의정부지방법원 2025타경64613. 파주시 와동동 태운프라자 5층 502호로, 공부상 이용상태는 교육연구시설입니다. 현 소유자는 유현숙이며 2013년 11월 12일 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 180,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당·김형창 근저당과 과거 가압류·가처분·압류 등은 2013년 매각 과정에서 이미 말소된 상태입니다.
현재 등기에서 말소기준 뒤에 남아 있는 주요 권리는 2025년 10월 28일 박현선 근저당 10,000,000원과 2025년 11월 3일 임의경매개시결정입니다. 두 권리 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64613 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1302-5 태운프라자 5층 502호 |
| 용도 | 기타 · 공부상 교육연구시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 7층 건물 · 사용승인일 2010.11.10 |
| 소유자 | 유현숙 · 단독소유 · 2013.11.12 강제경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준
2013년 11월 12일 유현숙이 강제경매 매각으로 소유권을 취득하면서, 과거 우리은행 근저당 2건과 김형창 근저당, 기존 가압류·가처분·압류·경매개시결정 등이 말소됐습니다. 그 직후 같은 날 설정된 중소기업은행 180,000,000원 근저당이 현재의 말소기준입니다. 2025년 박현선 근저당과 이번 임의경매개시결정은 이보다 뒤에 설정·등기돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박연이 | 502호 | 2025.02.26 | 30,000,000원 | 1,400,000원 | 2026.01.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진희 | 603호 | 2020.11.05 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 2025.11.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일은 2013.11.12입니다. 김진희의 전입일은 2020.11.05, 박연이의 전입일은 2025.02.26으로 모두 말소기준 이후이므로 두 사람 모두 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원과 20,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 두 임차인 모두 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 70% 유찰가지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 290,000,000원, 현재 최저매각가는 203,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 절대 금액은 87,000,000원 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 공부상 용도가 아파트가 아니라 교육연구시설이고, 토지는 근린상업지역의 상업용 토지입니다. 일반 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교할 수 있는 물건이 아니므로, 현재 회차의 가격 판단은 권리안전성과 별개로 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 3,642,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박현선 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 9,358,000원 |
현재 회차 203,000,000원 가정에서는 집행비용 3,642,000원을 제하고 중소기업은행 180,000,000원과 박현선 10,000,000원이 전액 배당되며 소유자 잔여는 9,358,000원입니다. 다만 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조 — 신청채권자는 다음 회차부터 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 박현선 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 203,000,000원 | 190,000,000원 | 0원 | 9,358,000원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 50,689,400원 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 92,720,460원 | 0원 | 0원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 대신 매각대금이 줄어들면서 배당받지 못하는 채권액이 커집니다. 2회 유찰 시 총 미배당은 50,689,400원, 3회 유찰 시 92,720,460원이며, 신청채권자 박현선의 10,000,000원은 두 시나리오 모두 예상배당이 0원입니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한가람초등학교 서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 제반 입지 여건은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 용도. 공부상 교육연구시설입니다. 토지는 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 사용승인일은 2010.11.10이며 급·배수, 위생, 소방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남측으로 도로에 접하며 토지면적은 746.3㎡입니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,886,000원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 중로2류와 중로3류에 접하고, 2025.08.26~2026.08.25 기간 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 관련 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 203,000,000원은 감정가의 70%지만 시세 비교 근거가 없어 저가 낙찰 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 교육연구시설 용도 확인. 공부상 교육연구시설이므로 실제 이용 형태와 향후 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 502호·603호 관계 확인. 감정평가 구조 설명과 임차인 조사에 두 호실이 함께 등장하므로 매각 대상 범위와 점유관계를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 임차인 배당 순위 확인. 두 임차인 모두 대항력은 없지만 배당요구를 했고 확정일자가 확인되지 않으므로 최우선변제·우선변제 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 잔여금과 각 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013년 중소기업은행 근저당 180,000,000원이 말소기준이고, 이후 박현선 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 203,000,000원이지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 더구나 공부상 교육연구시설이고 502호와 603호가 감정·점유 조사에서 함께 언급됩니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격과 매각범위 확인이 핵심인 유형입니다.
