청주지방법원 2025타경10107. 충청북도 옥천군 청산면 백운리의 주택·창고와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 35,385,700원, 현재 최저매각가는 9,276,000원으로 6회 유찰됐습니다. 등기상 근저당은 없고, 권리분석의 기준이 되는 등기는 2017.08.11 강춘매의 가압류 24,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 없음”으로 끝내기 어렵습니다. 현황조사상 박봉자의 전입일이 1998.02.03으로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능성을 열어둬야 하며 인수액도 산정할 수 없습니다. 정은정은 2023.02.16 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 청산면 백운리 286 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택 및 창고 이용 |
| 건물 | 주택 24.1㎡ · 창고 6㎡ · 사용승인일 1920 |
| 토지 | 305.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 50,300원/㎡ |
| 소유자 | 여종구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 35,385,700원 / 9,276,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이양래 / 26,564,383원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 건물 중 닭장은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2017.08.11 강춘매의 가압류입니다. 2025.03.05 이양래가 신청한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 근저당은 없습니다. 그러나 박봉자의 전입은 1998.02.03으로 말소기준보다 앞서므로, 등기상 권리 소멸과 별개로 임차보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 선순위 전입 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박봉자 | 1998.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정은정 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 물건 특정 — 지번·현황·신청외 건물 혼동 주의
매각물건명세서상 공부상 소재지번은 충청북도 옥천군 청산면 백운리 286번지이나, 현황은 백운리 286-6번지 지상에 소재합니다. 토지대장상 2002.05.02 분할된 사항이 정리되지 않은 상태입니다.
건물내역도 공부상 “흙벽돌조 스레트지붕 단층주택 24.1㎡”, “흙벽돌조 초가지붕 단층창고 6㎡”인 반면, 현황은 각각 스레트지붕 위 판넬지붕 주택, 판넬지붕 창고입니다. 또한 동일 소재지번 지상에 별도의 신청외 건물이 있어 매각대상과 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,276,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 566,968원 |
| 1. 가압류 · 강춘매 | 24,000,000원 | 8,709,032원 |
| 2. 2번 가압류 변경 | 140,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이양래 | 26,564,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 190,564,383원, 채권자 배당액은 8,709,032원, 미배당액은 181,855,351원입니다. 다만 박봉자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이 표의 매수인 인수 0원 계산만으로 실제 인수위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥천군 청산면 백운리 청산고등학교 북서측 인근 제2종일반주거지역에 위치합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(1-1)는 주택, 기호(1-2)는 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 흙벽돌조 단층 건물로 사용승인일은 1920입니다. 주택에는 기본적인 위생급배수설비와 난방설비가 있습니다.
- 토지. 305.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 50,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 문화유산보호구역, 배출시설설치제한지역에 포함되고 소로3류에 저촉됩니다.
- 환금성. 6회 유찰된 주택·창고·토지 물건이고, 오래된 흙벽돌조 건물과 지번·현황 불일치가 함께 존재해 일반적인 주거용 집합건물보다 매각대상 확인과 재매각 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박봉자 보증금 확인. 1998.02.03 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 정은정 점유 확인. 전입은 2023.02.16으로 대항력은 없지만 실제 점유와 명도대상 여부를 현장에서 확인하세요.
- 지번 대조. 공부상 286번지와 현황 286-6번지를 토지대장·지적도·현장에서 반드시 대조하세요.
- 신청외 건물 구분. 동일 소재지번의 신청외 건물과 매각대상을 혼동하지 말고 제시외 포함·닭장 제외 범위를 확인하세요.
- 건물 상태. 사용승인일 1920의 흙벽돌조 주택·창고이므로 구조 상태와 보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 문화유산보호구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소로3류 저촉을 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·토지대장·지적도를 서로 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “감정가 26%”보다 선순위 전입과 물건 특정이 먼저
이 사건의 최저가는 9,276,000원으로 감정가 35,385,700원의 26.21%까지 내려왔습니다. 하지만 현재 단계에서 이 숫자를 그대로 “싸다”라고 해석하면 안 됩니다. 박봉자의 1998.02.03 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이어서 실질취득비용 자체를 확정할 수 없기 때문입니다.
여기에 공부상 지번과 현황 소재지번의 차이, 동일 지번의 신청외 건물, 제시외 포함·닭장 제외 조건, 사용승인일 1920의 노후 건물까지 겹칩니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 임차인 인수 가능성·매각대상 특정·현장 상태가 해소돼야 가격을 논할 수 있는 사건입니다. 6회 유찰은 가격 신호이면서 동시에 이 물건의 확인 난도가 낮지 않다는 점도 함께 보여줍니다.
