대전지방법원 2025타경522. 충남 아산시 음봉면 송촌리 5-10의 2층 주택과 토지가 포함된 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층으로, 사용승인일은 2022.03.28.입니다. 1층은 방1·거실·주방·욕실 겸 화장실1, 2층은 방2·가족실·욕실 겸 화장실 등의 주택으로 이용되고 있습니다. 매각에는 제시외 조경·수목·수영장·휴게실도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2022.04.20. 천안서부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 444,000,000원이고, 이후 등기된 소유권이전청구권가등기와 경매개시결정은 등기 정보상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가등기는 별도로 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라고 표시돼 있으므로, 말소 순위만 보고 원문 확인을 생략하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경522 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 음봉면 송촌리 5-10 · 충청남도 아산시 음봉면 연암산로 111-6 |
| 용도 / 건물 | 기타 + 토지 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 주택 · 사용승인 2022.03.28. |
| 주택 이용상태 | 1층 방1·거실·주방·욕실 겸 화장실1 / 2층 방2·가족실·욕실 겸 화장실 외 |
| 주요 토지 | 송촌리 5-10 · 대 · 469㎡ · 단독 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 공유지분 토지 | 송촌리 5-5 전체 395㎡ 중 강미성 지분 421200분의 40405 · 평가 지분면적 37.89㎡ |
| 소유자 | 강미성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 562,219,830원 / 275,488,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안서부신용협동조합 / 1,264,915,435원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.20. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 444,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 가등기 성격 확인
말소기준은 2022.04.20. 을구 1번 천안서부신용협동조합 근저당권입니다. 2024.06.17. 신혜정의 106,000,000원 가압류는 2024.09.06. 일부해제로 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2025.04.07. 정주하 명의 소유권이전청구권가등기와 2025.05.28. 임의경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서의 명시 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음입니다. 이에 따라 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대 관계 미상으로 기재돼 있고, 현장 조사도 내부에 들어가지 못한 채 육안상 개략적으로 진행됐으므로 실제 점유·임대 상태는 입찰 전에 재확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 275,488,000원으로 감정가 562,219,830원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 확인 기준 실질취득액도 275,488,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율과 시장가격 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 275,488,000원이 실제 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 식의 가격 가점은 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,656,832원 |
| 2. 근저당 · 천안서부신용협동조합 | 444,000,000원 | 270,831,168원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 444,000,000원 중 270,831,168원이 배당되고 173,168,832원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 이 미배당액은 데이터상 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 감정요항표상 기호(2)(3) 토지는 아산시 음봉면 송촌리 37 소재 ‘동암저수지’ 북측 근거리에 위치하며, 부근은 주택·공장·농경지·임야가 혼재하고 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 기호(2)(3)까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 주택 구조. 철근콘크리트구조 2층 주택으로 외벽 드라이비트, 내벽 벽지·타일, 창호 샤시 마감이며 위생설비·LPG 가스 개별난방·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 주요 토지. 송촌리 5-10은 지목 대, 469㎡, 토지이용상황 단독, 평지·세로장방형, 세로한면(가) 도로접면으로 정리돼 있습니다. 공시지가는 131,600원/㎡입니다.
- 공유지분. 송촌리 5-5는 전체 395㎡ 중 강미성 지분 421200분의 40405만 평가됐으며, 지분 면적은 37.89㎡입니다. 해당 지분의 위치가 특정되지 않아 전체 면적 평균단가를 기준으로 평가됐습니다.
- 토지 이용계획 확인. 토지 이용정보에는 농림지역·농업보호구역·가축사육제한구역이 포함되어 있고, 감정요항표 기호(2)(3)에는 도시지역(천안도시지역)·자연녹지지역으로 기재돼 있습니다. 필지별 적용 내용을 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 현장 확인 한계. 현장에 들어가지 못하고 육안상 개략적으로 조사됐습니다. 특히 내부 상태와 실제 점유·사용관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2025.04.07. 정주하 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 뒤지만 ‘담보가등기 종류 확인 필요’ 주의가 있으므로 등기부·매각물건명세서 원문을 다시 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정요항표는 임대 관계 미상이고 내부 현장조사가 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유자를 확인한 뒤 명도 위험을 판단해야 합니다.
- 공유지분 위치 문제. 송촌리 5-5의 37.89㎡ 상당 지분은 위치가 특정되지 않습니다. 공유관계와 실제 이용 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 조경·수목·수영장·휴게실이 매각에 포함됩니다. 실제 상태와 관리·철거·보수 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가 275,488,000원은 감정가의 49%지만, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 실제 매매 가능가격과 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
- 필지별 용도지역 대조. 농림지역·농업보호구역 표기와 감정요항표의 도시지역·자연녹지지역 기재를 필지별 토지이용계획확인서와 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 173,168,832원은 배당 부족액이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔지만, 권리보다 물건 확인이 더 중요하다”
이 사건은 현재 확인 기준으로는 매수인이 떠안을 금액이 0원이고, 말소기준 뒤 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그렇다고 단순한 주택 경매로 보기에는 확인할 요소가 많습니다. 가등기 성격 확인, 위치가 특정되지 않은 송촌리 5-5 공유지분, 주택과 토지·제시외 시설의 일괄매각, 그리고 내부에 들어가지 못한 현장조사 한계가 동시에 존재합니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가는 275,488,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 인정할 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 내려왔는가”보다 “실제 이용·점유·공유지분·필지 규제를 얼마나 정확히 확인했는가”에 가깝습니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 조사 부담과 환금성까지 감안하면 보수적인 접근이 맞습니다.
