대전지방법원 2025타경117. 서산시 성연면 이안큐브오피스텔 17층 C-1710호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정 이용상태에는 오피스텔 이용 및 현황 공실이 함께 기재돼 있습니다. 감정가 228,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 54,743,000원입니다.
가격만 보면 감정가에서 크게 내려왔지만, 이 할인율은 감정가 대비 수치일 뿐 실제 거래시세 대비 저가 여부를 뜻하지는 않습니다. 특히 공실 상태와 반복 유찰은 수요·임대·환금성 검토가 필요하다는 신호입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가보다 실제 이용 가능 여부, 임대수요, 세금 및 점유관계 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45, 17층 C-1710호 (이안큐브오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태상 오피스텔 이용 및 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사서산이안큐브오피스텔 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 54,743,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천축산업협동조합 / 124,846,163원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.29. 김천축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 113,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 압류는 이미 말소
말소기준권리는 2022.08.29. 설정된 김천축산업협동조합 근저당권 113,100,000원입니다. 이 근저당과 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하므로 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
주의할 부분은 2022.05.19. 서산시 압류입니다. 날짜만 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 2022.08.29. 강제경매 매각에 따른 압류등기 말소에 포함되어 이미 정리된 권리입니다. 2023.11.02. 서산시 압류도 2025.05.27. 해제되어 2025.05.29. 말소됐습니다. 현재 등기 흐름에서 별도 인수권리로 남는 구조는 아닙니다.
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 조사 내역이 없다는 이유만으로 점유자가 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현황 공실 여부와 출입 가능성, 실제 점유자 및 사업자등록 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 24%지만 ‘시세 대비 저가’는 별개
현재 회차 최저매각가는 54,743,000원으로 감정가 228,000,000원의 24%입니다. 그러나 감정가 대비 하락 폭만으로 실제 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 이용상태와 공실 기간, 전용면적, 관리비, 임대료, 동일 건물의 실제 거래 및 임대 사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 54,743,000원 | 53,357,626원 | 59,742,374원 |
| 5회 유찰 시 | 38,320,100원 | 37,230,338원 | 75,869,662원 |
| 6회 유찰 시 | 26,824,070원 | 25,941,237원 | 87,158,763원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 근저당권 자체는 매각으로 소멸하므로 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 가격이 더 내려가더라도 물건의 실사용성과 임대수익성이 확인되지 않으면 낮은 낙찰가가 곧 투자수익으로 연결되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,385,374원 |
| 1. 근저당 · 김천축산업협동조합 | 113,100,000원 | 53,357,626원 |
| 근저당 미배당 | - | 59,742,374원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.5%를 반영한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 해당 항목이 확인되면 근저당 예상배당은 감소할 수 있습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산시 성연면 오사리 성연초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 산업단지, 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 서측·남측에는 왕복 4차선 포장도로, 북측·동측에는 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.
- 이용상태. 감정 내용에는 오피스텔 이용과 현황 공실이 기재되어 있습니다. 실제 내부 상태, 설비 작동 여부와 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물이며 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비와 주차장설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 2필 일단의 사다리형 평지로 업무시설과 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당합니다.
- 환금성. 산업단지 배후의 오피스텔·근린시설 성격이므로 아파트와 다른 임대수요와 매수층을 가집니다. 4회 유찰 이력까지 감안해 동일 건물의 공실률과 거래 사례를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정 이용상태에는 오피스텔 이용이 기재되어 있습니다. 건축물대장상 용도와 해당 호실의 합법적 사용 범위를 확인하세요.
- 현황 공실 재확인. 출입문 상태, 내부 집기, 우편물, 전입세대·사업자등록과 관리사무소 확인을 통해 실제 점유자를 조사해야 합니다.
- 세금 법정기일 확인. 서산시 압류 이력과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위와 추가 변수를 검토하세요.
- 관리비·공용부분 체납. 공실 기간이 길었다면 체납관리비가 누적됐을 수 있으므로 관리사무소에서 공용부분과 전유부분을 구분해 확인하세요.
- 시세·임대료 현장조사. 감정가 대비 24%라는 수치 대신 동일 건물과 주변 오피스텔의 실제 매매가·보증금·월세·공실률을 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장과 세금 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 검증은 더 필요하다”
이 물건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 소멸하고 과거 선순위 압류도 이미 말소되어, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 놓고 보면 비교적 정리된 사건입니다.
그러나 4회 유찰로 최저가가 54,743,000원까지 내려온 배경을 단순한 할인 기회로만 보기는 어렵습니다. 사건 용도와 감정 이용상태의 확인, 현황 공실, 임대관계 미상, 세금 배당 변수와 실거래 비교 필요성이 함께 남아 있습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격 평가는 현장조사 전 보류입니다. 낮은 최저가보다 실제 사용성과 임대 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
