인천지방법원 2024타경573592. 주안동 신기메디칼센타 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 근린생활시설로 조사됐고, 주변은 재래시장 주변의 근린생활시설·단독주택·다세대주택이 혼재한 지역입니다. 권리분석의 기준은 2021.05.21. 설정된 강동농업협동조합의 채권최고액 894,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당 이후 경매개시결정과 2025년 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기권리보다 더 중요한 포인트가 점유관계입니다. 현황조사상 실제 임차인은 2명으로 확인되며, 이 가운데 101호의 주식회사 아르토스, 김선국은 2018.01.05. 전입으로 말소기준일인 2021.05.21.보다 앞섭니다. 보증금 20,000,000원, 월차임 1,800,000원이고 우선변제권은 확인되지 않아 배당표에서는 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경573592 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 신기길16번길 6-6, 1층101호 (주안동, 신기메디칼센타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설(Artos) 이용 |
| 소유자 | 이영주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 750,000,000원 / 525,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 746,403,155원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.21. 근저당권 · 강동농업협동조합 · 채권최고액 894,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 101호 보증금은 인수
현재 등기상 핵심은 2021.05.21. 근저당입니다. 이 권리는 2025.04.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전등기가 되어 있으나, 말소기준 시점 자체는 2021.05.21.로 유지됩니다. 이후 2024.11.28. 임의경매개시결정, 2025.02.07. 및 2025.09.18. 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아르토스, 김선국 | 101호 | 2018.01.05 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 20,000,000원 인수 |
| 민옥기 | 202호 | 2023.03.27 | 15,000,000원 | 1,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
민옥기는 202호 점유자로 조사됐고 전입일은 2023.03.27.로 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금 15,000,000원, 월차임 1,400,000원이며 2024.12.11. 배당요구를 했습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인 인수액에도 포함되지 않습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 임차인으로 분류돼 있어 실제 임차인 수는 2명입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 545,000,000원이 출발점
현재 회차 최저매각가는 525,000,000원입니다. 여기에 101호 임차인의 인수보증금 20,000,000원을 더하면 매수인의 실질취득 기준은 545,000,000원입니다. 이는 감정가 750,000,000원의 약 72.7%입니다.
유찰이 더 진행돼도 인수보증금은 그대로 20,000,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가 367,500,000원에 인수액을 더한 실질취득은 387,500,000원, 3회 유찰 시 매각가 257,249,999원에 인수액을 더한 실질취득은 277,249,999원이 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 총 취득부담도 함께 낮아지는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,650,000원 |
| 인수 · 주식회사 아르토스, 김선국 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 강동농업협동조합 | 894,000,000원 | 517,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 894,000,000원 중 517,350,000원이 배당되는 계산이며 미배당액은 376,650,000원입니다. 101호 임차인 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 실질취득비용에 더해야 합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 101호는 “Artos”로 외부 관찰됐습니다.
- 주위환경. 인천남부초등학교 남측 인근으로, 재래시장 주변 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 서측 약 3미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 현황 근린생활시설 건부지로 이용되며 공시지가는 3,580,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 시설. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 임대차 원본 확인. 주식회사 아르토스, 김선국의 전입일·점유현황·계약서·사업자등록 및 현재 점유 지속 여부를 매각물건명세서와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 회차에서는 입찰가에 인수보증금 20,000,000원을 반드시 더해 수익성을 계산하세요.
- 202호 관계 확인. 현황조사에는 민옥기가 202호를 점유하는 것으로 나타나므로 사건의 매각대상 범위와 현황조사 내용을 원문에서 대조할 필요가 있습니다.
- 상권·임대료 확인. 실거래 비교자료가 없는 근린시설이므로 인근 동종 점포의 매매사례, 공실, 월차임 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전등기 확인. 2025.04.16. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 채권자·배당관계의 최신 상태를 원문으로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 2천만원 인수
이 물건은 감정가 750,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 525,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 70%라 눈에 띄지만, 101호의 선순위 점유 임차인 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로 현재 회차의 실질취득은 545,000,000원입니다. 등기상 후순위 권리들은 소멸하지만 점유관계는 따로 봐야 하는 사건입니다.
더구나 실거래 비교자료가 없어 545,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 떨어졌나”가 아니라, “대항력 임차인 인수를 반영한 실질취득가가 상권·임대수익 대비 적정한가”입니다. 권리상 완전 무인수 물건은 아니며, 임대차 확인과 근린시설 수익성 검증을 마친 뒤 가격을 정해야 합니다.
