광주지방법원 2025타경34428. 광주광역시 서구 서창동 434-2 소재 다세대주택 102동 1층 104호입니다. 현재 1회 유찰로 최저매각가가 감정가의 70%인 638,400,000원까지 내려왔습니다. 등기상 2025년 3월 28일 설정된 광주농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 압류·가압류·임의경매개시결정 및 2026년 7월 8일 압류도 매각으로 소멸합니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

다만 가격은 단순 계산으로 끝나지 않습니다. 확인된 거래는 최근 3건뿐이고 모두 84.79~85.0㎡로 본건의 31.1031㎡와 맞지 않습니다. 평균 거래가 746,683,333원보다 최저가가 낮다는 사실은 분명하지만, 면적이 다른 거래를 그대로 본건 시세로 취급하기보다는 비교가능성 자체를 핵심 변수로 보는 것이 안전합니다. 특히 최신 거래가 420,050,000원으로 가장 낮아, 평균값만 보고 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다

임차인 없음. 보증금·확정일자·대항력 문제로 매수인이 떠안을 임차인 인수액은 없습니다. 2025년 3월 28일 설정된 광주농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부에 이미 말소된 신탁등기와 관련 주의사항이 있었고, 현재는 신탁등기 및 신탁주의사항이 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 평균만 보면 싸지만, 면적부터 확인해야 한다

확인된 거래는 총 3건입니다. 최근 12개월 평균은 746,683,333원이고, 최저매각가 638,400,000원은 이 평균의 85.5%입니다. 그러나 거래면적은 모두 84.79~85.0㎡로, 본건 비교면적 31.1031㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 85.5%만으로 본건이 시세보다 저렴하다고 확정할 수 없습니다.

최신 거래는 2025.12 · 420,050,000원으로, 평균 746,683,333원과 큰 차이가 있습니다. 동일 건물의 거래라도 면적이 다르고 가격 분산도 큽니다. 본건의 최근 12개월 평균 대비 비율은 85.5%이지만, 면적 불일치 때문에 이 숫자를 곧바로 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 638,400,000원 가정)

현재 매각가 638,400,000원에서는 집행비용 8,784,000원과 근저당 614,400,000원이 우선 반영되고, 해제신용협동조합 가압류는 15,216,000원만 배당되어 37,615,506원의 채권 미배당이 발생하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 서창동 소재 ‘중촌마을’ 내에 위치하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 용도지역·제한. 서창동 434-2는 도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역에 해당하며 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 2,686.6㎡, 지목 대, 다세대주택으로 이용 중인 부정형 토지이며 소로각지에 접합니다. 공시지가 534,900원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 공부상 서창동 434-2, 434-3으로 등재되어 있으나 434-3은 434-2로 합병되어 현황 서창동 434-2번지상에 소재합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 비교 재검증. 현재 최저가 638,400,000원은 확인된 거래 평균 746,683,333원의 85.5%지만, 거래면적이 본건과 다릅니다. 평균값만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 최신 거래 확인. 가장 최근 확인 거래는 2025.12의 420,050,000원으로 평균보다 크게 낮습니다. 본건 31.1031㎡에 대응하는 실제 비교거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재는 1회 유찰 상태로 감정가 912,000,000원의 70%인 638,400,000원입니다. 2회 유찰 시 446,880,000원, 3회 유찰 시 312,816,000원으로 내려갑니다.
• 유치권 확인. 현황조사서에 ‘유치권 행사 중’ 현수막이 있으므로 유치권의 성립 여부와 점유관계를 현장에서 확인하세요.
• 위반건축물 확인. 총괄표제부에는 위반건축물 기재사항이 있으나 표제부 집합건축물대장 및 전유부 집합건축물대장에는 기재사항이 없으므로 관련 원본을 함께 대조하세요.
• 원본 대조. 신탁등기는 이미 말소되어 있으나 신탁원부 관련 이력이 존재하므로 등기사항전부증명서 및 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 = 가격 확정 아님”

이 물건의 강점은 분명합니다. 임차인이 없고, 말소기준권리 이후 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가도 감정가에서 한 번 유찰되어 638,400,000원까지 낮아졌습니다.

하지만 가격은 다른 문제입니다. 확인된 최근 거래 평균 746,683,333원 대비 현재 최저가가 85.5%인 것은 사실이지만, 그 거래들은 모두 84.79~85.0㎡이고 본건 비교면적은 31.1031㎡입니다. 더구나 최신 거래가 420,050,000원으로 크게 낮아 거래간 편차도 큽니다. 결국 이 사건은 권리는 합격, 시세는 재검증이 맞는 유형입니다.

입찰의 핵심은 최저가 숫자 자체가 아니라 본건 면적에 맞는 실제 비교거래를 확보하는 것입니다. 여기에 총괄표제부의 위반건축물 기재와 현황의 유치권 현수막까지 확인해야 합니다. 따라서 현재 회차에 접근한다면 권리상 인수 0원을 장점으로 보되, 가격과 현장 리스크를 보수적으로 계산한 뒤 응찰가를 정하는 전략이 적절합니다.