울산지방법원 2025타경1375. 울산광역시 북구 신현동 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 공부상 운동시설이 포함돼 있지만 현황은 마방·주택·사무실로 이용되고 있으며, 여러 토지는 공부상 전·도로·구거 등과 실제 이용상태인 묵전 사이에 차이가 있습니다. 따라서 일반적인 주택 경매처럼 등기만 확인하고 접근하기보다 토지 이용규제와 농지취득 절차, 현황 이용상태까지 함께 확인해야 하는 물건입니다.
권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2022.07.27. 북울산새마을금고의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 울산신용보증재단·중앙농업협동조합·하나카드 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 현재 회차는 채권자 청구액을 모두 배당하고도 465,869,189원이 소유자에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1375 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 신현동 816 · 울산광역시 북구 무룡로 681 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 마방 · 주택 · 사무실 |
| 소유자 | 심충식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,411,851,000원 / 1,688,296,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 992,261,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 | 4,784㎡ · 지목 체육용지 · 토지이용상황 전기타 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 용도지역·규제 | 도시지역 · 자연녹지지역 · 개발제한구역 · 가축사육제한구역 저촉 · 보전산지 접함 · 공익용산지 접함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2014년부터 설정됐던 중울산농업협동조합 근저당권들과 부산은행 근저당권은 2020.02.25. 말소됐고, 이후 경남은행의 채권최고액 780,000,000원 근저당권도 2022.07.27. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 북울산새마을금고의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권이 설정돼 현재 말소기준이 됐습니다.
이 근저당권은 2026.07.14. 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 기존 11번 근저당권의 이전으로, 독립된 선순위 권리가 새로 생긴 구조는 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
② 매각조건 — 농취증과 공부·현황 차이가 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며, 감정평가서의 지적 및 건물개황도·사진용지에 나타나는 제시외 건물과 제시외 물건도 포함됩니다.
- 건물 이용상태. 목록 2는 공부상 운동시설이나 현황 마방, 목록 3은 공부상 운동시설이나 현황 주택, 목록 4는 공부상 운동시설이나 현황 사무실입니다.
- 토지 현황. 목록 5는 공부상 전이나 현황 묵전, 목록 6·11은 공부상 도로이나 현황 묵전, 목록 12·13은 공부상 구거이나 현황 묵전입니다.
- 건물 소재 관계. 목록 2·3은 등기사항전부증명서상 816 외 5필지 지상으로 되어 있으나, 합병을 원인으로 현황 및 일반건축물대장상 816번지 지상에 소재합니다.
- 수목. 목록 1·5·6·11·12·13 토지 일대 수목은 마방 등의 건축을 위한 토목공사 당시 일괄 식재된 것으로 조사돼 감정평가액에 포함됐습니다.
즉 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 개발제한구역과 자연녹지지역이라는 토지 규제, 공부와 실제 이용상태의 차이, 농지취득자격증명 제출 조건을 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,688,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,282,960원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 북울산새마을금고 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 54,160,000원 | 54,160,000원 |
| 3. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 31,631,691원 | 31,631,691원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 37,352,160원 | 37,352,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 465,869,189원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,203,143,851원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,688,296,000원 | 0원 | 465,869,189원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,181,807,200원 | 35,554,723원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 827,265,040원 | 386,551,461원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·토지 규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 북구 신현동 소재 구남저수지 서측 인근이며, 주위는 농경지와 자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 또는 인근까지 차량 접근은 가능하지만 시외곽지역으로 교통상황은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 마방은 블록구조 기타지붕 단층, 주택은 일반목구조 기타지붕 단층, 사무실은 경량철골구조 기타지붕 단층입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 설치돼 있고 주택·사무실에는 전기보일러 난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역에 해당하며, 일부 지역은 가축사육제한구역과도 관련됩니다.
- 토지 형상. 4,784㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 공시지가. 73,700원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 최우선 확인. 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 감정평가서에 기재된 제시외 건물과 제시외 물건까지 포함되는 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 전·도로·구거가 묵전 등으로 이용되고 있고 운동시설이 마방·주택·사무실로 이용되는 현황을 확인해야 합니다.
- 개발제한구역 검토. 도시지역·자연녹지지역이면서 개발제한구역에 포함되므로 원하는 이용계획과 규제가 맞는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.07.14. 11번 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 등기 흐름을 최신 등기사항으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 0원, 난도는 토지에서 생긴다”
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 기타 + 토지 일괄매각이라는 물건 성격 때문에 판단의 중심은 권리 밖에 있습니다. 감정가 2,411,851,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 1,688,296,000원까지 내려왔지만, 농지취득자격증명 제출 조건과 개발제한구역, 공부와 현황의 다수 차이, 마방·주택·사무실의 혼재 이용을 해결하지 못하면 단순한 할인율만으로 접근하기 어렵습니다. 등기상 인수는 깨끗하지만, 실제 입찰 난도는 토지 이용과 절차에서 생기는 물건입니다.
