인천지방법원 2025타경837. 인천 연수구 동춘동 건영아파트 119동 1층 104호입니다. 감정가 352,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 246,400,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.11.28 설정된 주식회사에스비아이씨 근저당권 150,000,000원이며, 이후 김용락 근저당권 150,000,000원과 우리카드·신한카드·케이비국민카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리분석의 핵심은 이 후순위 채권들이 아니라 말소기준보다 앞서 점유를 시작한 임차인들입니다.
유성훈은 2017.09.08 전입으로 조사됐고, 등기된 임차권의 계약 이력은 2017.07.08 보증금 220,000,000원, 2019.08.10 보증금 200,000,000원, 2021.08.07 보증금 210,000,000원으로 경정돼 있습니다. 확정일자도 각각 2017.08.18, 2019.08.20, 2021.08.10으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 15번 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경837 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 동춘동 938 건영아파트 제119동 제1층 제104호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 먼우금로83번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 104호 |
| 임차권 범위 | 1층 104호 84.945㎡ 전부 |
| 소유자 | 오현정 · 2017.09.08 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.11.28 주식회사에스비아이씨 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 소유자 오현정의 소유권이전일은 2017.09.08이고, 같은 시기에 유성훈의 임차관계도 시작됐습니다. 2022.11.29에는 민간임대주택등기가 추가됐고, 그 뒤인 2023.11.28에야 주식회사에스비아이씨 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 후순위 근저당· 가압류가 소멸한다고 해서 임차관계까지 자동으로 안전해지는 구조가 아닙니다.
을구 15번 주택임차권은 2025.10.31 등기됐고, 2026.04.27에는 세 차례 계약의 보증금과 확정일자가 경정됐으며, 2026.06.09에는 점유개시일이 2017.09.08로 경정됐습니다. 등기 자체는 말소기준 이후에 이뤄졌지만, 기재된 임대차 시점과 점유관계는 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 신고는 중복
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유성훈 | 2017.09.08 | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 확인 | 없음 |
| 심명선 | 2017.09.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
유성훈은 배당요구가 2025.04.18 접수돼 있고, 임차권등기에도 확정일자와 보증금 이력이 구체적으로 기재돼 있습니다. 반면 심명선은 2017.09.07 전입으로 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 두는 것이 안전합니다.
③ 현재 배당 계산 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사에스비아이씨 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 김용락 | 150,000,000원 | 92,150,400원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 32,456,479원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,700,371원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,256,264원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 총 채권 353,413,114원 중 242,150,400원이 배당되고 111,262,714원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 임차권 미배당 잔액 인수 조건과 임차인별 실제 배당관계는 반드시 별도로 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 111,262,714원 | 150,000,000원 전액 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 172,480,000원 | 169,265,280원 | 184,147,834원 | 150,000,000원 전액 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 120,735,999원 | 118,245,695원 | 235,167,419원 | 118,245,695원 |
2회 유찰 시 매각가는 172,480,000원, 3회 유찰 시에는 120,735,999원까지 내려갑니다. 그러나 유성훈의 최신 임차보증금은 210,000,000원입니다. 특히 낙찰가가 임차보증금보다 낮아지는 구간에서는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는다면 그 차액이 인수액으로 전환될 수 있으므로, 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동춘초등학교 남서측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지와 학교·기반 상업시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 소화전, 도시가스, 지하주차장 및 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유성훈 최종 보증금 확인. 최신 임차권 경정의 보증금 210,000,000원과 실제 배당요구 채권액을 원본에서 일치 여부 확인.
- 심명선 임대차계약 확인. 2017.09.07 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유 여부를 확인하기 전에는 인수액 계산을 확정하지 마세요.
- 임차권 잔액 인수 문구 확인. 을구 순위 15번 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 유성훈 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 유찰가만 보고 응찰 금지. 2회·3회 유찰 시 낙찰가가 유성훈 보증금보다 낮아지므로 미배당 잔액 인수 여부가 실질취득비용을 좌우합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 및 배당요구 서류를 서로 대조하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 것은 인수액 확정
이 사건은 후순위 근저당과 가압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 유성훈은 말소기준권리보다 앞선 임차관계를 갖고 있고, 최신 임차권 경정에는 보증금 210,000,000원이 확인됩니다. 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 여기에 심명선까지 말소기준보다 앞선 전입으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 최저가 246,400,000원이 감정가 352,000,000원의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 추가 유찰로 낙찰가가 172,480,000원, 120,735,999원으로 내려가면 유성훈 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에 들어갑니다. 이 경우 미배당 보증금이 인수액으로 이동할 수 있어, 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 의미하지 않습니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 임차인별 보증금·배당·인수액이 확정되기 전에는 입찰가를 정하지 않는 것이 우선입니다.
