서울중앙지방법원 2025타경101245. 논현동 펜트힐루논현 1층 113호 근린시설입니다. 말소기준은 2022.02.10 영동농업협동조합의 근저당권(채권최고액 1,603,200,000원)입니다. 이후 국세 압류, 가압류, 경매개시결정, 지방세 관련 압류 등이 이어졌지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 신고도 없어 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 접근하면 가격을 놓치기 쉽습니다. 현재 최저가 1,568,000,000원이 곧 권리상 실질취득액인데, 펜트힐루논현의 최근 12개월 거래 평균은 1,031,250,000원이고 최신 거래는 2026.08 650,000,000원입니다. 제공된 지표상 최저가는 최근 12개월 평균의 152.0%이며 최근 거래군은 과거 거래군보다 13.6% 하락했습니다. 따라서 1회 유찰로 감정가의 80%가 됐다는 사실 자체는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101245 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 언주로 641, 1층113호 (논현동,펜트힐루논현) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 1층 전체가 개별 호수의 벽체 등의 구분 없이 음식점 “라스칼라”로 일체 이용 중 |
| 소유자 | 백근우 · 2022.02.10 소유권이전 · 거래가액 2,221,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,960,000,000원 / 1,568,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영동농업협동조합 / 2,724,614,313원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.10 근저당권 · 영동농업협동조합 · 채권최고액 1,603,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 말소기준인 2022.02.10 근저당권 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
말소기준 근저당권은 2025.09.25 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.11.21 이전등기가 접수됐습니다. 이는 선행 근저당의 권리이전으로 표시되어 있어 말소기준일 자체는 2022.02.10으로 유지됩니다.
② 시세 비교 — 80% 유찰가인데도 최근 시세보다 높다
가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 8건의 평균은 1,031,250,000원, 최신 거래는 2026.08 650,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -13.6%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 43.39㎡ | 7 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 53.62㎡ | 16 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 43.39㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2026.03 | 53.62㎡ | 15 | 1,050,000,000원 |
| 2026.03 | 53.62㎡ | 15 | 1,050,000,000원 |
| 2025.11 | 43.39㎡ | 13 | 1,050,000,000원 |
| 2025.09 | 53.62㎡ | 16 | 1,200,000,000원 |
| 2025.09 | 53.62㎡ | 16 | 1,200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 1,031,250,000원 |
현재 최저가 1,568,000,000원은 최근 12개월 평균의 152.0%입니다. 전체 12건 평균 1,085,178,333원과 비교한 지표도 144.5%이지만, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 하락 추세를 우선하면 현재 회차를 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,568,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,080,000원 |
| 1. 근저당 · 영동농업협동조합 | 1,603,200,000원 | 1,549,920,000원 |
| 2. 근저당 · 유림개발주식회사 | 971,230,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 82,260,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,029,150원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박신열 | 191,130,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,858,849,150원 중 예상 배당액은 1,549,920,000원, 미배당액은 1,308,929,150원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 배당 부족분이며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강남구 논현동 학동역(지하철 7호선) 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 업무·상업용빌딩, 오피스텔, 공동주택, 근린주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 학동역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 현황. 본건 113호를 포함한 1층 전체가 개별 호수의 벽체 등의 구분 없이 음식점 “라스칼라”로 일체 이용 중입니다. 개별 호수의 실제 점유·구분 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로·용도지역. 동측 약 40m 언주로, 서측 약 6m 도로와 접하며 도시지역·일반상업지역·제3종일반주거지역 등이 지정되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역, 건축선 관련 사항이 포함되어 있습니다.
- 가격 참고성. 실거래 표본 면적이 43.39㎡·53.62㎡로 본건 비교 기준 31.439㎡와 일치하지 않고, 최근 거래 추세도 -13.6%여서 거래 평균을 그대로 적정가로 적용하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 152.0%입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 본건과 면적·용도가 맞는 근린시설 거래를 기준으로 입찰가를 다시 검증해야 합니다.
- 1층 통합 이용상태 확인. 113호를 포함한 1층 전체가 벽체 구분 없이 하나의 음식점으로 이용 중이므로, 현황상 개별 호수의 경계·점유 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 존재하면 예상배당이 달라질 수 있으므로 실제 교부청구·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 최초 영동농업협동조합 근저당은 이후 강남농업협동조합 명칭변경을 거쳐 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있으므로 최신 등기와 채권자 지위를 대조해야 합니다.
- 절차 진행상태 확인. 2026.03.10 채무자겸소유자와 채권자 승계인에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있는 한편 매각기일은 2026.09.10로 제시되어 있으므로, 현재 경매 진행 경위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “1,568,000,000원에 무엇을 사는가”가 중요하다
이 사건은 대항력 임차인이나 보증금 승계가 없는 점만 보면 권리구조가 비교적 단순합니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액은 최저가와 같은 1,568,000,000원입니다. 문제는 이 금액이 최근 12개월 거래 평균 1,031,250,000원의 152.0%라는 점입니다.
더구나 최근 거래 추세는 -13.6%이고, 실거래 표본의 면적도 본건과 맞지 않습니다. 1층 전체가 개별 호수의 벽체 구분 없이 음식점으로 일체 이용되는 현황까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없다”는 장점보다 “현재 가격과 실제 전유·이용상태를 얼마나 보수적으로 검증하느냐”가 승부처입니다. 현재 회차를 단순한 할인 물건으로 평가하기에는 가격 부담이 큽니다.
