서울중앙지방법원 2025타경101245. 강남구 논현동 ‘펜트힐루논현’ 1층 115호 근린시설입니다. 감정가는 2,030,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,624,000,000원입니다. 말소기준은 2022년 2월 10일 설정된 영동농업협동조합 근저당권 1,612,800,000원이고, 그 뒤의 압류·가압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균 거래가의 180.4%로 크게 높고, 최근 거래 추세는 -18.2%입니다. 감정평가 현황에서도 대상 호를 포함한 1층 전체가 개별 호수의 벽체 구분 없이 하나의 음식점으로 이용되고 있어, 가격뿐 아니라 실제 점유와 호별 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101245 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 언주로 641, 1층115호 (논현동,펜트힐루논현) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 전체가 개별 호수 벽체 구분 없이 일체로 음식점(라스칼라) 이용 |
| 소유자 | 백근우 · 2022.02.10 소유권이전 · 거래가액 2,220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,030,000,000원 / 1,624,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구금액 | 2,724,614,313원 |
| 말소기준 | 2022.02.10 영동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,612,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2022.02.10 영동농업협동조합의 채권최고액 1,612,800,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 유림개발주식회사 근저당 971,100,000원은 후순위이며, 이후의 국세·지방세 압류와 대구신용보증재단· 주식회사 케이비국민카드·박신열의 가압류 역시 등기상 말소기준 이후 권리입니다. 배당표 기준 매수인 승계액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가도 최근 거래보다 높다
펜트힐루논현의 면적 매칭 실거래 표본은 12건이며 전체 평균은 1,049,856,666원입니다. 하지만 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해 보면 판단이 훨씬 보수적으로 바뀝니다. 최근 12개월 3건 평균은 900,000,000원, 최신 2026년 8월 거래는 650,000,000원, 최근 거래 추세는 -18.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 43.39㎡ | 7 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 43.39㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2025.11 | 43.39㎡ | 13 | 1,050,000,000원 |
| 2024.06 | 43.39㎡ | 11 | 1,200,000,000원 |
| 2024.01 | 43.39㎡ | 14 | 952,140,000원 |
| 2023.11 | 43.39㎡ | 8 | 1,150,000,000원 |
| 2023.07 | 43.39㎡ | 13 | 1,246,140,000원 |
| 2022.07 | 43.39㎡ | 6 | 1,020,000,000원 |
| 2022.07 | 43.39㎡ | 4 | 1,100,000,000원 |
| 2022.04 | 42.26㎡ | 8 | 1,050,000,000원 |
| 2022.04 | 43.39㎡ | 7 | 1,100,000,000원 |
| 2021.12 | 43.39㎡ | 4 | 1,080,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 900,000,000원 |
현재 최저가 1,624,000,000원은 최근 12개월 평균 900,000,000원의 180.4%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,624,000,000원이며, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 해야 합니다. 최저가가 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,624,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,640,000원 |
| 1. 근저당 · 영동농업협동조합 | 1,612,800,000원 | 1,605,360,000원 |
| 2. 근저당 · 유림개발주식회사 | 971,100,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 82,260,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,029,150원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박신열 | 191,130,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,868,319,150원 중 예상 배당액은 1,605,360,000원, 미배당은 1,262,959,150원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 논현동, 학동역(지하철 7호선) 남동측 근거리에 위치하며 업무·상업용빌딩, 오피스텔, 공동주택, 근린주택 등이 혼재한 상업·주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 학동역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 40미터 언주로, 서측으로 약 6미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 대상 호를 포함한 1층 전체가 개별 호수 벽체 구분 없이 일체로 음식점 ‘라스칼라’로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 조건이 확인됩니다.
- 공시지가. 26,900,000원/㎡ · 토지이용상황 상업기타 · 도로접면 광대세각.
- 환금성. 근린시설이라는 용도와 1층 일체형 음식점 이용상태 때문에 단순 주거형 집합건물보다 매수층과 활용방식 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 900,000,000원·최신 거래 650,000,000원·최근 추세 -18.2%를 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 실질취득 1,624,000,000원은 최근 12개월 평균의 180.4%입니다. 감정가 대비 20% 할인만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이고 1층 전체가 하나의 음식점으로 사용 중이므로 실제 점유자와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 호별 구획 확인. 113호·115호 등을 포함한 1층 전체가 벽체 구분 없이 이용 중이라는 감정평가 내용을 토대로 115호 전유부분의 현황·출입·복구 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건의 등기상 구조는 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 투자의 승부처는 권리가 아닙니다. 현재 실질취득액 16.24억은 최근 12개월 평균 9억의 180.4%이고, 최신 거래는 6.5억, 최근 추세는 -18.2%입니다. 여기에 근린시설이라는 용도와 1층 전체 일체형 음식점 이용, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 권리 인수는 단순하지만 가격과 현황은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 현재 회차에서 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 최근 거래와 실제 점유·구획 상태를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
