광주지방법원 2025타경34428. 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 102동 1층 103호입니다. 사건상 용도표시는 근린상가이고, 감정평가의 이용상태는 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 한명옥이며, 2025년 3월 28일 광주농업협동조합 근저당권 614,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 조다윤 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기만 보면 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사에서 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막이 설치된 사실이 확인됐고, 그 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 금액도 확인되지 않아 비용을 숫자로 환산할 수 없으므로, 입찰 전 실제 점유주체·공사관계·채권 발생 근거를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2025.03.28 광주농업협동조합 근저당권 614,400,000원입니다. 이후 조다윤 근저당권 65,450,000원, 광주광역시 서구 압류, 해제신용협동조합 가압류 52,831,506원, 광주농업협동조합의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국의 압류가 이어졌으며 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없어 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 85.5%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

확인된 거래는 총 3건이고 최근 12개월 평균은 746,683,333원입니다. 현재 최저가 638,400,000원은 이 평균의 85.5%입니다. 다만 대상 면적은 31.1031㎡인 반면 확인된 거래 면적은 84.79㎡ 또는 85.0㎡입니다. 거래면적이 대상과 일치하지 않으므로 이 비율은 직접적인 동일면적 시세 할인율로 사용할 수 없습니다.

가격 흐름도 편차가 큽니다. 2025년 1월 920,000,000원, 2025년 2월 900,000,000원, 2025년 12월 420,050,000원으로 확인됩니다. 최신 거래가 420,050,000원은 현재 최저가 638,400,000원보다 낮습니다. 더구나 면적 자체가 다르므로, 현재 최저가를 두고 “최근 시세보다 저렴하다”는 표현은 안전하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 638,400,000원 가정)

채권 합계 732,681,506원 중 예상배당은 629,616,000원, 미배당은 103,065,506원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 등기상 인수는 0원

현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 등기상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당은 103,065,506원에서 292,670,306원, 425,044,930원으로 커집니다. 신청채권자의 청구금액은 1,061,629,377원이고, 현재 회차에서도 신청채권자는 완제되지 않는 구조입니다.

⑤ 현장·물건 리스크

• 유치권. 현황조사에서 건물에 ‘유치권 행사 중’ 현수막이 확인됐으나 성립 여부는 불분명합니다. 등기상 인수 0원과 별도로 현장 확인이 필요한 핵심 항목입니다.
• 건축물대장. 총괄표제부에는 위반건축물 기재사항이 있으나, 표제부 집합건축물대장 및 전유부 집합건축물대장에는 위반건축물 기재사항이 없습니다.
• 지번. 공부상 서창동 434-2, 434-3으로 등재되어 있으나 434-3은 434-2로 합병되어 현황은 서창동 434-2 지상에 소재합니다.
• 세금 압류. 광주광역시 서구, 국민건강보험공단, 국의 압류가 확인됩니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서와 후순위 미배당액이 변동될 수 있습니다.
• 임차인. 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수액은 계산되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주광역시 서구 서창동 ‘중촌마을’ 내에 위치하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가에서는 다세대주택으로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 103호이며 바닥 난방, 위생, 급·배수설비가 되어 있습니다.
• 도로. 부지 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 남서측으로 폭 약 2미터 내외 콘크리트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 2,686.6㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 다세대주택 부지로 이용중입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역과 준주거지역이 확인되고 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 534,900원/㎡입니다.
• 거래 표본. 총 17세대, 사용승인일 2024.12.12로 확인되며 경매물건 평균 유찰횟수는 1.4회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립 여부 확인. 현수막만으로 성립 여부가 확정되지 않습니다. 실제 점유자, 공사계약, 공사대금 채권, 점유 개시 시점 등을 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
• 동일면적 시세 재확인. 현재 확인된 3건은 모두 84.79~85.0㎡로 대상 31.1031㎡와 맞지 않습니다. 638,400,000원이 평균의 85.5%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
• 최신 거래 주의. 확인된 최신 거래는 2025.12의 420,050,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 면적이 다르므로 직접 비교는 어렵지만 무조건적인 저가 판단은 금물입니다.
• 건축물대장 원본 확인. 총괄표제부의 위반건축물 기재와 개별 집합건축물대장의 기재 차이를 입찰 전 직접 대조할 필요가 있습니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 용도 확인. 사건 용도표시는 근린상가이지만 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 실제 사용현황과 관련 공부를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 0원 인수”만으로 안전형이라 부르기 어렵다

이 사건의 등기 순위 자체는 어렵지 않습니다. 2025년 3월 28일 광주농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 임차인도 없어, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 결론을 등기부에서 끝내면 위험합니다.

현장에는 유치권 행사 중 현수막이 있고 그 성립 여부가 불분명하며, 건축물대장 총괄표제부의 위반건축물 기재도 따로 확인해야 합니다. 가격 역시 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 85.5%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 대상은 31.1031㎡인데 거래 표본은 84.79~85.0㎡로 면적이 전혀 맞지 않고, 최신 확인 거래는 420,050,000원입니다. 등기권리는 단순하지만, 현장 권리와 가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.