의정부지방법원 2025타경64613. 파주시 와동동 태운프라자 6층 603호로, 감정평가상 이용상태는 공부상 교육연구시설입니다. 현 소유자 유현숙은 2013년 11월 12일 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 2025년 박현선 명의 근저당권 10,000,000원과 현재 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 임차인 김진희의 전입일은 2020년 11월 5일, 박연이의 전입일은 2025년 2월 26일로 역시 말소기준인 2013년 11월 12일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준 매수인이 떠안을 임차보증금이나 후순위 등기권리는 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64613 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1302-5 태운프라자 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 교육연구시설 · 철근콘크리트구조 7층 건물 |
| 사용승인 | 2010.11.10 |
| 소유자 | 유현숙 (2013.11.12 강제경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 207,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박현선 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권 취득 이전에 존재했던 우리은행·권영찬·김형창 등의 근저당, 가압류·압류 및 과거 경매등기는 2013년 강제경매 매각 과정에서 이미 말소된 이력입니다. 현재 분석의 출발점은 2013.11.12 중소기업은행 근저당 168,000,000원이며, 2025년 박현선 근저당과 현재 경매개시결정은 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박연이 | 502호 | 2025.02.26 | 30,000,000원 / 1,400,000원 | 2026.01.23 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 김진희 | 603호 · 주거 | 2020.11.05 | 20,000,000원 / 1,100,000원 | 2025.11.24 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 전입일은 말소기준인 2013.11.12보다 뒤이므로 대항력은 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 두 임차인 모두 배당요구를 했고 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 미상입니다. 제공된 예상배당표에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 잔여금은 달라질 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 297,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 207,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 207,900,000원입니다.
하지만 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 교육연구시설입니다. 최근 실거래와 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다. 따라서 이번 사건의 가격 평가는 “감정가보다 30% 낮다”가 아니라, 실제 교육연구시설 용도의 거래가격·임대수익·환금성을 별도로 확인해야 한다는 쪽이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,710,600원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박현선 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,189,400원 |
현재 최저가 가정에서는 등기상 두 근저당권 채권최고액 178,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 26,189,400원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 신청채권자 박현선도 10,000,000원을 전액 배당받는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 매각가 145,530,000원에서는 전체 채권 부족액이 35,307,420원이 되고 박현선 배당은 0원으로 계산됩니다. 3회 유찰 시 매각가 101,871,000원에서는 부족액이 78,355,194원으로 커집니다. 이 부족액은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미배당액이며, 각 회차에서 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한가람초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 감정평가상 제반 입지여건은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 교육연구시설입니다. 토지는 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 기본 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남측으로 도로에 접하고, 토지 자료상 소로각지입니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,886,000원/㎡입니다.
- 규제 기재. 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 교육연구시설입니다. 실제 사용계획이 해당 용도와 맞는지, 필요한 영업·시설 조건이 있는지 확인하세요.
- 가격 검증. 207,900,000원이 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 동일·유사 교육연구시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 603호 점유 확인. 김진희가 주거 용도로 점유 중입니다. 현장 방문과 점유상태 확인, 명도 일정과 비용을 별도로 고려하세요.
- 502호 대응 확인. 박연이가 502호 임차인으로 함께 기재되어 있으므로 사건의 실제 매각대상과 호수별 점유관계를 원문에서 재확인하세요.
- 배당 우선순위 확인. 두 임차인 모두 배당요구를 했지만 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않습니다. 당해세·최우선변제까지 포함한 최종 배당표를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 후”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2013년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 두 명의 전입은 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 최저가 207,900,000원은 감정가의 70%지만, 물건의 공부상 용도는 교육연구시설이고 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리인수는 깔끔하지만, 용도 적합성·현 점유·실제 거래가·임대수익·환금성을 확인한 뒤 가격 상한을 정하는 물건입니다.
