인천지방법원 2024타경573592. 인천 미추홀구 주안동 1327-28 신기메디칼센타 2층 202호를 대상으로 한 경매입니다. 감정가 3억 6,100만원에서 최저매각가가 1억 7,689만원으로 낮아져 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균으로 가격을 쉽게 비교할 수 있는 물건이 아닙니다. 용도부터 근린시설이고, 등기에는 공동담보가 설정되어 있으며, 임차인 기록에는 본건 202호 외에 101호의 선순위 임차인도 등장합니다.
권리분석의 출발점은 2021년 5월 21일 설정된 강동농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 894,000,000원으로 본건 감정가보다 크지만, 이 금액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로 매각 시 소멸 대상입니다. 문제는 담보권 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 판단이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경573592 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 신기길16번길 6-6, 2층 202호 (주안동, 신기메디칼센타) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 이영주 (2003.11.25 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 361,000,000원 |
| 최저매각가 | 176,890,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 경매 청구액 | 746,403,155원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.21 · 을구 18번 · 강동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 894,000,000원 |
| 공동담보 | 신기메디칼센타 제1층 제101호 |
| 등기 확인일 | 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 범위가 관건
현재 유효한 핵심 담보권은 을구 18번 근저당권입니다. 2021년 5월 21일 채권최고액 894,000,000원으로 설정되었고, 담보 목적물에는 본건과 함께 제101호가 기재되어 있습니다. 이후 근저당권자 명칭 변경 및 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사가 권리를 이전받은 기록이 있습니다.
② 임차인 분석 — 202호와 101호를 혼동하지 말 것
확인된 실제 임차인 기록은 2명(건)입니다. 이 중 한 기록은 매각 대상인 202호를, 다른 기록은 공동담보로 표시된 101호를 가리킵니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 나타나지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 / 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 민옥기 202호 · 주거 |
15,000,000원 월 1,400,000원 |
2023.03.27 | 대항력 없음 우선변제 여부 미확인 |
인수 없음 배당요구 2024.12.11 |
| 주식회사 아르토스, 김선국 101호 |
20,000,000원 월 1,800,000원 |
2018.01.05 | 대항력 있음 우선변제 여부 미확인 |
본건 적용 미확정 101호 임차관계 확인 필요 |
임차인 판정은 기재된 전입일 및 권리분석 결과를 기준으로 합니다. 근린시설 내 실제 점유·이용형태, 임대차의 법적 성격, 점유 범위와 배당순위는 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다.
그러나 이 임차인의 표시 호수는 101호이고, 실제 경매 대상은 202호입니다. 공동담보 관계만으로 다른 호수의 임차보증금이 본건 매수인에게 자동 승계된다고 단정할 수 없습니다.
101호 보증금이 202호 낙찰자에게 법적으로 귀속되는지 확인될 때까지, 20,000,000원을 확정 인수액으로 보아서는 안 됩니다. 동시에 확인 전 이를 무조건 제외하고 입찰해서도 안 됩니다.
따라서 이 사건의 임차보증금 인수 판단은 두 갈래입니다. 202호에 직접 귀속되는 임차인 민옥기의 보증금은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다. 반면 101호 임차인의 보증금은 제시된 배당 가정상 20,000,000원 인수이나, 202호의 매수인에게 적용되는지는 미확정입니다.
③ 가격 분석 — 49% 낙찰가와 실질취득은 다르다
감정가는 361,000,000원, 현재 최저매각가는 176,890,000원입니다. 두 차례 유찰로 감정가 대비 49%까지 낮아졌다는 점은 분명합니다. 다만 실제 매수 비용을 판단할 때는 낙찰가 이외의 인수보증금도 고려해야 합니다.
| 가격 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 361,000,000원 | 기준 평가금액 |
| 현재 최저가 | 176,890,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 101호 보증금 인수 가정 | 20,000,000원 | 본건 적용 여부 확인 필요 |
| 조건부 실질취득 | 196,890,000원 | 101호 보증금 인수 시 · 부대비용 제외 |
| 3회 유찰 시 최저가 | 123,822,999원 | 감정가 약 34% |
| 4회 유찰 시 최저가 | 86,676,099원 | 감정가 약 24% |
인수보증금 20,000,000원은 현재 최저가보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다. 인수가 확정된다면 각 낙찰가에 20,000,000원을 더해 계산해야 합니다.
실거래 기반 적정시세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 근린시설 특성상 위치와 층, 전용면적, 임대수익, 공실 가능성, 시설상태에 따라 가격이 달라질 수 있습니다. 현재는 시세 차익이나 가격 메리트를 확정할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,276,460원 |
| 1. 을구 18번 근저당권 · 강동농업협동조합 | 894,000,000원 | 173,613,540원 |
| 임차인 주식회사 아르토스, 김선국 · 101호 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당권 미배당 | — | 720,386,460원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 3,276,460원을 제외한 173,613,540원이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 894,000,000원 대비 720,386,460원의 미배당이 남습니다.
