수원지방법원 2024타경53699. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정평가의 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 감정 대상은 1층 101호·102호·104호로 조사됐고, 101호와 102호는 경계벽 없이 베트남쌀국수 등 음식점으로 일체 이용, 104호는 가발 등 판매점으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각 및 경계벽 없는 일체 이용이 명시돼 있습니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 소유자는 유한회사현성기업이고, 2022.06.24 설정된 강서신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,752,800,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 지앤지자산관리 주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 국 압류, 기흥구청 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53699 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로 219, 1층102호 (중동,용인동백역현성더테라스) |
| 용도 / 실제 이용 | 도시형생활주택 · 감정상 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 101호·102호 음식점, 104호 판매점 이용 |
| 소유자 | 유한회사현성기업 |
| 감정가 / 최저가 | 1,915,000,000원 / 459,791,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강서신용협동조합 / 2,782,203,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 경계벽 없이 일체 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.06.24 강서신용협동조합 근저당권입니다. 2023.11.28 지앤지자산관리 주식회사의 가압류 38,975,580원, 2024.01.26 임의경매개시결정, 2024.03.19 국 압류, 2026.02.24 기흥구청 압류는 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2022.10.18 주식회사 리얼투데이 가압류 214,536,280원과 2024.12.09 재산보전처분은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 두 임차인 모두 전입일이 2022.06.24 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양영순 | 1층 101호·102호 73.7600㎡ | 70,000,000원 / 2,500,000원 | 2023.05.18 | 2024.04.05 신고 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 우앤우 인터내셔날(박우심) | 1층 104호 76.5000㎡ | 30,000,000원 / 1,800,000원 | 2022.07.21 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 24%라도 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 1,915,000,000원, 현재 최저매각가는 459,791,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차는 데이터상 감정가 24% 구간입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 321,853,700원(감정가 17%), 6회 유찰 시 225,297,590원(감정가 12%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일 물건 또는 인근 유사물건의 최근 실거래 비교자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 459,791,000원이 실제 시장가보다 싼지 여부는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 가격·용도·점유·일괄매각 구조를 시장이 여러 차례 재평가했다는 신호로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 459,791,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,997,910원 |
| 2. 근저당 · 강서신용협동조합 | 2,752,800,000원 | 452,793,090원 |
| 3. 가압류 · 지앤지자산관리 주식회사 | 38,975,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 2,791,775,580원 중 예상 배당은 452,793,090원, 미배당은 2,338,982,490원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 중동의 동백2동 행정복지센터 서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역인 동백역이 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 동측 약 25m, 서측·남측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지는 평탄한 사다리형입니다. 공시지가는 4,875,000원/㎡입니다.
- 건물. 지하5층·지상14층 철근콘크리트 구조 건물 내 1층 물건이며 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 101호·102호의 경계벽 없는 일체 이용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 4회 유찰된 물건이고 실제 이용이 음식점·판매점인 만큼, 감정가 대비 할인율보다 상가 수요와 재임대·재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 감정 대상 101호·102호·104호 및 매각물건명세서의 일괄매각 내용을 매각기일 전 원본에서 다시 대조하세요.
- 경계벽·원상회복. 101호와 102호가 경계벽 없이 일체 이용 중이므로 구분점포로 재사용할 경우 현황과 비용을 확인해야 합니다.
- 영업점 명도. 임차인들의 대항력은 없지만 실제 음식점·판매점 점유가 있으므로 인도와 영업 종료 협의 가능성을 확인하세요.
- 임차인 배당관계. 양영순은 2024.04.05 배당요구를 신고했습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 미상인 만큼 원본 서류 확인이 필요합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 1,915,000,000원 대비 최저가 459,791,000원이라는 숫자만으로 적정가를 정하지 말고 인근 1층 근린생활시설의 임대료·공실·매매 사례를 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 가격 외에도 일괄매각·상가 이용·점유 상태 등이 응찰에 영향을 줬는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·관리비 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2022.06.24 강서신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 2명 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 4회 유찰로 최저가가 459,791,000원, 감정가 24% 구간까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없습니다. 더구나 감정상 실제 이용은 음식점·판매점이고 일괄매각·경계벽 없는 이용 상태까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리형, 가격·환금성은 현장검증형”으로 보는 것이 맞습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 상가 수요와 점유·구조를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
