전주지방법원 2025타경282. 대상은 부안오투그란데2차하이스트 근린생활시설동 1층 114호입니다. 사건의 말소기준권리는 2022.07.21. 설정된 동진강낙농축산업협동조합 근저당권 516,000,000원입니다. 이후의 양태식 근저당권 700,000,000원, 부안군 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도로 2022.07.29. 설정됐던 유한회사지수산업개발 근저당권 423,751,680원은 2022.09.15. 해지로 이미 말소됐습니다.
권리만 보면 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순한 독립 상가 한 칸으로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이 기재돼 있고, 114호와 인접 115호는 경계벽을 제거해 현황 하나의 근린생활시설로 사용 중이며 현재 상호는 세븐일레븐입니다. 공부상 각 호와 현황 이용 형태가 다르다는 점이 입찰가와 향후 이용·처분성 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경282 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 632 부안오투그란데2차하이스트 근린생활시설동 1층 114호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 단지 내 근린생활시설 · 114호와 115호 경계벽 제거 후 현황 1개호 상가로 이용 |
| 현재 사용 | 세븐일레븐 |
| 현재 소유자 | 김주완 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 743,000,000원 / 124,876,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동진강낙농축산업협동조합 / 1,182,446,679원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 조사 임차인도 후순위
말소기준은 2022.07.21. 동진강낙농축산업협동조합 근저당권입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 2명이며, 이은의 전입일은 2024.06.12., 김선겸의 전입일은 2024.10.02.로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인 대상이지만, 이 자료의 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은 | 2024.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선겸 | 2024.10.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 보증금은 확인되지 않아 합산하지 않았습니다.
② 가격 비교 — 35.9% 숫자를 그대로 ‘상가 할인율’로 쓰면 안 된다
단지 실거래 자료에는 최근 12개월 평균 347,444,444원, 최신 거래 362,000,000원, 최근 12개월 거래 9건이 잡혀 있습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 7.7% 높은 흐름입니다. 그러나 이 거래들은 84.95㎡ 또는 84.99㎡ 아파트 거래이며, 비교 대상 면적 52.35㎡와도 매칭되지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.95㎡ | 14 | 362,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 9 | 367,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 9 | 366,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 14 | 349,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2025.05 | 84.95㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.05 | 84.95㎡ | 14 | 343,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 347,444,444원 |
표면상 최저가 124,876,000원은 최근 12개월 평균의 35.9%로 계산됩니다. 그러나 이 비율은 상가 114호의 직접적인 시세 할인율이 아닙니다. 실거래 표본의 용도와 면적이 대상과 일치하지 않기 때문입니다. 전체 평균 341,250,000원 대비 비율 36.6% 역시 같은 이유로 가격 가점의 근거로 사용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,876,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,548,264원 |
| 1. 근저당 · 동진강낙농축산업협동조합 | 516,000,000원 | 122,327,736원 |
| 2. 근저당 · 양태식 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,216,000,000원 중 예상 배당액은 122,327,736원이고, 미배당액은 1,093,672,264원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 회차별 배당 — 유찰될수록 채권자 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 124,876,000원 | 122,327,736원 | 1,093,672,264원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 87,413,200원 | 85,439,762원 | 1,130,560,238원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 61,189,239원 | 59,687,833원 | 1,156,312,167원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 6회·7회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 분석에서는 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 것으로 계산하지 않습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안중학교 동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 단독주택·다가구·다세대주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 114호와 115호의 경계벽을 제거해 현황 하나의 근린생활시설로 사용 중이며, 기준시점 상호는 세븐일레븐입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 각 호는 독립된 1개호이나, 현황에서는 114호·115호가 하나의 점포로 이용됩니다.
- 도로. 남측 약 25미터 포장도로를 통해 출입하고, 서측·북측 약 8미터 및 동측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제2종일반주거지역에 걸치며, 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 단지 경매 지표. 평균 유찰횟수는 4.4회, 집계상 낙찰률은 7.14%입니다. 현재 물건도 5회 유찰된 상태로 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 경계벽 제거에 따른 현황 이용은 별도 확인사항입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각이 기재되어 있으므로 114호와 인접 물건을 포함한 실제 매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 경계벽 제거 상태 확인. 114호·115호가 현황 하나의 점포로 사용되는 만큼 독립 사용 가능성, 출입구·설비·점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 2명 확인. 이은·김선겸은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 아파트 실거래를 상가 시세로 사용하지 않기. 347,444,444원 최근 12개월 평균과 362,000,000원 최신 거래는 대상과 용도·면적이 다릅니다.
- 유찰 횟수 자체를 할인 근거로 과대평가하지 않기. 현재 5회 유찰, 단지 경매 평균 4.4회 유찰이라는 지표는 오히려 낮은 응찰 수요를 함께 시사합니다.
- 파산선고 등기 확인. 2025.07.15. 전주지방법원 파산선고가 등기돼 있으므로 관련 절차와 매각 진행관계를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·상가 이용 상태를 입찰 판단 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 ‘상가 기준’으로 다시 봐야 한다
이 사건의 말소기준은 2022.07.21. 동진강낙농축산업협동조합 근저당입니다. 실제 임차인 2명의 전입은 모두 그 이후이고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 인수 측면은 비교적 명확합니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 743,000,000원이 5회 유찰돼 124,876,000원까지 내려왔지만, 단지 실거래 347,444,444원·362,000,000원은 84.95㎡대 아파트 자료로 대상 상가와 직접 비교할 수 없습니다. 더욱이 114호와 115호는 경계벽이 제거돼 하나의 세븐일레븐 점포로 사용되고 있습니다. 여기에 평균 유찰 4.4회와 낙찰률 7.14%라는 경매 지표까지 겹칩니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 5회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없는 상가”입니다. 승부처는 권리보다는 일괄매각 범위·현황 점유와 독립 사용성, 그리고 실제 상가 가치 확인입니다.
