서울중앙지방법원 2025타경101245. 강남구 논현동 펜트힐루논현 1층 113호에 대한 임의경매입니다. 소유자 백근우가 2022년 2월 10일 거래가액 2,221,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 있고, 같은 날 영동농업협동조합의 채권최고액 1,603,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 다른 근저당권과 다수의 압류·가압류가 설정됐으며, 2025년 1월 20일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매 신청채권액은 2,724,614,313원으로, 현재 최저매각가보다 큽니다. 그러나 채권자의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 더 주의할 부분은 임대관계 미상과 1층 전체의 통합 영업 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 위험은 별개

말소기준권리는 2022년 2월 10일 영동농업협동조합 근저당권입니다. 후순위 유림개발 근저당권, 대구신용보증재단·KB국민카드·박신열의 가압류와 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 최초 근저당권자의 명칭은 강남농업협동조합으로 변경됐으며, 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있습니다. 이는 별도의 신규 근저당권과 구분해야 합니다.

② 점유·임대차 — 구분벽 없는 음식점이 핵심

현장 감정 내용에 따르면 이 물건을 포함한 1층 전체는 개별 호수의 벽체 등으로 구분하지 않고 음식점 '라스칼라'로 일체 이용되고 있습니다. 또한 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 단순히 113호가 독립된 점포로 비어 있다고 전제할 수 없습니다.

확인된 신고 임차인은 없으나 실제 영업점의 운영·점유 관계가 확인되지 않았으므로 대항력 없음이나 보증금 인수 0원을 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 할인율보다 실제 거래와 용도 차이를 봐야 한다

감정가 1,960,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 1,254,400,000원입니다. 감정가 대비 할인폭만 보면 크지만, 가격의 적정성은 실거래와 비교해야 합니다. 펜트힐루논현의 비교 거래는 최근 12개월 평균 1,031,250,000원이며, 최신 거래금액은 650,000,000원입니다.

전체 거래 평균은 1,085,178,333원이지만, 과거 고가 거래를 포함하므로 현재 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 거래 추세는 이전 기간보다 13.6% 하락했고, 최저매각가는 최근 12개월 평균보다 223,150,000원 높습니다. 최신 2026년 8월 거래금액 650,000,000원과 비교하면 최저가는 604,400,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,254,400,000원 가정)

아래 배당은 현재 최저가에 낙찰된다는 가정으로 계산한 채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 선순위 집행비용을 공제한 금액은 말소기준 근저당권에 배당되며, 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 없는 구조입니다. 당해세와 별도 우선배당권에 따라 실제 배당순위·금액은 달라질 수 있습니다.

집행비용 14,944,000원은 추정치입니다. 채권자 배당 합계는 1,239,456,000원, 채권 미배당 합계는 1,619,393,150원입니다. 압류 관련 당해세·임차인 우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 최초 근저당권의 승계 이력을 고려해 실제 배당권자 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 인수가 자동 증가하지 않는다

유찰이 진행되면 채권자의 예상 미배당액은 증가합니다. 하지만 소멸하는 근저당권·가압류의 미배당이 매수인에게 자동으로 넘어가지는 않습니다. 세 회차 모두 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.

다만 미확인 임차인의 선순위 대항력과 보증금 인수 문제는 별개입니다. 이 부분이 확인되기 전에는 최저가만을 실제 총취득비용으로 확정해서는 안 됩니다. 또한 3회·4회 유찰 가격은 시나리오일 뿐 실제 매각기일이나 낙찰 결과를 뜻하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 서울 강남구 논현동 학동역(지하철 7호선) 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 업무·상업용 빌딩, 오피스텔, 공동주택 및 근린주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 학동역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 도로. 동측 약 40m 언주로, 서측 약 6m 포장도로와 접하며 주변 지역과의 연계가 가능합니다.
• 건물. 2021년 준공된 펜트힐루논현으로 기본 위생·급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 주차시설 및 소화전 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 일반상업지역 관련 토지이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등의 규제가 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 실제 적용 요건 확인이 필요합니다.
• 건축 현황. 위반건축물 표시가 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 개별 호실 구분벽이 없는 영업상태의 적법성·복구 가능성은 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업시설의 재매각 가능성은 임차수요·영업수익·전면 노출·독립 출입구·공간 분리 가능성에 크게 좌우됩니다. 같은 건물의 주거용 실거래만으로 113호의 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 음식점 '라스칼라'의 운영주체와 소유자·임차인 관계, 실제 점유 면적 및 영업 관련 계약을 확인해야 합니다.
• 상가 대항력 조사. 사업자등록 현황, 점유 개시일, 임대차계약서, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해 보증금 인수 가능성을 따져야 합니다.
• 호실 독립성. 113호와 인접 호실의 경계, 구분소유 부분의 실제 점유 범위, 출입구 및 독립 영업 가능성, 원상복구 필요성을 확인해야 합니다.
• 채권 승계 확인. 영동농업협동조합에서 강남농업협동조합으로의 상호변경, 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전과 채권자 지위를 등기 및 사건기록과 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 강남세무서·북대구세무서 및 강남구 압류와 관련하여 당해세, 법정기일 및 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
• 경매 진행 상태 확인. 사건기록에 2026년 3월 10일 기각결정 정본 발송 이력이 있으므로 기각의 대상과 효력, 이후 절차 및 2026년 10월 22일 매각 진행 여부를 확인해야 합니다.
• 상가 자체 시세 확인. 근린생활시설의 실제 매매사례·임대료·공실률·순영업수익을 확인해야 합니다. 주거용 실거래 평균은 입찰가 상한을 결정할 근거로 사용하기 어렵습니다.
• 관리비·세금·부대비용. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 세금, 명도비 및 공간 분리·복구 비용을 추가로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행 내역을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 64%”보다 중요한 것은 실제 사용할 수 있는 점포인가

이 사건의 첫 번째 특징은 등기상 후순위 권리의 소멸 구조입니다. 채권자 미배당액이 상당하지만, 확인된 등기상 인수액은 0원입니다. 이 점은 매수인에게 긍정적입니다.

그러나 가격과 현장 점유 측면에서는 결론이 다릅니다. 현재 최저가는 비교 거래의 최근 12개월 평균보다 21.6% 높고, 해당 비교 시장은 13.6% 하락 추세입니다. 더구나 실거래 표본과 매각 대상의 용도·면적이 일치하지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 입증할 수 없습니다.

무엇보다 113호는 구분벽 없는 통합 음식점의 일부로 이용 중이며 임대관계도 확정되지 않았습니다. 선순위 상가임차인 여부, 보증금 인수 가능성, 독립 인도 가능성을 확인하기 전에는 안전한 취득가격을 결정하기 어렵습니다.

종합 판단: D등급 · 입찰 보류 및 현장·임대차 우선 확인. 강남 입지와 감정가 대비 큰 할인폭은 확인되지만, 최근 비교 거래의 하락세, 근린시설 시세 검증 부족, 통합 점포의 점유 및 환금성 불확실성이 중첩됩니다. 가격 메리트를 주장하기보다 실질취득원가와 인도 가능성을 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.