광주지방법원 2025타경34428. 광주광역시 서구 서창동 434-2에 위치한 다세대주택 102동 1층 103호입니다. 경매상 물건 분류는 근린상가이지만 감정평가서의 이용상태는 다세대주택으로 기재되어 있어 용도부터 확인해야 합니다. 소유자 한명옥 명의로 보존등기가 이루어진 후 주식회사무궁화신탁으로 소유권이전 신탁등기가 있었으나, 2025.03.28 신탁등기가 말소되고 소유권이 한명옥에게 귀속되었습니다. 같은 날 광주농업협동조합의 채권최고액 614,400,000원 근저당이 설정되었으며, 이 권리가 말소기준권리입니다.

이후 조다윤의 근저당권과 압류·가압류·임의경매개시결정이 이어졌습니다. 해당 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 현장 위험 해소는 별개입니다. 현황조사서에는 건물에 ‘유치권 행사 중’ 현수막이 설치되어 있다고 기재되어 있으며, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 실제로 성립하는지에 따라 낙찰 이후 인도와 점유 문제가 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 현장 위험은 남는다

말소기준권리는 2025.03.28 광주농업협동조합 근저당권입니다. 후순위 근저당권자인 조다윤, 해제신용협동조합의 가압류 및 서구·국민건강보험공단·국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 앞선 신탁등기 역시 이미 말소된 상태입니다.

임차인 신고 내역이 없어 배당모형에서 매수인에게 인수되는 보증금은 0원으로 처리됩니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유자나 유치권 주장자의 존재까지 부정할 수는 없습니다. 점유 원인과 현장 인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 68.4%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

조회된 거래는 서창동 434-2, 434-3 다세대주택의 최근 거래 3건입니다. 평균 거래가는 746,683,333원이며, 최저매각가가 이 평균의 68.4%로 나타납니다. 그러나 거래 표본의 면적은 84.79~85㎡이고, 시세 조회상 본건 대상면적은 31.1031㎡로 표시되어 있어 면적 매칭이 성립하지 않습니다. 이 평균을 본건의 확정 시세로 사용할 수 없습니다.

2025년 초에는 900,000,000원·920,000,000원에 거래되었지만, 최근인 2025.12 거래는 420,050,000원입니다. 표본 내 거래가격이 크게 낮아졌으므로 과거 고가 거래가 포함된 평균값만을 근거로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 다만 개별 거래의 조건이 동일하다고 확인된 것은 아니므로 이 거래들만으로 전체 시장의 하락률을 확정할 수도 없습니다.

특히 현재 최저매각가 510,720,000원은 최신 거래금액 420,050,000원보다 높습니다. 양쪽의 면적이 일치하지 않아 직접적인 가격 비교에는 한계가 있지만, 적어도 감정가 대비 56%로 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 510,720,000원 가정)

현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 7,507,200원을 제외한 503,212,800원이 광주농업협동조합에 배당됩니다. 후순위 근저당권자 조다윤과 가압류권자 해제신용협동조합은 배당을 받지 못하는 것으로 산정됩니다.

배당모형상 채권 합계는 732,681,506원, 채권자 배당 합계는 503,212,800원, 미배당액은 229,468,706원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 신청채권자의 청구액 1,061,629,377원은 첫 근저당의 채권최고액 614,400,000원과 별개의 수치이며, 이 표는 채권최고액을 기준으로 산정한 모형입니다.

예상배당은 집행비용과 기재된 채권액에 기초한 추정치입니다. 당해세 등 법정 우선채권 및 기타 배당 순위 변동은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액을 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다. 유치권 성립 여부 또한 이 배당표로 판정되지 않습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 미배당은 남는다

