인천지방법원 2025타경748. 대상타워1 4층 402호는 공부상 ‘의원’인 근린시설로, 감정평가 현황은 공실입니다. 현 소유자는 주식회사운랑이고, 2024년 5월 17일 소유권을 이전받으면서 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 하나카드 가압류, 경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하나은행의 채권최고액은 840,000,000원이고 경매 신청 청구액은 709,271,443원으로 매각대금보다 크지만, 담보권자의 미배당 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서 전체 채권 미배당 추정액은 534,241,903원이나, 이는 채권자 측 미회수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경748 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 의원 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 · 사용승인일 2020.12.31 |
| 소유자 | 주식회사운랑 (2024.05.17 소유권이전 · 거래가액 515,807,610원) |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 335,300,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 709,271,443원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 2021년 설정됐던 우리자산신탁 명의 신탁은 2024년 5월 17일 말소됐고, 2024년 4월의 서구 압류 역시 같은 해 4월 12일 이미 해제·말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 5월 17일 하나은행 근저당권입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 479,000,000원, 현재 최저매각가는 335,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 이 물건의 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
등기부에는 현 소유자가 2024년 4월 18일 매매를 원인으로 2024년 5월 17일 515,807,610원에 취득한 기록이 있습니다. 다만 이는 현 소유자의 과거 개별 거래 한 건일 뿐, 현재 시장의 최근 거래 평균이나 최신 거래를 대신하는 시세 자료로 단정하기 어렵습니다. 특히 근린시설은 주거용 물건보다 임대수익·공실·업종 적합성에 따라 가격 편차가 클 수 있어 현재 최저가 자체의 적정성 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,494,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 840,000,000원 | 329,805,800원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 24,047,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 329,805,800원이 하나은행에 배당되는 것으로 추정되며, 전체 채권 미배당액은 534,241,903원입니다. 하나카드와 소유자에게 돌아갈 예상 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 335,300,000원 | 329,805,800원 | 534,241,903원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 234,710,000원 | 230,624,060원 | 633,423,643원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 164,297,000원 | 161,196,842원 | 702,850,861원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 원창동 ‘항만1호공원’ 남동측 인근으로, 주변은 각종 근린시설과 공장 등이 형성된 지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 현재 이용. 공부상 ‘의원’이나 현황은 공실입니다. 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 건물·설비. 2020.12.31 사용승인된 10층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 평탄한 정방형이며 서측·남측으로 약 15m 내외 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,516.3㎡, 공시지가는 1,734,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(북항 배후부지)이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이고 현재 공실 상태이므로, 실제 매수수요·임대수요·업종 적합성 확인이 가격 판단에서 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 335,300,000원은 감정가의 70%지만, 비교 가능한 최근 거래 자료가 없으므로 주변 유사 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 비용. 현황이 공실이므로 낙찰 후 즉시 임대수익이 발생한다는 전제를 두지 말고, 공실기간과 내부 정비비용을 점검해야 합니다.
- 용도 적합성. 공부상 ‘의원’인 만큼 실제 사용 예정 업종과 건축물 용도·시설조건의 적합 여부를 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 감정평가상 임대관계가 확인되지 않았으므로 주변 상가 공실률과 임대료 수준을 직접 조사하는 것이 중요합니다.
- 권리 재확인. 말소기준은 2024.05.17 하나은행 근저당이며 그 이후 권리는 매각 소멸 구조입니다. 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 세금·관리비. 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있고, 공용부분 관리비 등 별도 부담 가능성도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 권리분석 핵심은 간단합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 2024년 5월 17일 하나은행 근저당 이후의 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 하나은행과 하나카드의 미배당 규모가 크더라도 그것이 곧 낙찰자 승계금액을 뜻하지는 않습니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 현재 최저가 335,300,000원이 감정가 479,000,000원의 70%까지 내려온 것은 사실이지만, 최근 거래 시세를 확인할 자료가 없고 물건도 공실 근린시설입니다. 따라서 결론은 “권리상 검토는 통과, 가격 메리트는 현장·시장조사 후 판단”입니다. 감정가 대비 할인율 자체보다 실제 임대수요와 주변 유사 근린시설의 현재 거래 수준이 입찰가를 정하는 기준이 되어야 합니다.
