전주지방법원 2025타경282. 부안오투그란데2차하이스트 근린생활시설동 1층 102호입니다. 등기상 최초 소유자는 주식회사제일건설이고, 김성완이 2022년 5월 24일 매매를 원인으로 2022년 7월 21일 거래가액 548,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 현재 소유자는 2024년 12월 5일 상속을 원인으로 2025년 8월 6일 소유권을 이전받은 김주완입니다.

말소기준은 2022년 7월 21일 설정된 동진강낙농축산업협동조합의 근저당권 816,000,000원입니다. 이 근저당은 인접한 103호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 양태식의 근저당권과 부안군 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 전입자 역시 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 현재 분석상 낙찰자가 승계할 보증금은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 관계서류 확인은 필요

말소기준보다 앞선 제한물권은 확인되지 않습니다. 2022년 7월 29일 설정된 유한회사지수산업개발 근저당권 555,474,984원은 2022년 9월 15일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 2023년 6월 23일 설정된 양태식 근저당권 700,000,000원과 부안군 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 전입자 분석 — 2명 모두 대항력 없음

두 전입일은 말소기준일인 2022년 7월 21일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 가능성은 확정할 수 없습니다. 이는 매수인 인수액보다는 배당표와 명도관계에 영향을 줄 수 있는 항목입니다.

③ 가격 비교 — 감정가 할인과 시세 할인을 구분해야 한다

현재 최저매각가는 259,788,000원으로 감정가 1,082,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 이는 감정가 대비 하락 폭일 뿐, 상가 시세 대비 할인율로 확정할 수는 없습니다.

제공된 단지 실거래는 전용 84.95㎡대 아파트 거래입니다. 최근 12개월 평균은 347,444,444원, 최신 거래는 2026년 3월 362,000,000원이며, 최근 구간의 거래 추세는 이전 구간 대비 7.7% 상승으로 집계됐습니다. 하지만 비교 대상 면적 71.54㎡와 거래 표본의 면적이 일치하지 않고, 본건은 근린생활시설이므로 이 수치를 직접적인 상가 시세로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 259,788,000원 가정)

현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외한 255,350,968원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 양태식 근저당과 소유자 잔여는 없습니다. 채권최고액 합계 1,516,000,000원 중 예상 미배당액은 1,260,649,032원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부안중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 단독주택, 다가구·다세대주택 등이 섞인 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남측 약 25미터 포장도로를 통해 출입하며, 서측·북측 약 8미터, 동측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
• 현황. 102호와 103호의 경계벽을 제거해 하나의 근린생활시설로 이용 중이며, 기준시점 상호는 ‘부안족발’입니다. 공부상으로는 각각 별도 호수입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 단층 중 1층으로, 돌붙임 외벽과 인테리어 마감, 강화유리창 및 섀시창이 적용돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·전기·옥외소화전·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 공시지가는 386,400원/㎡입니다.
• 단지 참고. 부안오투그란데2차하이스트는 237세대, 사용승인일은 2022.06.03입니다. 다만 주거동 거래량이 상가 1층의 환금성을 직접 보장하지는 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 매각 대상 목록과 102호·103호의 등기, 감정평가, 매각물건명세서가 어떻게 묶여 있는지 원본으로 확인해야 합니다.
• 경계벽 제거 상태 확인. 공부상 별도 호수와 현황상 하나의 영업장 사이의 차이, 원상복구 가능성 및 구분사용 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 전입자·점유자 확인. 이은·김선겸의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 영업자 및 실제 점유자가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 파산·상속 관계 확인. 2025년 파산선고와 상속에 따른 소유권이전, 경매신청 및 대위등기의 관계서류를 대조해야 합니다.
• 상가 시세 별도 조사. 84.95㎡대 아파트 실거래가가 아니라 인근 1층 근린생활시설의 매매사례, 보증금, 월차임과 실제 영업수익을 기준으로 가격을 검증해야 합니다.
• 배당 변동요인 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최신 교부청구와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건성은 단순하지 않다

이 사건은 등기 순위만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후의 권리와 전입자이므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 현황과 가격입니다.

102호와 103호가 경계벽 없이 하나의 상가로 사용되고 있고, 임대관계와 두 전입자의 보증금 및 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 감정가의 24.01%라는 최저가도 비교 가능한 상가 실거래 없이 곧바로 싸다고 평가할 수 없습니다. 단지 아파트의 최근 거래는 상승 추세지만 본건과 용도·면적이 달라 가격 근거로 쓰기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 일괄매각 범위, 점유관계, 통합사용 상태와 인근 상가 수익가치를 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.