인천지방법원 2025타경837. 인천 연수구 동춘동 건영아파트 124동 1층 102호입니다. 소유자 오현정은 2017년 7월 31일 거래가액 245,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2023년 11월 28일 주식회사에스비아이씨가 채권최고액 150,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 그 뒤의 김용락 등 근저당권, 우리카드·케이비국민카드 가압류, 연수구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기 후순위 권리가 아니라 2017년 9월에 전입한 점유자 2명에서 올라갑니다. 전입일은 말소기준권리인 2023년 11월 28일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 처리하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경837 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 동춘동 938 건영아파트 제124동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 먼우금로83번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정 이용상태도 아파트 |
| 소유자 | 오현정 (2017.07.31. 거래가액 245,000,000원으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사에스비아이씨 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저
말소기준은 2023년 11월 28일의 주식회사에스비아이씨 근저당권입니다. 2024년 8월 28일 설정된 김용락·윤귀자 관련 근저당권과 2025년 이후 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인으로 확인된 유성훈·심명선의 전입일은 각각 2017.09.08, 2017.09.07로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 중복신고 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유성훈 | 2017.09.08 | 미상 | 미상 | 2025.04.18 접수 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심명선 | 2017.09.07 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 따라서 두 사람의 보증금을 서로 중복으로 보거나 제외할 근거가 없습니다. 유성훈은 2025년 4월 18일 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 미상이라 실제 배당액과 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다. 심명선은 배당요구 여부도 확인되지 않아 권리관계가 더 불명확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에스비아이씨 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김용락 | 150,000,000원 | 92,150,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 32,456,479원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,256,264원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표에서는 총 채권액 347,712,743원 중 242,150,400원이 배당되고, 105,562,343원이 미배당으로 남습니다. 다만 임차인 보증금·확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 이 표만으로 매수인의 실제 인수액이 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 임차 리스크는 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 105,562,343원 | 150,000,000원 전액 배당 |
| 2회 유찰 시(49%) | 172,480,000원 | 169,265,280원 | 178,447,463원 | 150,000,000원 전액 배당 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 120,735,999원 | 118,245,695원 | 229,467,048원 | 118,245,695원 배당 |
최저매각가는 유찰될수록 246,400,000원 → 172,480,000원 → 120,735,999원으로 낮아집니다. 하지만 이 사건에서는 최저가 하락만으로 싸졌다고 결론 내리면 안 됩니다. 임차보증금이 실제로 인수되는 구조인지, 얼마가 남는지가 먼저 확정돼야 하기 때문입니다. 보증금이 미상인 현재는 어느 회차에서도 실질취득비용을 숫자로 고정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동춘초등학교 남서측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지·학교·기반 상업시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 소화전, 도시가스, 지하주차장 및 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 유성훈·심명선 두 사람의 실제 보증금과 임대차계약 내용을 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자와 배당관계 확인. 두 사람 모두 확정일자가 미상이며, 심명선은 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 우선변제와 잔존 보증금 여부를 원문서로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29. 갑구에 민간임대주택등기가 기재돼 있고, 내용상 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항이 표시돼 있습니다. 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 2023.11.28. 및 2024.08.28. 근저당권에는 같은 단지 제119동 제1층 제104호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 배당·채권 만족 관계를 최종 배당표에서 확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 가격 가점 금지. 실거래 자료가 없으므로 감정가 352,000,000원 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사, 매각물건명세서, 임대차 관련 문서와 최종 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다, 미상 보증금이 먼저다”
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 352,000,000원, 현재 최저가 246,400,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론을 이 두 숫자로 내리면 안 됩니다. 실제 임차인 2명이 말소기준권리보다 앞서 전입했고, 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계의 핵심은 “70%까지 떨어졌다”가 아니라 “얼마를 인수하게 되는지 아직 모른다”입니다.
등기 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차관계가 확정되지 않은 이상 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 실거래 시세 자료까지 없는 상태이므로 현재 최저가를 두고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거도 부족합니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 이 사건은 임차보증금·확정일자·배당관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
