252,700,000원
인천지방법원 2024타경573592. 인천 미추홀구 주안동 신기메디칼센타의 근린시설입니다. 감정가는 361,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 252,700,000원입니다. 등기상 핵심은 2021.05.21. 설정된 강동농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 894,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 임차 조사에서 202호의 민옥기와 101호의 주식회사 아르토스, 김선국이 확인됩니다. 민옥기는 2023.03.27. 전입으로 말소기준권리보다 늦지만, 주식회사 아르토스, 김선국은 2018.01.05. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 예상배당 역시 그 보증금 20,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경573592 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 신기길16번길 6-6, 2층202호 (주안동, 신기메디칼센타) |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설(Artos), 근린생활시설(풀리네) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 건 · 제2층 제202호 외 1개호 |
| 소유자 | 이영주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 252,700,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 746,403,155원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.05.21. 근저당
현재 권리분석의 기준은 을구 18번 강동농업협동조합 근저당권 894,000,000원입니다. 이 근저당은 2021.05.21. 설정됐고 2024.11.28. 인천지방법원 2024타경573592 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2025.04.16.에는 강동농업협동조합의 명칭이 서울강동농업협동조합으로 변경된 내용과, 2025.02.27. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전된 내용이 등기돼 있습니다.
② 임차인 — 202호는 대항력 없음, 101호는 대항력 있음
| 임차인 | 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민옥기 | 202호 · 주거 | 2023.03.27 | 15,000,000원 | 1,400,000원 | 2024.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 아르토스, 김선국 | 101호 | 2018.01.05 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | — | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
민옥기의 전입일 2023.03.27.은 말소기준권리 2021.05.21.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 아르토스, 김선국의 전입일 2018.01.05.은 말소기준보다 빨라 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 예상배당에서는 이 임차보증금 20,000,000원을 배당하지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 회차 최저매각가는 252,700,000원입니다. 그러나 매수인 인수액 20,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 272,700,000원입니다. 낙찰대금만 놓고 판단하면 인수보증금을 빠뜨리게 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 252,700,000원 | 20,000,000원 | 272,700,000원 | 645,637,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 176,890,000원 | 20,000,000원 | 196,890,000원 | 720,386,460원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 123,822,999원 | 20,000,000원 | 143,822,999원 | 772,710,523원 |
④ 예상배당표 (매각가 252,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,337,800원 |
| 인수 · 주식회사 아르토스, 김선국 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 강동농업협동조합 | 894,000,000원 | 248,362,200원 |
| 근저당 미배당 | - | 645,637,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,337,800원과 근저당권자 248,362,200원으로 매각대금 252,700,000원이 모두 소진됩니다. 근저당 미배당은 645,637,800원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 주식회사 아르토스, 김선국의 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천남부초등학교 남측 인근이며, 재래시장 주변 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 형성된 지역입니다.
- 이용상태. 근린생활시설(Artos), 근린생활시설(풀리네)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이해관계인 및 폐문부재로 외부 관찰에 의거 표기됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로, 화강석붙임 마감·알미늄샷시 창호이며 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 3미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 709.0㎡, 공시지가 3,580,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·주거환경개선지구·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 252,700,000원에 인수보증금 20,000,000원을 더한 272,700,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 101호·202호 대조. 사건 소재지는 202호이나 임차 조사에는 101호 대항력 임차인이 포함되고 감정평가에도 “202호 외 1개호”가 기재돼 있으므로 실제 매각목록의 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인. 주식회사 아르토스, 김선국은 2018.01.05. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금 20,000,000원 인수 여부를 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 202호 임차인. 민옥기는 2023.03.27. 전입으로 말소기준 이후이며 2024.12.11. 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당권에는 신기메디칼센타 제1층 제101호 공동담보 기재가 있으므로 실제 배당관계는 원본 배당자료를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 20,000,000원 인수가 먼저다”
이 사건의 핵심은 감정가 361,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 252,700,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 예상배당상 대항력 있는 임차보증금 20,000,000원이 남기 때문에 현재 회차의 실질취득은 272,700,000원입니다. 202호 민옥기는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 101호로 조사된 주식회사 아르토스, 김선국은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 인정돼 있습니다.
또한 사건 주소는 202호이고 감정평가에는 202호 외 1개호, 임차 조사에는 101호와 202호가 함께 나타납니다. 따라서 이 사건은 단순히 “근저당 이후 권리가 소멸한다”는 결론만으로 입찰하기보다 매각대상 범위와 20,000,000원 인수의 귀속을 원본에서 확정하는 과정이 중요합니다. 가격 역시 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리 말소구조는 비교적 명확하지만, 임차인·매각호수 확인과 인수액 때문에 보수적으로 접근할 물건입니다.
