대전지방법원 2024타경58928. 대표 소재지는 충청남도 당진시 정미면 대운산리 565-2이며, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 감정평가상 기호 8은 창고로 이용 중이고, 블럭조 및 철파이프조 단층 구조입니다. 토지·건물·제시외 건물·제시외 수목을 함께 매각하는 일괄매각으로, 아파트처럼 단일 호실의 가격과 권리만 확인해서 끝나는 사건이 아닙니다.
현재 최저매각가는 97,547,000원으로 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에서는 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 농지취득자격증명 제출, 지적상 맹지, 현황과 공부의 차이, 미상 점유관계 같은 취득 이후 실행 리스크와 환금성 변수를 함께 확인해야 하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경58928 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 충청남도 당진시 정미면 대운산리 565-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 8 창고 이용 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사갈산 · 2018.08.08 대물변제, 2018.08.14 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 406,279,400원 / 97,547,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전서부새마을금고 / 304,347,870원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.24 대전서부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% · 일괄매각 · 제시외 건물·제시외 수목 포함 |
| 대표 토지정보 | 지목 대 · 625.0㎡ · 공시지가 45,400원/㎡ · 계획관리지역 · 토지이용상황 주거기타 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확하지만 점유는 미상
말소기준권리는 2018.08.24 대전서부새마을금고 근저당권입니다. 이후 태안군 압류, 당진시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 공주시 압류는 2022.11.24 해제로 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 점유 조사 대상 1명
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유 조사 대상은 오수영 1명입니다. 보증금 중복 합산 문제는 없지만, 핵심 권리요건이 확인되지 않았으므로 안전하다고 단정해서도 안 됩니다.
| 성명 | 사용관계 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오수영 | 답(벼 재배) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 97,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,155,846원 |
| 2. 근저당 · 대전서부새마을금고 | 390,000,000원 | 95,391,154원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 대전서부새마을금고 채권최고액 390,000,000원 중 95,391,154원이 배당되는 시나리오이며 미배당액은 294,608,846원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 97,547,000원 | 95,391,154원 | 294,608,846원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 68,282,900원 | 66,653,808원 | 323,346,192원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 47,798,030원 | 46,537,665원 | 343,462,335원 | 0원 |
④ 토지·건물 이용과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기호 1·3·5-8은 당진시 정미면 대운산리 소재 “대운산리 신농회관” 북측 인근, 기호 2·4는 송악읍 정곡리 소재 “정곡리 미을회관” 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 전·답 등 농경지, 단독주택, 자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본 건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 창고. 기호 8은 창고로 이용 중이며 블럭조 및 철파이프조 단층입니다. 내·외벽은 몰탈 위 페인팅이고 일부는 벽체가 없으며 바닥은 콘크리트 마감입니다.
- 용도지역. 기호별 계획관리지역·생산관리지역이 혼재하고 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역이 적용되는 항목이 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 7 일부는 현황 도로로 이용 중이며, 기호 6은 제시목록 및 토지대장상 지목이 답이지만 일부가 자연림 상태입니다.
- 접근성. 목록 1·3·5·6은 지적상 맹지입니다. ‘인근까지 차량 출입 가능’과 개별 토지의 법적·물리적 진입조건은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 농지취득자격증명·재매각 — 보증금 몰수 리스크
목록 5·6은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 몰수됩니다. 특히 잡목·잡풀 등으로 인해 사전 농지원상복구 또는 구체적인 복구계획서를 제시한 뒤 농지취득자격증명을 발급받을 수 있다는 조건이 적혀 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오수영 점유관계 확인. 답(벼 재배) 사용의 근거, 전입관계, 임대차 여부, 보증금, 확정일자와 대항력 발생 가능성을 원본 조사로 확인해야 합니다.
- 실질취득가를 최저가로 고정하지 말 것. 현재 명시 인수액은 0원이지만 미상 점유자의 권리가 확인되기 전에는 97,547,000원이 최종 실질취득액이라고 단정할 수 없습니다.
- 농취증 선확인. 목록 5·6은 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 맹지 진입조건 확인. 목록 1·3·5·6이 지적상 맹지이므로 현황 통행로와 법적 통행권을 별도로 점검해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 목록 6의 일부 자연림, 목록 7의 현황 도로, 목록 8의 일부 철파이프조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 검토. 태안군·당진시 압류가 존재하며, 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 제시외 수목이 포함되므로 각 목록별 위치·경계·이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 4회 유찰과 감정가 24%만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고, 농지·맹지·창고·미상 점유가 환금성에 미치는 영향을 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “24%”보다 중요한 것은 실제로 취득 가능한 물건인가
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 대전서부새마을금고 근저당 이후의 권리는 매각으로 정리되고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다. 여기까지만 보면 권리분석은 단순합니다.
하지만 투자 판단은 정반대입니다. 오수영의 대항력 가능·미상, 목록 5·6 농지취득자격증명과 미제출 시 보증금 몰수, 목록 1·3·5·6의 지적상 맹지, 목록 6의 일부 자연림, 목록 7의 현황 도로, 목록 8의 창고 구조 차이, 그리고 재매각 보증금 20%가 동시에 존재합니다. 현재 최저가는 97,547,000원이지만, 이 금액을 곧바로 ‘싸게 취득하는 가격’으로 해석해서는 안 됩니다.
결론은 등기상 인수는 낮지만 실행·환금성 위험은 높다입니다. 4회 유찰과 감정가 24%라는 숫자보다 농취증 발급 가능성, 맹지의 진입조건, 현황 점유자의 실제 권리관계를 먼저 해결해야 하는 물건입니다.
