인천지방법원 2025타경748. 대상은 인천광역시 서구 원창동 대상타워1 4층 401호, 용도는 근린시설입니다. 공부상 이용은 ‘의원’이지만 감정 현황은 공실로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사운랑으로, 2024.05.17 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 657,293,100원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 하나카드 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 인천광역시 서구 압류가 이어졌습니다. 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있으며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 권리의 단순함과 별개로, 근린시설은 주거용 부동산보다 임차수요·업종 적합성·공실기간이 수익성과 환금성에 미치는 영향이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경748 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 의원 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사운랑 (2024.05.17 소유권이전 · 거래가액 657,293,100원) |
| 감정가 / 최저가 | 573,000,000원 / 401,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 709,271,443원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2020.12.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2024.05.17 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고, 공동담보로 대상타워1 4층 402호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.12.12 하나카드 가압류 24,047,703원, 2025.02.12 임의경매개시결정, 2026.02.23 인천광역시 서구 압류가 이어졌으나 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 1회 유찰, 감정가 70%
감정가는 573,000,000원, 현재 최저매각가는 401,100,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70% 구간까지 내려온 상태입니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고 현황도 공실입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기보다, 실제 임대 가능 업종·공실 해소 비용·주변 상업용 수요를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 401,100,000원 | 394,689,000원 | 469,358,703원 |
| 2회 유찰 시 | 280,770,000원 | 276,039,220원 | 588,008,483원 |
| 3회 유찰 시 | 196,539,000원 | 192,987,454원 | 671,060,249원 |
현재 회차에서도 신청채권자 하나은행의 청구액 709,271,443원은 전액 충족되지 않습니다. 유찰이 추가될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 이 미배당액은 말소되는 담보권·채권의 부족분으로 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 401,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,411,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 840,000,000원 | 394,689,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 24,047,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 864,047,703원 중 예상 배당액은 394,689,000원이며, 미배당은 469,358,703원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 원창동 ‘항만1호공원’ 남동측 인근으로, 주위는 동류형 근린시설 및 공장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 ‘의원’이나 현재는 공실 상태입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물이며 해당 호실은 4층입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 정방형이며 서측 및 남측으로 폭 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(북항 배후부지)이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 잡종지, 토지면적은 1,516.3㎡, 공시지가는 1,734,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설·공장 등이 혼재한 지역의 상업용 부동산이므로, 실사용 또는 임차수요 확보 여부가 재매각성과 보유기간에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정 당시 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 공동담보. 하나은행 근저당에는 대상타워1 4층 402호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당 및 채권관계를 원본 등기와 함께 확인하세요.
- 상업용 수요. 공부상 의원으로 이용 등록된 근린시설입니다. 실제 사용하려는 업종의 입점 가능성과 주변 임대수요를 점검해야 합니다.
- 공실비용. 낙찰 후 즉시 임대가 되지 않을 경우 관리비·보유비용이 발생하므로 예상 공실기간을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 280,770,000원, 3회 유찰 시 196,539,000원으로 제시돼 있으므로 현재 회차와 추가 유찰 구간의 손익을 따로 비교하세요.
- 배당 변수. 배당표의 집행비용 및 배당액은 추정이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 공실과 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2024.05.17 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 정리되며 매수인 인수는 0원입니다. 반면 물건의 성격은 공실 근린시설입니다. 1회 유찰로 최저가가 401,100,000원까지 내려왔지만, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격이 충분히 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
입찰 판단의 핵심은 권리보다 공실 해소 가능성입니다. 공부상 의원인 공간이 실제로 어떤 업종에 적합한지, 주변 근린시설·공장 수요와 임대료 수준이 어떤지, 공실 기간 동안의 비용을 감당할 수 있는지를 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 사건은 그 두 축을 분리해서 판단해야 하는 상업용 경매입니다.
