대전지방법원 2024타경4853. 태안읍 평천리 서린허브빌아파트 102동 1층101호입니다. 현재 등기상 소유자는 김지영이며, 이 사건의 말소기준권리는 2014.05.30. 금강새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 12,600,000원이고, 그 뒤 설정된 경기신용보증재단 가압류와 금강새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 기재돼 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 33,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 5,546,000원까지 내려온 상태입니다. 그러나 이 물건은 재매각이며 매수신청보증금이 20%입니다. 또 동일 단지 시장자료의 대상면적은 39.796㎡이지만 면적 일치 여부가 확인되지 않았고, 실거래 금액 자체도 제시되지 않아 현재 최저가를 실거래 시세와 직접 비교할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 평촌길 25, 102동 1층101호 (서린허브빌아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 / 건물 | 1층 · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 사용승인일 | 2008.01.03 |
| 소유자 | 김지영 (단독소유 · 2024.06.28. 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 33,000,000원 / 5,546,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금강새마을금고 / 40,436,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 재매각 | 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2014.05.30. 금강새마을금고 근저당권입니다. 2024.10.31. 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원, 2024.12.31. 금강새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.02.19. 경기신용보증재단 가압류 49,992,881원은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2024.12.24. 김지영 앞으로 상속에 의한 소유권이전이 이뤄졌고, 현재 등기상 단독소유자입니다.
② 임차인 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 채태식 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 본건 전부를 점유한 것으로 조사됐습니다. 전입일은 2019.07.09.로 말소기준권리인 2014.05.30.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채태식 | 본건 전부 | 2019.07.09. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·시장 — 5회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 5,546,000원으로, 사건 시나리오상 5회 유찰·감정가 17% 회차입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 3,882,199원, 7회 유찰 시 2,717,539원입니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 회차별 최저가일 뿐, 실거래 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
| 단지 | 서린허브빌 |
|---|---|
| 총 세대수 | 100세대 |
| 사용승인 | 2008.01.03 |
| 비교 대상면적 | 39.796㎡ · 면적 일치 확인 안 됨 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 4.3회 |
| 낙찰률 지표 | 22.22% |
| 최근 낙찰일 | 2026.07.29 |
④ 예상배당표 (매각가 5,546,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 499,828원 |
| 2. 근저당 · 금강새마을금고 | 12,600,000원 | 5,046,172원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 49,992,881원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 5,546,000원 가정 시 채권자 총 청구액 112,592,881원 중 5,046,172원이 배당되고, 미배당액은 107,546,709원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 태안군 태안읍 평천리 소재 화동초등학교 동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 사용승인일은 2008.01.03입니다. 기본적인 위생·급배수시설과 소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부지는 북측 및 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 75,400원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 100세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수가 4.3회, 낙찰률 지표가 22.22%로 나타나 다회유찰 가능성을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각으로 매수신청보증금이 20%입니다.
- 임차보증금 확인. 채태식은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 임차인 최우선변제가 배당표에 반영되지 않았다는 점을 원본과 대조하세요.
- 가격 단정 금지. 감정가 대비 17%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 실제 동일면적 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 본건은 5회 유찰됐고 단지 평균도 4.3회입니다. 내부 상태·수요·거래 가능성 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준권리인 금강새마을금고 근저당과 후순위 가압류, 경매개시결정의 현재 상태를 입찰 직전 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 분명합니다. 2014.05.30. 금강새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 현황조사상 채태식의 전입도 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 입찰 판단은 별개입니다. 이미 5회 유찰됐고 이번은 재매각이며, 동일면적 실거래 가격을 직접 비교할 자료가 없습니다. 단지 경매 평균 유찰도 4.3회입니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 가격은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 현재 최저가가 감정가 17%라는 사실보다, 실제 거래 가능한 가격과 반복 유찰의 원인을 확인하는 것이 우선입니다.
