부산지방법원 2025타경21347. 사건 용도 표기는 ‘아파트 + 토지’이고, 감정 현황상 건물은 주택 및 근린생활시설로 사용 중입니다. 등기부상 현재 소유자는 남산역지역주택조합이며, 2021.08.31. 남산역지역주택조합추진위원회가 120,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2022.10.14. 명칭이 남산역지역주택조합으로 변경됐습니다.
권리의 기준점은 2022.04.29. 다올저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,200,000,000원이고 공동담보목록 제2022-328호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 현재 경매개시결정과 김진수의 50,000,000원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·전입 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21347 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 374-66 |
| 등기상 부동산 | 부산광역시 금정구 남산동 51-25 제에이동 · 부산광역시 금정구 중앙대로 2086-1 |
| 용도 / 현황 | 아파트 + 토지 · 주택 및 근린생활시설로 사용 중 |
| 건물 구조 | 블럭조 슬라브지붕 2층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 토지 | 대 · 129.0㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 688,713,000원 / 688,713,000원 (신건) |
| 청구금액 | 122,771,370원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 선순위 전입은 별개
1999.11.23. 남산동새마을금고 근저당 4,200,000원은 2005.07.12. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.04.29. 설정된 다올저축은행 근저당 5,200,000,000원입니다. 2023년 다올저축은행이 신청했던 임의경매는 2023.12.01. 취하돼 등기 자체가 말소됐고, 이후 2025년의 강제·임의경매개시결정과 가압류는 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금이 확인돼야 실질취득가가 나온다
| 성명 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경만 | 1층 | 2019.02.08 | 2025.03.24 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 하태정 | 1층 | 2019.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 하채령 | 1층 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| (사단법인)칼라클레이문화예술협회, 이필영 | 2층 | 2020.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인·점유 신고는 4건입니다. 네 전입일은 모두 2022.04.29. 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 각 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 단계에서 ‘대항력 있음’으로 단정하거나 인수액을 숫자로 확정하면 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 먼저 ‘인수액’을 확정해야 한다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 688,713,000원으로 신건입니다. 다만 이 사건에서는 실거래 비교보다 선순위 전입자의 보증금 확인이 먼저입니다. 보증금이 미상인 상태에서 최저가 688,713,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 실제 취득원가를 빠뜨릴 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 688,713,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,287,130원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 679,425,870원 |
| 3. 경매개시결정 · 서윤식 | 122,771,370원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 다올저축은행 | 122,771,370원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 신현범 | 122,771,370원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김진수 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 5,618,314,110원 중 예상배당은 679,425,870원이며, 미배당은 4,938,888,240원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 선순위 점유자의 보증금 미상 문제와는 별도로 봐야 합니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 688,713,000원 | 679,425,870원 | 4,938,888,240원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 550,970,400원 | 543,060,696원 | 5,075,253,414원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 440,776,320원 | 433,968,557원 | 5,184,345,553원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 신청채권 122,771,370원은 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 그러나 낙찰가가 내려간다고 해서 선순위 임차 위험까지 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다. 선순위 보증금이 확인되면 유찰로 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금이 늘어날 수도 있으므로 각 회차에서 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금정중학교 남측 인근. 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있으며 남산역지역주택조합사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 1호선 범어사역이 있습니다.
- 이용상태. 건물은 주택 및 근린생활시설로 사용 중이고, 토지는 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 부지 서측으로 약 3.5미터 내외 폭 도로에 접합니다.
- 토지. 지목 대, 면적 129.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 982,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 지정이 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축 상태. 블럭조 슬라브지붕 2층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 김경만·하태정·하채령·(사단법인)칼라클레이문화예술협회, 이필영의 실제 임대차보증금을 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 네 점유 관계 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 예상 배당액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 김경만은 2025.03.24. 배당요구가 확인되지만 나머지 점유자는 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.
- ‘인수 0원’ 오해 금지. 배당 시뮬레이션의 0원은 임차보증금 미상 상태에서 계산된 수치이므로 실제 매수인 부담을 확정하는 근거가 아닙니다.
- 용도·현황 대조. 사건 용도는 아파트 + 토지, 감정 현황은 주택 및 근린생활시설이므로 현장 이용상태와 원본 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 다올저축은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-328호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘말소’보다 ‘선순위 전입’이 핵심
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2022.04.29. 다올저축은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정과 김진수 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김경만 2019.02.08., 하채령 2019.02.28., 하태정 2019.06.04., (사단법인)칼라클레이문화예술협회·이필영 2020.03.23.의 전입이 모두 그보다 빠릅니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 이들을 단순히 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정할 수도, 반대로 ‘인수 없음’으로 지울 수도 없습니다. 그래서 이 물건의 첫 번째 질문은 “688,713,000원이 비싼가 싼가?”가 아니라 “선순위 보증금이 얼마이고 얼마가 배당되는가?”입니다. 그 답이 나와야 실제 인수액과 실질취득가도 비로소 계산할 수 있습니다.
