광주지방법원 2025타경34390. 대상은 광주광역시 북구 두암동 853-12 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 현재 공유자는 나경화·나영윤·나현태·최현아 각 4분의 1이며, 경매 대상은 최현아의 4분의 1 지분입니다. 매각물건명세서 비고에는 지분매각, 특별매각조건, 공유자우선매수권 1회 제한, 일괄매각이 기재되어 있고, 제시외 건물 및 지상 조경시설·조경수목도 각 매각지분 4분의 1이 포함됩니다.
권리의 출발점은 2023.11.16. 설정된 주식회사신용캐피탈대부의 근저당권 채권최고액 300,000,000원입니다. 그 이후의 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재도 질권설정이 연결되어 있습니다. 다만 권리안전만 보는 사건이 아니라 대항력 임차인과 지분매각이 동시에 존재한다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34390 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 두암동 853-12 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 군왕로105번길 10-4 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 지분매각(최현아 지분 4분의 1) |
| 토지면적 | 852.4㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 정방형 · 세로각지(가) |
| 건물 이용상태 | 점포, 단독주택 등 · 부속건물 포함 |
| 소유자 | 나경화·나영윤·나현태·최현아 |
| 감정가 / 최저가 | 325,574,000원 / 227,901,800원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신용캐피탈대부 / 72,260,274원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 지분·임차인 리스크가 남는다
말소기준권리는 2023.11.16. 을구 4번 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고 채무자는 최현아, 근저당권자는 주식회사신용캐피탈대부입니다. 이후 2024.01.30. 질권설정, 2024.01.25. 추가 근저당, 2024.08.09. 추가 근저당, 2024.08.14. 질권설정, 2024.10.22. 이희준 근저당, 2026.02.02. 나경화 지분 근저당 등이 이어집니다. 매각 대상 최현아 지분과 연결된 후순위 담보들은 경매 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 지명수 | 사무실 (ㄱ)부분 |
2001.04.22 | 15,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 없음 매수인 인수 |
| 박선남 | 알수없음 | 1974.12.02 | 미상 | 대항력 有 보증금 미상 매수인 인수 가능성 |
지명수는 2001.04.22. 전입으로 조사되어 말소기준권리보다 앞서는 대항력이 인정되고, 확정일자는 확인되지 않으며 우선변제권은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 배당표에서도 보증금 15,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
박선남 역시 1974.12.02. 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사되었으나 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 숫자로 확정할 수 있는 인수액은 지명수의 15,000,000원이며, 박선남 관련 추가 인수 가능성은 매각물건명세서 보완 및 원본 확인이 필요한 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,901,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,990,625원 |
| 인수 · 지명수 보증금 (매수인 인수) | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신용캐피탈대부 | 300,000,000원 | 223,911,175원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신용캐피탈대부 | 105,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신용캐피탈대부 | 135,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 이희준 | 75,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 주식회사제이케이부동산지분대부 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 735,000,000원, 배당액 합계는 223,911,175원, 미배당액은 511,088,825원으로 계산되어 있습니다. 지명수 보증금 15,000,000원은 배당이 아니라 매수인이 인수하는 금액으로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰이 진행될수록 가격은 낮아지지만 인수는 남는다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% |
227,901,800원 | 223,911,175원 | 511,088,825원 | 15,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 159,531,260원 | 156,497,822원 | 578,502,178원 | 15,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 111,671,882원 | 109,308,476원 | 625,691,524원 | 15,000,000원 |
최저매각가가 227,901,800원에서 더 낮아지면 경매가격 자체는 내려갑니다. 그러나 대항력 임차인 보증금의 인수는 별개입니다. 특히 박선남의 보증금이 확인되지 않은 상태라 단순히 낮아진 매각가만 보고 실질취득액이 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 두암동 소재 두암초등학교 북서측 인근으로, 주위는 로변 상가지대 및 후면 주택지대입니다.
- 교통. 간선도로변 및 후면 단독주택지대로 차량 접근 및 도로교통 사정이 양호합니다.
- 건물 이용. 기호2 건물은 점포, 기호4 건물은 2개동의 단독주택 등으로 이용되고, 부속건물2는 현 주택 및 창고, 부속건물3은 현 창고, 부속건물4는 대문입구 주차장으로 조사되었습니다.
- 토지. 토지면적 852.4㎡, 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·정방형·세로각지(가)입니다.
- 규제. 토지구획정리사업지구, 상대보호구역, 도로, 소로3류, 전통상업보존구역이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 특이사항 없음으로 조사되었습니다.
- 환금성. 지분매각이라는 구조 자체가 일반적인 독립 물건과 다르고, 공유자우선매수권이 1회로 제한되는 특별매각조건이 있어 일반적인 단독 소유권 매각보다 권리관계와 처분구조를 더 주의해서 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 경매 대상은 전체 부동산이 아니라 최현아의 4분의 1 지분입니다. 입찰 전에 매각대상 지분과 일괄매각 범위를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건으로 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있습니다. 입찰 전략을 세울 때 이 조건을 반드시 반영해야 합니다.
- 지명수 인수액. 대항력 있는 보증금 15,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 낙찰가만으로 총 취득부담을 판단하지 마세요.
- 박선남 보증금 확인. 대항력은 인정되지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 보완과 현황·문건접수 원본을 재확인해야 추가 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 사용관계 확인. 임대내역은 미상으로 조사되었고 건물에는 점포·주택·창고·주차장 등이 혼재하므로 실제 점유·사용 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기사항전부증명서, 현황조사, 매각물건명세서 및 배당계산 정보를 바탕으로 하며, 입찰 전 원본 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수와 지분조건이 먼저”
이 사건은 1회 유찰로 최저매각가가 227,901,800원까지 내려왔지만, 핵심 위험은 가격이 아니라 지분매각과 대항력 임차인입니다. 지명수 보증금 15,000,000원은 매수인 인수로 반영되어 있고, 박선남은 보증금이 미상이라 추가 부담 가능성이 남아 있습니다. 여기에 특별매각조건상 공유자우선매수권 1회 제한까지 존재합니다.
따라서 이 물건은 최저매각가만 보고 접근하기보다 현재 회차의 실질취득 부담, 미상 보증금 확인, 지분매각의 권리범위, 공유자우선매수권 조건을 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