유찰이 누적될수록 최저매각가는 내려가지만 채권자 미배당액은 증가합니다. 반면 배당모형상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이는 미배당 담보권이 매각으로 소멸한다는 전제에 따른 것으로, 유치권·점유·건축물 위반사항 등에 수반되는 위험과 비용까지 0원이라고 확정한 것은 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 광주광역시 서구 서창동 소재 중촌마을 내에 위치하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 건물입니다. 외벽은 라임스톤 및 치장벽돌 마감 등이 적용되어 있으며 바닥난방·위생·급배수 설비가 기재되어 있습니다.
• 건물 규모. 조회된 건물은 17세대이며 준공일은 2024.12.12입니다. 준공이 비교적 최근이라는 사실과 별개로 위반건축물 기재 여부는 확인이 필요합니다.
• 도로. 부지 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 남서측으로 폭 약 2미터의 콘크리트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 부정형의 다세대주택 부지이며 지목은 대, 토지면적은 2,686.6㎡, 공시지가는 534,900원/㎡입니다.
• 용도지역 및 제한. 제1종일반주거지역·준주거지역 관련 사항, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 및 중점경관관리구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 지번 합병. 공부에는 서창동 434-2, 434-3으로 등재되어 있으나 434-3이 434-2로 합병되어 현황은 서창동 434-2 지상에 소재합니다.
• 위반건축물. 건축물대장 총괄표제부에 위반건축물 기재사항이 있으나 집합건축물대장 표제부와 전유부에는 해당 기재가 없는 것으로 명세서에 설명되어 있습니다. 위반 대상과 본건 전유부분의 관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 거래 표본이 3건이고 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 용도 차이와 유치권 주장이 확인되지 않은 상황에서 매도 가능 가격을 안정적으로 추정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권의 실체 확인. ‘유치권 행사 중’ 현수막의 게시자, 주장 채권의 발생 원인, 공사 관련 자료, 점유 상태와 점유 개시 시점 등을 확인하세요. 성립 여부가 불명확하므로 법률 검토가 우선입니다.
• 공부상 용도와 실제 사용 대조. 경매 분류 근린상가와 감정상 다세대주택 이용상태가 서로 다릅니다. 건축물대장 전유부·등기부·감정평가서 및 현장을 대조하세요.
• 위반건축물 내용 확인. 총괄표제부의 위반건축물 기재가 어느 부분에 관한 것인지, 본건의 사용·거래·금융에 영향을 주는지 확인하세요.
• 동일 면적 시세 확보. 시세 조회 대상면적 31.1031㎡와 거래 표본 84.79~85㎡가 일치하지 않습니다. 정확한 전유면적을 확정하고 실제 비교 가능한 거래가격을 확인하세요.
• 최신 거래 우선 검토. 최근 거래가 420,050,000원은 현재 최저가 510,720,000원보다 낮습니다. 과거 900,000,000원대 거래를 포함한 평균만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
• 조세·공과금 관련 권리 확인. 서구·국민건강보험공단·국의 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정 우선권 및 실제 배당에 미칠 영향을 확인하세요.
• 신탁 말소 원본 확인. 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기는 말소되었으나, 과거 신탁과 관련된 사항은 신탁원부 및 말소 경위를 통해 점검하세요.
• 현장 점유와 명도 확인. 임차인 신고가 없는 것과 현재 건물을 점유하는 사람이 없는 것은 다릅니다. 유치권 주장자를 포함한 점유관계를 반드시 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서 및 집합건축물대장 원본을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 56%가 곧 시세의 56%는 아니다”

이 물건은 감정가 912,000,000원에서 510,720,000원까지 낮아져 겉보기 할인 폭은 큽니다. 등기상 권리도 말소기준 근저당 이후 대부분 소멸하고, 배당모형상 인수액은 0원입니다.

하지만 유치권 주장, 위반건축물 기재, 용도 차이, 실거래 면적 불일치가 중첩되어 있습니다. 최근 거래 3건 평균인 746,683,333원을 본건의 직접 시세로 받아들일 수 없으며, 최신 거래금액은 현재 최저가보다 낮습니다. 그 때문에 지금 단계에서 저렴한 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다.

등기상 인수 부담은 낮지만 현장·용도·가격 검증 부담은 높습니다. 단순한 유찰 할인율보다 유치권의 법적 성립 여부, 위반건축물 사항, 정확한 전유면적과 정상 실거래 시세를 확인하는 것이 우선입니다. 종합적으로 권리·현장 위험 확인 전 입찰 보류가 합리적이며, 가격 메리트 역시 확인되지 않은 상태입니다.