원, 총 배당액은 865,045,920원, 미배당은 87,725,450원입니다. 이 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 임차인 보증금도 미상인 상태이므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
1회 유찰 시 매각가 700,966,400원에서는 채권자 배당액이 691,556,736원, 미배당이 261,214,634원이 되고 신청채권자 서윤식의 배당은 0원입니다. 2회 유찰 시 매각가 560,773,120원에서는 채권자 배당액 552,765,389원, 미배당 400,005,981원입니다. 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수 위험이 함께 줄어든다는 보장은 없습니다. 보증금이 실제로 승계되는 구조라면 낙찰가만 낮아진 것을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 금정중학교 남측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 현장 조사일 현재 남산역지역주택조합사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 건물은 주택 및 근린생활시설로 사용 중이며, 토지는 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 부지 서측으로 약 3.5미터 내외 폭의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 공시지가는 1,011,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 실체 확인. 1층 김경만·하채령·하태정, 2층 (사단법인)칼라클레이문화예술협회·이필영의 실제 점유 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 네 기록 모두 보증금이 미상입니다. 보증금 규모를 모르면 낙찰 후 승계 가능액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 미상이므로 우선변제권 순위와 배당 가능액 역시 확정할 수 없습니다.
- 김경만 관계 확인. 전입자 김경만이 과거 소유자이자 현재 말소기준 근저당권자로 나타납니다. 가장임차인 여부 또는 관계인 지위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물이 포함되는 만큼 매각대상 범위와 현황 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 조합사업 영향 확인. 감정평가 당시 남산역지역주택조합사업이 진행 중인 것으로 조사됐으므로 현황과 이용계획을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문서를 직접 대조해 임차보증금과 인수 여부를 확정한 뒤 응찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 곧 취득가가 아니다”
이 사건은 후순위 등기가 복잡해서 어려운 물건이 아닙니다. 말소기준은 2022.12.15 김경만 근저당으로 명확하고 이후 강제경매·가압류는 소멸합니다. 난점은 그보다 먼저 들어온 임차인 기록 4건입니다. 전입은 모두 선순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없고, 미배당 보증금이 얼마가 될지도 알 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 876,208,000원을 그대로 취득원가로 놓고 판단하는 것은 위험합니다. 실제 임대차가 인정되고 대항력을 갖춘 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않는다면, 그 미배당분까지 더한 금액이 실질취득가가 됩니다. 등기권리는 정리되지만 임차위험은 아직 정리되지 않은 사건. 이 물건은 입찰가 계산보다 먼저 임차보증금의 실체를 확정하는 것이 순서입니다.
