광주지방법원 2025타경34390. 광주 북구 두암동 853-11의 기타 건물 및 토지가 포함된 사건으로, 감정 이용상태상 점포·단독주택·주택 및 창고·창고·주차장 등이 확인됩니다. 현재 등기상 공유자는 나경화·나영윤·나현태·최현아이고 각 4분의 1 지분을 보유합니다. 이 경매는 최현아의 지분에 설정된 주식회사신용캐피탈대부 근저당권을 기초로 개시됐으며, 매각물건명세서 비고상 지분매각·일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다.
권리분석의 기준은 2023.11.16. 을구 4번, 최현아 지분 전부에 설정된 주식회사신용캐피탈대부의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있지만, 말소기준보다 훨씬 앞선 전입을 가진 점유·임차 관계가 있어 등기부만 보고 안전하다고 결론낼 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34390 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 두암동 853-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 점포 · 단독주택 · 주택 및 창고 · 창고 · 주차장 등 |
| 공유자 | 나경화 4분의 1 · 나영윤 4분의 1 · 나현태 4분의 1 · 최현아 4분의 1 |
| 매각대상 | 최현아 지분 4분의 1 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 224,218,800원 / 156,953,160원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신용캐피탈대부 / 72,260,274원 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 1회로 제한 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
말소기준권리는 2023.11.16. 주식회사신용캐피탈대부 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 회사의 105,000,000원·135,000,000원 근저당과 이희준의 75,000,000원 근저당, 나경화 지분의 주식회사제이케이부동산지분대부 120,000,000원 근저당은 제공 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 반면 임차·점유 관계는 말소기준보다 먼저 시작돼 별도 판단이 필요합니다.
| 점유·임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지명수 · (ㄱ)부분 | 사무실 | 2001.04.22 | 15,000,000원 / 200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 15,000,000원 인수 |
| 박선남 | 미상 | 1974.12.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
지명수는 보증금 15,000,000원, 월 차임 200,000원으로 조사됐고 2001.04.22. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구는 2026.01.08. 접수됐지만, 제공 배당안은 우선변제권이 없는 것으로 보고 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘최소 실질취득’을 본다
현재 최저매각가는 156,953,160원입니다. 하지만 지명수 보증금 15,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 구조이므로, 현재 회차의 최소 실질취득액은 171,953,160원입니다. 박선남의 보증금이 확인될 경우에는 그보다 더 올라갈 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 156,953,160원 | 15,000,000원 | 171,953,160원 | 581,044,184원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 109,867,212원 | 15,000,000원 | 124,867,212원 | 627,470,929원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 76,907,048원 | 15,000,000원 | 91,907,048원 | 659,877,279원 |
확인 가능한 실거래 비교 근거가 없어 현재 최저가 또는 위 실질취득액이 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 유찰률 자체는 시장가격을 의미하지 않으며, 이 사건에서는 지분매각과 임차인 승계 위험까지 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,953,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,997,344원 |
| 인수 · 임차인 지명수 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사신용캐피탈대부 | 300,000,000원 | 153,955,816원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사신용캐피탈대부 | 105,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 주식회사신용캐피탈대부 | 135,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 이희준 | 75,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당 · 주식회사제이케이부동산지분대부 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 735,000,000원, 현재 회차 배당안의 채권자 배당액은 153,955,816원, 미배당액은 581,044,184원입니다. 지명수 보증금 15,000,000원은 배당표에서 0원으로 계산되고 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다. 박선남의 보증금은 확인되지 않아 위 인수액에는 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 두암동 두암초등학교 북서측 인근이며, 주변은 로변 상가지대와 후면 주택지대입니다.
- 교통. 간선도로변 및 후면 단독주택지대로 차량 접근과 도로교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호2 건물은 점포, 기호4 건물은 2개동의 단독주택 등으로 이용되고 있으며 부속건물에는 화장실·주택 및 창고·창고·주차장이 포함됩니다.
- 토지. 확인된 토지는 319.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·사다리형·중로각지입니다. 공시지가는 1,268,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 토지구획정리사업지구·상대보호구역·전통상업보존구역에 포함되고 중로1류와 소로3류에 접합니다.
- 건물 상태. 점포와 주택·부속건물은 세멘벽돌조·연와조·조립식판넬조 등 여러 구조가 혼재하며, 공부와의 차이는 특이사항이 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지명수 인수액 반영. 최저가에 보증금 15,000,000원을 반드시 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 박선남 보증금 확인. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 및 승계금액을 매각물건명세서와 점유관계 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 지분매각 구조 확인. 매각대상은 최현아 지분 4분의 1입니다. 전체 부동산 취득과 동일하게 보면 안 됩니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건상 공유자우선매수권은 1회로 제한돼 있습니다. 실제 입찰 전 행사 여부와 매각조건을 확인해야 합니다.
- 일괄·제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 대상 토지·건물·지분 범위를 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 근저당권부채권 질권. 을구 4-1·6-1·7-1에는 신용일의 근저당권부채권 질권설정이 기재돼 있으므로 실제 배당 귀속 관계는 배당요구·채권계산서 원본과 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 배당액 원본 대조. 신청채권 청구액은 72,260,274원이고 제공 배당 시나리오는 을구 4번 근저당에 153,955,816원을 배당하는 계산이므로 실제 채권액·배당액은 원본 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인 가능한 실거래 비교 근거가 없는 만큼 최저가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 대상 지분과 건물·토지의 현장가치를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 중요한 것은 지분과 승계금액
이 사건은 후순위 근저당이 복잡해 보이지만 매수인 관점의 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 최현아 지분 4분의 1만 매각되고, 지명수의 보증금 15,000,000원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 따라서 현재 최저가 156,953,160원에 낙찰받는다고 해도 최소 실질취득액은 171,953,160원입니다.
여기에 1974.12.02. 전입한 박선남은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·승계금액 미상 위험이 남아 있습니다. 공유자우선매수권 1회 제한이라는 특별매각조건, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건도 함께 봐야 합니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다. 가격보다 먼저 지분·점유·승계범위를 확정해야 하는 사건입니다.
