청주지방법원 2025타경10107. 옥천군 청산면 백운리의 주택·창고 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 35,385,700원, 현재 최저매각가는 11,595,000원으로 5회 유찰됐습니다. 등기상 근저당은 없고, 말소기준은 2017.08.11 강춘매의 가압류 24,000,000원입니다. 이후 가압류 변경과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 실제 임차인은 박봉자·정은정 2명입니다. 박봉자는 1998.02.03 전입으로 말소기준보다 앞서 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 정은정은 2023.02.16 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 박봉자의 미확인 보증금까지 확인하기 전에는 실제 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 청산면 백운리 286 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택 및 창고 |
| 소유자 | 여종구 (단독소유) |
| 건물 이용상태 | 주택 24.1㎡ · 창고 6㎡ |
| 토지 | 대 · 305.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 50,300원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 35,385,700원 / 11,595,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이양래 / 26,564,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유 확인이 핵심
말소기준은 2017.08.11 강춘매 가압류입니다. 등기상 근저당은 없으며, 2018.01.11 가압류 변경과 2025.03.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 놓고 보면 후순위 권리는 정리되는 구조입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박봉자 | 1998.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은정 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 — 5회 유찰, 감정가의 32.77%
현재 최저매각가는 11,595,000원으로 감정가 35,385,700원의 32.77%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 비율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
다음 시나리오는 6회 유찰 시 9,276,000원, 7회 유찰 시 7,420,800원입니다. 가격은 계속 낮아지지만, 박봉자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락만으로 실질 취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 608,710원 |
| 2. 가압류 · 강춘매 | 24,000,000원 | 10,986,290원 |
| 3. 가압류 변경 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이양래 | 26,564,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 190,564,383원 중 채권자 배당액은 10,986,290원, 미배당은 179,578,093원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박봉자의 보증금이 미상인 만큼 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 현황·토지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 기호(1-1)는 주택, 기호(1-2)는 창고로 이용 중입니다. 주택은 흙벽돌조 스레트지붕 위 판넬지붕 단층 24.1㎡, 창고는 흙벽돌조 판넬지붕 단층 6㎡입니다.
- 건축 연도. 주택·창고 모두 사용승인일이 1920으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 청산고등학교 북서측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치합니다. 본건까지 차량진입 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 305.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 50,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·문화유산보호구역·배출시설설치제한지역에 포함되고 소로3류에 저촉됩니다.
- 지번 차이. 공부상 소재지번은 백운리 286이지만 현황은 백운리 286-6 지상에 소재합니다. 2002.05.02 분할 사항이 미정리된 상태입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각하되, 제시외 건물 중 닭장은 매각에서 제외됩니다.
- 동일 지번 건물 주의. 같은 백운리 286 지상에 신청외 건물이 따로 등기돼 있어 목적물 혼동에 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박봉자 임대차 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차 성립 여부를 확인해 대항력과 인수금액을 확정해야 합니다.
- 정은정 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만, 현재 점유 상태와 명도 관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 지번 현황 대조. 등기상 백운리 286과 현황 백운리 286-6의 관계를 지적도·토지대장·현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 건물 식별. 제시외 건물 가운데 닭장은 매각 제외이므로 실제 경계와 구조물을 현장에서 구분해야 합니다.
- 동일 지번 신청외 건물 구분. 동일 소재지번에 별도 등기된 신청외 건물과 경매 목적물을 혼동하지 않도록 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가에 대한 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 32.77%이지만 실거래 비교자료가 없고 선순위 점유 위험도 미확정입니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당이므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
맺으며 — “33%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 미확인 임차보증금
이 물건은 5회 유찰돼 최저가가 11,595,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 박봉자의 1998.02.03 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 단계에서의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
게다가 공부상 지번과 현황 지번의 차이, 제시외 건물 일부 매각 제외, 동일 지번의 별도 등기 건물, 1920 사용승인으로 기재된 주택·창고라는 특성이 함께 있습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가보다 선순위 임차보증금과 목적물 현황을 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 권리·현황이 정리되기 전까지는 가격만으로 입찰 매력을 평가하기 어렵습니다.
