대전지방법원 2024타경4853. 태안읍 평천리 서린허브빌아파트 102동 9층 901호입니다. 등기 흐름의 기준점은 2014.05.30 금강새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 13,720,000원입니다. 이후 2024.07.08 국 압류, 2024.10.31 경기신용보증재단 가압류, 2024.12.31 임의경매개시결정, 2025.02.19 경기신용보증재단 가압류가 이어졌고, 모두 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
현황조사에는 채태식이 본건 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입일은 2019.07.09로 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부 자체는 별도로 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분류됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4853 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 평촌길 25, 102동 9층901호 (서린허브빌아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김지영 · 2024.06.28 상속, 2024.12.24 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 5,883,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 금강새마을금고 / 40,436,520원 |
| 말소기준권리 | 2014.05.30 금강새마을금고 근저당권 · 채권최고액 13,720,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 특별조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸
현재 소유권의 전 단계인 김정석은 2014.05.30 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 금강새마을금고가 채권최고액 13,720,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국 압류와 경기신용보증재단 가압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 후순위 전입
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채태식 | 본건 전부 | 2019.07.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격·유찰 구조 — 낮은 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 5회 유찰 후 최저매각가 5,883,000원으로, 시나리오상 감정가의 16.81% 수준입니다. 다음 회차가 진행될 경우 제공된 시나리오는 6회 유찰 시 4,118,099원, 7회 유찰 시 2,882,669원입니다.
다만 이 사건에서 가격 판단의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 내려왔나” 하나가 아닙니다. 서린허브빌의 경매 통계는 평균 유찰 4.3회, 낙찰률 25.0%로 제시돼 있습니다. 현재 물건은 이미 평균 유찰 횟수를 넘어 5회 유찰됐고 이번 매각은 재매각입니다. 따라서 낮아진 최저가는 강한 가격 메리트의 증거라기보다 경매시장에서 반복적으로 소화되지 않은 이력과 함께 읽어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 505,894원 |
| 2. 근저당 · 금강새마을금고 | 13,720,000원 | 5,377,106원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 49,992,881원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 113,712,881원 중 채권자 예상배당은 5,377,106원, 미배당은 108,335,775원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 현재·6회 유찰·7회 유찰 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안읍 평천리 화동초등학교 동측 근거리에 위치하며, 주변에는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 사용승인일은 2008.01.03입니다. 서린허브빌은 100세대로 제시돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 대상 부지는 평지입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 부지는 북측 및 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 경매 환금성 신호. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 4.3회, 낙찰률 25.0%이며 본건은 현재 5회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 20%입니다. 일반 회차와 보증금 조건이 다릅니다.
- 임차인 원문 확인. 채태식의 전입은 후순위로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 세금 배당 확인. 2024.07.08 국 압류가 있고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 교부청구 내용을 대조해야 합니다.
- 신청채권액 대조. 사건 청구액은 40,436,520원이고 말소기준 근저당의 채권최고액은 13,720,000원입니다. 실제 채권계산서와 배당요구 원문을 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 5회 유찰·재매각이라는 사실 자체가 중요한 현장 신호입니다. 물건 상태와 점유·명도 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 반복 유찰은 별개의 신호다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.05.30 금강새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 채태식의 전입도 2019.07.09로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 최저가 5,883,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격과 환금성은 권리만큼 단순하지 않습니다. 현재 5회 유찰, 재매각, 매수신청보증금 20%이고 단지 경매 통계도 평균 4.3회 유찰·낙찰률 25.0%입니다. 감정가 35,000,000원에서 최저가가 5,883,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그 자체를 시세 대비 할인으로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 판단의 승부처는 반복 유찰의 원인과 실제 처분 가능성입니다.
