수원지방법원 2024타경53699. 사건 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 1층 104호가 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이고, 현황은 “탈모먹는 괴물”(가발 등) 판매점으로 조사된 물건입니다. 주변 역시 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다. 따라서 이 물건은 단순 주거형 물건처럼 가격만 볼 것이 아니라 실제 이용상태와 임대차 관계를 함께 확인해야 하는 구조입니다.
가격표만 보면 감정가 793,000,000원에서 190,399,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 배당 시뮬레이션에는 양영순 보증금 70,000,000원과 주식회사 우앤우 인터내셔날(박우심) 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 명시되어 있습니다. 두 금액만 합쳐도 100,000,000원이므로 현재 회차에서 실제 자금 부담은 190,399,000원 + 100,000,000원 = 최소 290,399,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53699 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로 219, 1층104호 (중동, 용인동백역현성더테라스) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 “탈모먹는 괴물”(가발 등) 판매점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상14층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 유한회사현성기업 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 793,000,000원 / 190,399,000원 (4회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 강서 신용협동조합 |
| 청구액 | 2,782,203,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 점유가 핵심
2022.06.24 설정된 강서신용협동조합 근저당권 2,752,800,000원은 현재 등기사항에서 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 제공된 권리 판정상 말소기준권리는 2023.11.28 지앤지자산관리 주식회사 가압류이며, 이 가압류와 2024.01.26 경매개시결정, 2024.03.19 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다.
문제는 임차관계입니다. 양영순의 전입일은 2023.05.18, 주식회사 우앤우 인터내셔날(박우심)의 전입일은 2022.07.21로 모두 2023.11.28보다 앞섭니다. 두 임차인은 대항력 있음으로 판정되어 있고 확정일자는 확인되지 않았으며, 배당 시뮬레이션에서도 각각의 보증금 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
② 임차인 — 확정 인수 1억원 + 미상 점유자
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양영순 | 용인 동백역 현성 더 테라스 1층 101호,102호 73.7600㎡ | 2023.05.18 | 70,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 주식회사 우앤우 인터내셔날(박우심) | 1층 104호 76.5000㎡ | 2022.07.21 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 4회 유찰보다 ‘실질취득’이 중요
현재 회차는 감정가 793,000,000원에서 4회 유찰된 190,399,000원입니다. 그러나 확인된 매수인 인수액은 100,000,000원이므로 현재 회차의 최소 실질취득은 290,399,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 190,399,000원 | 100,000,000원 | 290,399,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 133,279,299원 | 100,000,000원 | 233,279,299원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 93,295,509원 | 100,000,000원 | 193,295,509원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행돼도 실질취득은 최소 233,279,299원, 두 번 더 진행되면 최소 193,295,509원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 전체 부담이 똑같이 내려가는 구조가 아니라는 점이 핵심입니다. 더구나 미상 점유자의 보증금이 추가 확인될 경우 실제 부담은 위 금액보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,399,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,465,586원 |
| 인수 · 양영순 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 우앤우 인터내셔날(박우심) 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 지앤지자산관리 주식회사 | 38,975,580원 | 38,975,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 147,957,834원 |
대항력 임차인 보증금 100,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 점유자의 보증금 역시 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 “동백2동 행정복지센터” 서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역 동백역이 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 현황. 1층 104호는 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 “탈모먹는 괴물”(가발 등) 판매점으로 이용 중입니다.
- 건물. 지하5층·지상14층 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m 내외, 서측 및 남측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가 4,875,000원/㎡, 토지면적 1,352.2㎡입니다.
- 기타. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 190,399,000원이 아니라 확정 인수 100,000,000원을 더한 최소 290,399,000원부터 판단해야 합니다.
- 양영순 점유부분 확인. 점유표시는 101호·102호인데 본건 배당 시뮬레이션에서는 70,000,000원 인수로 잡혀 있어 귀속관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. “주식회”의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 보증금이 존재하면 추가 인수 위험이 생길 수 있습니다.
- 104호 실제 사용 확인. 감정 현황은 가발 판매점인데 별도 점유 기록에는 주거 이용이 있어 현장 점유와 계약관계를 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권 배당 구조 확인. 강서 신용협동조합 청구액은 2,782,203,087원이지만 각 회차 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다.
- 시세 원본 확보. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 낙폭만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건은 감정가 793,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 190,399,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 양영순 70,000,000원, 주식회사 우앤우 인터내셔날(박우심) 30,000,000원, 합계 100,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 현재 회차 실질취득은 최소 290,399,000원입니다.
여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 점유자가 남아 있고, 104호의 감정 현황과 점유 기록도 완전히 일치하지 않습니다. 최근 실거래 자료도 없어 실질취득이 시세보다 낮은지 검증할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 많이 내려왔다는 사실보다 임차보증금 인수와 실제 점유관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 결론은 가격표는 낮아졌지만, 권리와 점유 확인 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵다입니다.
