대전지방법원 2025타경117. 서산시 성연면 오사리 이안큐브오피스텔 1층 101호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 해당 호실이 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사서산이안큐브오피스텔이며, 2023.07.04 임의경매 매각을 원인으로 2023.07.25 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2023.08.25 김천축산업협동조합의 채권최고액 41,600,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 현 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 51,934,000원으로 감정가의 16.81%, 5회 유찰된 회차입니다. 가격만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 단순한 가격 문제가 아닙니다. 매각물건명세서에는 101호가 인접 102호·103호와 경계를 허물어 하나의 호실로 이용 중이라고 적혀 있고, 집행관 현황조사 당시에는 유치권 시행중이라는 안내문도 있었습니다. 유치권 신고는 없으며 성립 여부 역시 불분명합니다. 따라서 경계·점유·사용관계 확인이 입찰가보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경117 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45, 1층101호 (이안큐브오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 |
| 소유자 | 주식회사서산이안큐브오피스텔 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 51,934,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천축산업협동조합 / 124,846,163원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.25 김천축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 41,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원이지만 현장 리스크는 별개
과거 농협은행·한명주·임고운·이의중·주식회사유림디앤씨 등의 근저당과 가압류·압류·종전 경매개시결정은 2023년 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현 소유자가 2023.07.25 소유권을 취득한 뒤 새로 설정된 2023.08.25 김천축산업협동조합 근저당이 이번 사건의 말소기준입니다. 이후 2025.01.14 현 경매개시결정과 2025.10.20 서산시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 16.81%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 51,934,000원으로 감정가 309,000,000원 대비 16.81%입니다. 5회 유찰이라는 숫자 자체는 큰 가격 조정을 보여주지만, 가격 메리트 판단은 최저가 비율 하나로 끝낼 수 없습니다. 특히 이 물건은 인접 102호·103호와 경계를 허문 사용상태와 유치권 안내문이 동시에 확인된 사건이기 때문에, 반복 유찰에는 물건 자체의 이용·점유 불확실성이 반영됐을 가능성까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,934,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,812원 |
| 1. 근저당 · 김천축산업협동조합 | 41,600,000원 | 41,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,999,188원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,334,812원을 제외한 뒤 김천축산업협동조합의 등기상 채권최고액 41,600,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 8,999,188원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 124,846,163원이지만 배당 시뮬레이션은 담보권의 채권최고액 41,600,000원을 기준으로 반영돼 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 해당 호실이 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 합체사용. 매각물건명세서상 인접 102호·103호와 경계를 허물어 하나의 호실로 이용 중입니다. 호실별 독립성·점유·경계 복구 가능성 확인이 핵심입니다.
- 주위환경. 성연초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변에는 산업단지·아파트·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측·남측 왕복 4차선, 북측·동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 일반산업단지에 속합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 호실 내부 경계 철거 상태는 별도 현황 문제입니다.
- 환금성. 5회 유찰 이력과 근린시설·오피스텔 이용상태, 합체사용 문제가 겹쳐 일반적인 독립 호실보다 재매각·임대 시 확인해야 할 조건이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 101·102·103호 경계 확인. 실제 벽체 철거 범위와 각 호실 출입구·설비·점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유치권 사실관계 확인. 안내문 게시 주체, 현재 점유자, 공사대금 주장 여부와 유치권 성립요건을 별도로 확인해야 합니다. 신고가 없다는 사실만으로 부존재를 단정하면 안 됩니다.
- 명도 상대 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 해당 호실은 이용 중으로 조사됐으므로 현재 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.08.25 김천축산업협동조합 근저당이 기준이며 이후 현 경매개시결정과 서산시 압류는 소멸 구조인지 원본 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 낮은 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가 대비 16.81%이지만 이미 5회 유찰됐습니다. 물적·점유 위험을 해결할 비용과 기간을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 청구액 구분. 신청채권 청구액은 124,846,163원이지만 담보권 채권최고액은 41,600,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제로 101호를 인도받을 수 있느냐다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명료합니다. 2023년 경매로 종전 권리가 정리됐고, 2023.08.25 김천축산업협동조합 근저당이 현재 말소기준입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 101호가 102호·103호와 경계를 허문 채 하나의 호실로 사용 중이고, 현황조사 당시에는 유치권 시행중 안내문까지 있었습니다. 유치권은 신고되지 않았고 성립 여부도 불분명하지만, 바로 그 불확실성을 현장에서 해소하기 전까지는 5회 유찰·51,934,000원이라는 숫자를 ‘가격 메리트’로 받아들여서는 안 됩니다. 등기상 인수는 0원, 현황 리스크는 미해결. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 독립 점유·경계·유치권 사실관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