이 미배당은 근저당권자 측의 채권 회수 부족액이며, 매수인이 별도로 720,386,460원을 지급해야 한다는 뜻은 아닙니다. 또한 경매 청구액은 746,403,155원으로, 배당표에서 사용하는 근저당권 채권최고액과 구별해야 합니다. 실제 배당액과 채권자별 배분은 확정채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 101호 보증금의 인수 표시는 산정상 가정일 뿐 202호 매수인의 확정 인수의무를 의미하지 않습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 권리 확인은 필수
| 회차 | 최저가 | 근저당권 미배당 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 176,890,000원 | 720,386,460원 | 196,890,000원 |
| 3회 유찰 시 | 123,822,999원 | 772,710,523원 | 143,822,999원 |
| 4회 유찰 시 | 86,676,099원 | 809,284,071원 | 106,676,099원 |
조건부 실질취득은 각 최저가에 101호 임차보증금 20,000,000원이 실제 인수된다고 가정한 계산이며, 별도 취득비용은 제외합니다. 추가 유찰 시나리오는 예정된 매각조건의 확정값이 아닙니다.
가격이 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 매수인 인수로 가정한 임차보증금은 각 시나리오에서 20,000,000원으로 유지됩니다. 이 차이는 중요합니다. 경매채권 미배당과 선순위 임차보증금 인수는 서로 다른 성격의 금액이기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천남부초등학교 남측 인근입니다. 재래시장 주변 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 외벽은 화강석붙임 마감 등입니다. 위생·급배수, 승강기 및 화재탐지 설비가 기재되어 있습니다.
- 현재 이용. 감정평가상 근린생활시설로 사용되고 있으며, Artos와 풀리네의 이용이 확인됩니다. 다만 폐문부재 및 이해관계인 미확인으로 외부 관찰에 의한 기재입니다.
- 접근 도로. 남측 약 6m, 서측 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하는 것으로 평가되었습니다.
- 토지 규제. 제2종·제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부 역시 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공부 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 재래시장 주변 근린시설이므로 실제 이용 가능성, 업종 수요, 임대수익, 공실 위험과 점유관계가 매각가격에 중요합니다. 실거래 기준 적정가격과 거래 회전율은 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 101호·202호 임차관계 확정. 101호 임차인 주식회사 아르토스, 김선국의 실제 임대차 목적물과 점유 범위, 202호와의 관련성을 원본 매각물건명세서 및 현황조사서로 대조해야 합니다.
- 인수금액 확정. 20,000,000원이 실제 202호 매수인의 인수 대상인지 확인하고, 인수가 인정된다면 낙찰가와 합산하여 자금계획을 세워야 합니다.
- 202호 민옥기 점유 확인. 대항력이 없는 임차인이라도 실제 점유가 지속된다면 명도에 필요한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 주거로 기재된 실제 이용상태도 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 을구 18번 근저당권의 공동담보인 101호와 본건 202호의 매각범위 및 채권 회수 구조를 확인해야 합니다.
- 채권 이전 확인. 강동농업협동조합의 명칭 변경 및 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전을 최종 등기부와 대조해야 합니다.
- 실거래·수익가치 검증. 인근 근린시설 매매사례와 현재 임대료의 실제 수취 여부, 공실 가능성을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 시설 및 관리비. 공용관리비 체납, 설비상태, 누수, 소방시설, 승강기 유지관리 및 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 행정 규제 점검. 용도지역, 토지거래허가구역 적용 여부 및 근린시설의 실제 사용·업종별 제한을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.21 매각기일의 변경 여부와 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매보다 중요한 것은 인수 범위”
이 물건은 감정가 361,000,000원에서 최저가 176,890,000원까지 내려왔습니다. 2회 유찰과 49%라는 숫자만 보면 상당한 할인으로 보일 수 있습니다. 하지만 경매의 실질 수익은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득원가와 처분·임대 가능한 시장가치의 차이에서 결정됩니다.
등기상 근저당권은 매각으로 소멸하고, 202호 민옥기의 보증금은 대항력 없는 것으로 분석됩니다. 반면 101호의 선순위 임차인 보증금 20,000,000원이 본건 매수인에게 귀속되는지 확인해야 하는 중요한 쟁점이 남아 있습니다. 그 보증금이 인수된다면 현재 최저가 기준 실질취득은 196,890,000원이고, 인수되지 않는다면 176,890,000원입니다. 모두 추가 취득비용을 제외한 수치입니다.
근린시설 특성상 환금성과 적정시세도 별도로 검증해야 합니다. 결론은 권리 일부 확인 가능, 임차인 인수범위 미확정, 가격 메리트 판단 보류. 이 사건은 유찰을 더 기다릴지 판단하기보다 101호와 202호의 권리 경계를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
