인천지방법원 2024타경573592. 이번 물건은 인천 미추홀구 주안동 신기메디칼센타의 1층 101호 근린생활시설입니다. 소유자는 이영주이며, 2021년 5월 21일 강동농업협동조합 앞으로 채권최고액 894,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임의경매가 개시되고 미추홀구의 압류가 이어졌습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 떨어졌습니다.
핵심은 근저당권 자체보다 말소기준권리보다 먼저 형성된 임차관계입니다. 101호의 주식회사 아르토스, 김선국은 2018년 1월 5일 전입한 것으로 조사됐습니다. 기준 근저당권 설정일인 2021년 5월 21일보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 분류됩니다. 보증금은 20,000,000원이고, 우선변제권이 확인되지 않아 배당으로 회수하지 못하는 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 시나리오입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경573592 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 신기길16번길 6-6, 1층 101호 (주안동, 신기메디칼센타) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 감정상 이용 | 근린생활시설(Artos) · 외부 관찰에 따른 확인 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 건물 |
| 소유자 | 이영주 |
| 감정가 | 750,000,000원 |
| 최저매각가 | 367,500,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 경매 청구금액 | 746,403,155원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.21 · 을구 18번 · 강동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 894,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.04.16 · 농업협동조합자산관리회사 (확정채권양도) |
| 대항력 임차인 | 101호 주식회사 아르토스, 김선국 · 보증금 20,000,000원 |
| 실질취득 예상 | 387,500,000원 (최저가 낙찰과 보증금 전액 인수 가정, 부대비용 제외) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차관계는 남는다
말소기준권리는 2021년 5월 21일 설정된 을구 18번 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되고, 이후 설정된 임의경매개시결정과 미추홀구 압류 2건도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2025년 4월 16일에는 강동농업협동조합의 명칭변경 관련 등기와 농업협동조합자산관리회사 앞으로의 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이는 종전 근저당권의 이전에 관한 사항으로, 별도의 채권최고액을 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 101호 보증금 인수 여부가 핵심
조사된 실제 임차인은 2명(주체)입니다. 이 중 이번 매각 목적물인 101호에 연결되는 임차인은 1명(주체)이고, 다른 1명은 202호로 표시되어 있습니다. 202호 임차인의 보증금은 이번 101호 인수금액에 합산하지 않았습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아르토스, 김선국 101호 |
20,000,000원 월 1,800,000원 |
2018.01.05 | 있음으로 분류 | 미확인 | 20,000,000원 예상 |
| 민옥기 202호 |
15,000,000원 월 1,400,000원 |
2023.03.27 | 기준권리 후순위 | 미확인 | 101호 합산 제외 |
대항력 판단은 조사된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 잠정 분석입니다. 상가임대차의 사업자등록·인도·점유·계약상 임차인 동일성 및 우선변제 요건은 별도 확인이 필요합니다.
특히 주의할 부분은 점유와 계약 주체입니다. 101호의 명의는 주식회사 아르토스, 김선국으로 기재돼 있습니다. 현황조사의 전입 사실만으로 법인 임차인의 상가건물임대차보호법상 대항요건이 모두 충족됐다고 최종 단정할 수는 없습니다. 실제 임차인의 계약 주체, 사업자등록 신청일, 점유개시일, 계약 갱신 여부를 대조해야 합니다.
③ 취득원가 — 최저가 367,500,000원이 끝이 아니다
| 현재 최저매각가 | 367,500,000원 |
|---|---|
| 101호 보증금 인수 | + 20,000,000원 |
| 실질취득 예상 | 387,500,000원 |
| 감정가 | 750,000,000원 |
| 실질취득 / 감정가 | 약 51.7% |
| 시세 대비 판단 | 비교 거래가격 확인 필요 |
감정가 750,000,000원과 최저가 367,500,000원의 차이는 382,500,000원입니다. 다만 임차보증금 20,000,000원을 인수하는 구조이므로, 최저가 낙찰을 가정한 취득원가는 387,500,000원으로 올라갑니다.
이는 감정가의 약 51.7%에 해당합니다. 하지만 이 수치는 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 감정평가금액이 현재 실제 매매가능가격과 같다고 볼 수 없으므로, 이를 근거로 시세 대비 할인이나 투자수익을 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 367,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,945,000원 |
| 인수 · 아르토스, 김선국 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 강동농업협동조합 | 894,000,000원 | 361,555,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 · 매각대금 배분 | — | 367,500,000원 |
매각대금에서 집행비용 5,945,000원을 공제하면 근저당권에 배당 가능한 금액은 361,555,000원입니다. 채권최고액 894,000,000원 기준으로 532,445,000원의 미배당이 발생하는 추정입니다.
다만 근저당권자의 미배당 채권과 매수인의 인수금액은 다릅니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조이므로, 이 미배당액을 낙찰자가 추가로 지급하는 것은 아닙니다. 매수인 인수 예상액은 별도로 계산한 101호 임차보증금 20,000,000원입니다.
