광주지방법원 2025타경34428. 광주 서구 서창동 중촌마을 내 다세대주택 102동 1층 104호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 한명옥, 말소기준은 2025년 3월 28일 설정된 광주농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 614,400,000원이고, 신청채권자의 경매 청구액은 1,061,629,377원입니다.

등기 흐름만 보면 선행 신탁은 이미 말소됐고, 근저당권 이후의 압류·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건을 단순히 ‘인수 0원인 안전한 경매’로 판단하기는 어렵습니다. 현장 유치권 주장과 건축물대장상의 위반사항이 확인되기 전에는 실제 취득 위험을 확정할 수 없기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 현장 확인이 핵심

말소기준권리는 2025.03.28 광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 서구의 압류, 해제신용협동조합 가압류, 임의경매개시결정 및 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

2025년 1월 24일 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁등기가 이루어졌지만, 같은 해 3월 28일 신탁재산 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 신탁 소유권이 존속하는 형태는 아닙니다.

② 시세 비교 — 68.4%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

실거래 집계에서는 3건 평균 746,683,333원을 기준으로 현재 최저가가 평균의 68.4%라고 표시됩니다. 수치상 감정가 대비 큰 할인에 이어 실거래 평균보다도 낮아 보입니다.

그러나 이 실거래들은 전용 84.79~85.00㎡에 해당하고, 조회 대상 면적은 31.1031㎡로 표시돼 있습니다. 대상 호수와 거래 표본의 면적 일치가 확인되지 않았기 때문에 이 평균을 해당 호수의 직접적인 시세로 사용할 수 없습니다.

가격 분포를 보면 2025년 1~2월 거래는 900,000,000~920,000,000원이었지만, 2025년 12월 거래는 420,050,000원입니다. 최신 거래는 과거의 높은 거래가격보다 현저히 낮습니다. 다만 표본 수가 적고 개별 거래 조건이 확인되지 않아 이 차이만으로 시장 전체의 하락률을 확정할 수는 없습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 본건 역시 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 평균 유찰 횟수만으로 향후 낙찰 시점이나 적정 가격을 예상할 수는 없습니다. 권리 및 물건 하자 가능성까지 함께 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 510,720,000원 가정)

집행비용 7,507,200원을 제외한 503,212,800원이 광주농업협동조합에 배당되는 것으로 계산됩니다. 이 모형에 포함된 채권의 미배당 합계는 164,018,706원이며, 소유자 잔여금은 없습니다.

단, 근저당 채권액은 채권최고액을 사용한 계산치로 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 신청채권자의 청구액 1,061,629,377원과도 구분해야 합니다. 또한 서구 압류와 국가 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일 및 우선순위 확인에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 당해세 등 우선채권과 유치권 관련 비용은 이 배당모형으로 확정되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험은 남는다

추가 유찰 시 최저매각가는 357,504,000원, 이후 250,252,799원으로 내려가는 시나리오입니다. 각 회차에서 모형상 매수인 인수금액은 0원으로 유지되지만, 채권자 미배당액은 증가합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 서창동 중촌마을 내에 위치하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2024.12.12 준공된 철근콘크리트구조 3층 다세대주택입니다. 외벽은 라임스톤 및 치장벽돌 마감이며, 바닥 난방·급배수·위생설비가 있습니다.
• 도로. 부지 북동측에 왕복 2차선 아스팔트 도로, 남서측에는 폭 약 2미터의 콘크리트 도로가 접합니다.
• 토지. 공부상 지목은 대, 지형은 평지의 부정형 토지이며, 토지면적은 2,686.6㎡입니다. 공시지가 자료는 534,900원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역과 준주거지역에 저촉되며, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 지번 합병. 공부상 서창동 434-2와 434-3으로 등재됐으나 434-3이 434-2로 합병돼 현재 서창동 434-2 지상에 소재합니다.
• 환금성. 17세대 규모의 다세대주택으로, 실거래가 3건만으로 대상 호수의 환금성을 충분히 판단하기 어렵습니다. 면적별 거래와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 진위 확인. ‘유치권 행사 중’ 현수막 설치자, 주장 채권액, 공사계약과 미지급 내역, 점유 개시 시점 및 실제 점유 상태를 확인하세요. 성립 여부가 불분명한 상태의 입찰은 위험합니다.
• 건축물대장 원본 확인. 총괄표제부의 위반건축물 기재 사유와 해당 전유부와의 관계를 확인하고, 시정명령·이행강제금·대출 제한 가능성을 점검하세요.
• 동일 면적 실거래 재확인. 현재 실거래 표본은 84.79~85.00㎡이고 조회 대상 면적은 31.1031㎡로 표시됩니다. 매각 대상 104호의 실제 전유면적을 원본으로 확인한 뒤 면적과 상태가 비교 가능한 거래를 찾아야 합니다.
• 최근 거래 검증. 2025.12 거래가 420,050,000원으로, 이전 900,000,000원대 거래들과 차이가 큽니다. 거래 유형·면적·호수·특수관계 여부 및 거래 취소 여부를 확인하세요.
• 조세채권 확인. 광주광역시 서구와 국가의 압류가 존재합니다. 압류의 매각 소멸과 별개로 실제 배당우선순위 및 조세 관련 위험을 원본으로 점검하세요.
• 점유·명도 확인. 임차인이 확인되지 않았더라도 실제 점유자, 점유 권원, 인도 협의 가능성과 명도비용을 확인하세요.
• 신탁 이력 대조. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기와 말소 사실을 등기부 원본 및 신탁원부로 대조하세요.
• 토지·건물 현황 대조. 434-3 지번의 합병사항, 집합건축물대장, 대지권 및 건물 현황이 매각 대상과 일치하는지 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 실거래 계약 정보를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “56% 할인”보다 중요한 것은 실제 위험과 비교 가능한 시세

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 912,000,000원 대비 최저가 510,720,000원, 즉 56%입니다. 두 차례 유찰되면서 가격은 크게 낮아졌습니다.

하지만 가격이 많이 떨어졌다는 사실만으로 안전하거나 저렴한 매물이라고 결론 내릴 수 없습니다. ‘유치권 행사 중’ 현수막의 법적 실체가 확인되지 않았고, 건축물대장 총괄표제부에는 위반건축물 기재사항이 있습니다. 실거래 역시 면적이 맞지 않는 표본이 섞여 있어 평균값을 그대로 적용하기 어렵습니다.

더욱이 가장 최근 거래 420,050,000원은 현재 최저매각가보다 낮습니다. 이 거래를 대상 호수의 시세로 단정해서는 안 되지만, 적어도 집계 평균 대비 68.4%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

등기상 말소 구조는 비교적 명료하지만, 물건 자체의 위험과 실제 시세가 검증되지 않은 상태입니다. 유치권·위반건축물·점유관계가 해소되고 동일 면적의 신뢰할 수 있는 비교 거래가 확보되기 전까지는 보수적인 접근이 타당합니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 그 가격에 무엇을 인수하고 어떤 위험을 감수하는지입니다.