배당액은 채권최고액과 추정 집행비용 기준의 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 우선순위, 조세채권, 임차인 배당권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전등기가 있으므로 현재 권리자와 경매 신청채권자의 관계도 배당표 원본으로 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 보증금 인수는 별도
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 367,500,000원 | 20,000,000원 | 387,500,000원 | 532,445,000원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 257,249,999원 | 20,000,000원 | 277,249,999원 | 641,151,501원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 180,074,999원 | 20,000,000원 | 200,074,999원 | 717,246,051원 |
이 물건은 임차보증금 20,000,000원이 현재 최저매각가보다 작은 구조입니다. 그러므로 낙찰가가 내려가도 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 고액 선순위 전세보증금 인수형과는 다릅니다.
현재 분석 가정에서는 각 회차마다 매각대금에 인수보증금 20,000,000원을 더해 실질취득금액을 계산합니다. 즉 3회 유찰 시 277,249,999원, 4회 유찰 시 200,074,999원이 됩니다. 다만 이러한 수치는 해당 가격으로 낙찰되고 보증금이 전액 승계될 때의 조건부 금액이지, 실제 낙찰가격이나 향후 시세를 예측한 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남부초등학교 남측 인근입니다. 재래시장 주변 근린생활시설과 단독주택·다세대주택이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 외벽은 화강석붙임 마감, 창호는 알루미늄샷시입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 서측 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다. 점포 이용 편의와 접근성을 함께 점검할 필요가 있습니다.
- 용도 및 이용상태. 근린생활시설로 사용되며 101호 임차인과 관련해 Artos 이용 사실이 표시되어 있습니다. 감정 당시 이용상태는 외부 관찰에 근거한 것이므로 내부 상태와 실제 영업관계 확인이 중요합니다.
- 토지. 토지면적 709.0㎡, 지목 대, 상업용 토지이용상황이며 공시지가 3,580,000원/㎡입니다. 해당 토지면적과 공시지가는 101호 개별 전유면적이나 매수인의 단독 소유 토지면적을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역 관련 사항, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표기가 있습니다. 취득 목적에 따른 개별 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 및 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 외부 관찰만으로 내부 시설과 임대차 상태까지 확정할 수는 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트보다 동일 조건의 거래사례를 찾기 어려울 수 있습니다. 현재 매매가치와 매각 가능성은 임대수익, 실제 점유 상태, 점포 위치 및 수요를 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 101호 임차인의 실제 대항력 확인. 주식회사 아르토스, 김선국의 계약상 임차인과 사업자등록 명의, 등록 시점, 실제 점유개시일을 확인해야 합니다. 전입일만으로 상가 대항력의 모든 요건을 확정할 수 없습니다.
- 보증금 반환의무. 현재 전액 인수 추정액은 20,000,000원입니다. 배당요구, 확정일자, 계약 종료, 실제 보증금 잔액과 보증금 반환 또는 명도에 관한 합의 여부를 확인해야 합니다.
- 202호와 매각범위 분리. 민옥기의 임차관계는 202호로 표시되어 있습니다. 이번 101호 매각범위와 별도 호실의 점유관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 근저당권 이전 관계. 강동농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 기록이 있습니다. 현재 채권자와 배당관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 압류와 조세채권. 2025.02.07 및 2025.09.18 압류가 존재합니다. 등기상 압류 소멸 여부 외에도 조세채권의 실제 배당순위와 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 할인율 51%만 보고 저렴하다고 판단하지 말고, 인수보증금을 포함한 387,500,000원을 인근 유사 근린시설 거래가격과 비교해야 합니다.
- 임대수익 검토. 101호 조사 월 차임은 1,800,000원입니다. 실제 납부 여부와 계약 유지 여부를 확인해야 하며, 표기된 차임이 향후에도 지속된다는 보장은 없습니다.
- 점유·명도 확인. 점유자와 임대차 승계 여부에 따라 인도 및 사용수익 시점이 달라질 수 있습니다. 내부 현황과 영업시설 인도 범위를 살펴야 합니다.
- 관리비와 부대비용. 공용 관리비 체납, 취득 관련 세금, 명도비용 및 시설 보수비용은 실질취득 예상금액 387,500,000원에 포함되지 않았습니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건과 감정평가서를 최신 내용으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 387,500,000원의 실제 가치”
이 물건을 처음 보면 가장 눈에 들어오는 숫자는 감정가 750,000,000원, 최저가 367,500,000원입니다. 이미 두 번 유찰돼 감정가의 절반 아래로 내려왔다는 점은 분명한 사실입니다.
그러나 권리관계를 보면 상황은 단순하지 않습니다. 101호에는 말소기준 근저당권보다 먼저 전입한 임차인이 있고, 보증금 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 추정됩니다. 따라서 실질적인 취득 판단 기준은 367,500,000원이 아니라 387,500,000원입니다.
근저당권과 후순위 압류가 매각으로 정리된다는 점은 긍정적이지만, 임차인의 대항력과 실제 영업 점유관계, 근린시설의 환금성은 별도의 확인 대상입니다. 여기에 유사 물건의 실거래 비교가 확보되지 않아 감정가 할인율이 실제 시세 할인율인지는 판단할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 신중 검토입니다. 등기상 권리소멸 구조는 비교적 명확하지만 대항력 임차인 인수 가능성, 2회 유찰, 근린시설 환금성 및 시세 검증의 어려움이 겹칩니다. 선순위 임차관계의 확정과 실질취득액 기준 시세 비교가 입찰 판단의 선행조건입니다.
