서울중앙지방법원 2025타경101245. 강남구 논현동 펜트힐루논현 1층 115호의 근린시설 경매입니다. 등기상 소유자 백근우가 2022년 2월 소유권을 취득했고, 같은 날 영동농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,612,800,000원의 담보권이 설정됐습니다. 그 뒤 국가·지방자치단체의 압류와 여러 채권자의 가압류가 이어졌고, 2025년 1월 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 최저가는 감정가의 64%입니다. 할인율만 보면 상당한 가격 조정이 진행된 것처럼 보입니다. 그러나 비교 거래의 최근 12개월 평균은 900,000,000원으로, 최저가가 여전히 이를 크게 웃돕니다. 감정가에서 많이 떨어졌다는 사실과 시장에서 저렴하다는 판단은 전혀 다릅니다. 특히 비교 거래는 주로 43.39㎡의 다른 층 거래이며, 경매 대상은 1층 근린시설입니다. 따라서 이를 동일 용도 상가의 직접 시세로 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101245 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 언주로 641, 1층 115호 (논현동, 펜트힐루논현) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 실제 이용상태 | 1층 전체가 개별 호실 벽체 구분 없이 음식점 ‘라스칼라’로 일체 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 17층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 백근우 · 2022.02.10 소유권이전 |
| 등기 거래가액 | 2,220,000,000원 |
| 감정가 | 2,030,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,299,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 영동농업협동조합 · 이후 근저당권 농업협동조합자산관리회사 이전 등기 |
| 청구액 | 2,724,614,313원 |
| 입찰보증금 참고액 | 최저가의 10% 기준 129,920,000원 · 실제 공고 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 실제 점유는 확인 필요
말소기준권리는 2022.02.10 영동농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 유림개발주식회사 근저당권은 접수번호상 후순위이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정도 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 1층 통합 음식점이 핵심
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나, 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 수 없습니다.
더 중요한 점은 현장 이용 형태입니다. 1층 전체가 각 호실의 벽체 등으로 구분되지 않은 상태에서 음식점 ‘라스칼라’로 일체 이용되고 있습니다. 경매 대상은 그중 115호이므로, 낙찰 이후 해당 호실에 대한 독립적인 점유 회복과 사용이 가능한지를 확인해야 합니다.
특히 상가 임차인의 대항력과 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 현장 영업 주체가 소유자인지 임차인인지, 여러 호실을 묶어 임대한 것인지 확인해야 하며, 임차인이 존재한다면 상가건물 임대차 관련 권리관계를 별도로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인율보다 최근 거래가 중요하다
펜트힐루논현의 확인 거래 12건 가운데 최근 12개월에 해당하는 거래는 3건, 평균 900,000,000원입니다. 전체 거래 평균 1,049,856,666원보다 최근 평균이 낮고, 최근과 과거의 거래 추세는 -18.2%입니다.
다만 아래 실거래는 주로 전용 43.39㎡의 다른 층 거래입니다. 본 건은 1층 근린시설이므로 동일 자산군의 직접 비교 사례로 확정할 수 없습니다. 최근 거래는 가격 경고 신호로 활용하되, 최종 입찰가 산정에는 별도의 1층 상가 거래·임대수익 검증이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 43.39㎡ | 7 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 43.39㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2025.11 | 43.39㎡ | 13 | 1,050,000,000원 |
| 2024.06 | 43.39㎡ | 11 | 1,200,000,000원 |
| 2024.01 | 43.39㎡ | 14 | 952,140,000원 |
| 2023.11 | 43.39㎡ | 8 | 1,150,000,000원 |
| 2023.07 | 43.39㎡ | 13 | 1,246,140,000원 |
| 2022.07 | 43.39㎡ | 6 | 1,020,000,000원 |
| 2022.07 | 43.39㎡ | 4 | 1,100,000,000원 |
| 2022.04 | 42.26㎡ | 8 | 1,050,000,000원 |
| 2022.04 | 43.39㎡ | 7 | 1,100,000,000원 |
| 2021.12 | 43.39㎡ | 4 | 1,080,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 900,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 1,049,856,666원 |
감정가가 2,030,000,000원이라는 이유만으로 1,299,200,000원의 최저가를 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 1층 근린시설은 전면 폭, 접근성, 임대료, 관리비, 공실 위험과 독립 사용 가능성이 가치에 크게 영향을 줍니다. 상가의 수익성 자료와 동일 용도 실거래가 없는 상태에서 감정가 할인율만으로 입찰하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,299,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,392,000원 |
| 1. 근저당 · 영동농업협동조합 | 1,612,800,000원 | 1,283,808,000원 |
| 2. 근저당 · 유림개발주식회사 | 971,100,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 82,260,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비국민카드 | 11,029,150원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박신열 | 191,130,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 실제 채권잔액, 근저당권 승계, 집행비용, 세금 우선순위 및 임차관계 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에 매각될 경우 집행비용 약 15,392,000원을 제외한 1,283,808,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 그 결과 후순위 근저당권자와 가압류권자는 배당받지 못하고, 소유자 잔여금도 발생하지 않습니다.
총 채권액은 2,868,319,150원, 채권자 예상 배당액은 1,283,808,000원, 미배당 채권액은 1,584,511,150원입니다. 그러나 이 미배당액을 매수인이 부담하는 것은 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 자금·배당 시나리오
감정가 대비 가격은 이미 64%까지 낮아졌지만, 추가 유찰되더라도 가격과 채권 미배당 규모는 함께 변합니다. 아래는 주어진 회차별 가정에 따른 비교입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 1,299,200,000원 | 1,283,808,000원 | 1,584,511,150원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 1,039,360,000원 | 1,026,566,400원 | 1,841,752,750원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 831,488,000원 | 820,773,120원 | 2,047,546,030원 |
3회 유찰 가정가격인 1,039,360,000원도 최근 12개월 평균 900,000,000원보다 높습니다. 4회 유찰 가정가격 831,488,000원은 해당 평균보다 낮아지지만, 최신 거래 650,000,000원과 비교하면 여전히 높습니다. 무엇보다 상가와 다른 층 거래라는 표본 차이가 있으므로 4회 유찰만으로 가격 메리트가 확보된다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강남구 논현동 학동역(지하철 7호선) 남동측 근거리. 업무·상업용 빌딩, 오피스텔, 공동주택 및 근린주택이 혼재한 상업·주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 학동역이 있어 대중교통 여건이 양호합니다.
- 도로. 동측으로 약 40m 폭의 언주로, 서측으로 약 6m 폭의 포장도로와 접하며 외부 교통 연계성이 무난합니다.
- 건물. 2021.08.30 준공된 펜트힐루논현. 기본적인 위생·급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 주차시설 및 소화전 등이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 제3종일반주거지역 관련 토지이용계획, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등의 규제가 확인됩니다. 건축선 및 토지거래계약 허가구역 해당 여부도 개별 확인이 필요합니다.
- 환금성. 학동역·언주로 접근성은 유리하지만 1층 통합 음식점 내 개별 구분호실이라는 특수성으로 인해 일반적인 독립 점포와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
- 임대수익. 실제 임대차관계와 임대료, 보증금 및 영업권 관계가 확인되지 않아 수익환원 방식의 적정가격 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각절차 상태. 송달 내역에 2026.03.10 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 기각 대상과 효력, 이후 절차 진행 여부를 확인하고 2026.10.22 매각기일이 유효한지 법원 공고로 재확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 1층 전체가 개별 호실 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중이라는 비고를 직접 대조해야 합니다.
- 점유·임대차. 음식점 ‘라스칼라’의 영업 주체, 상가임대차계약, 사업자등록, 점유 개시일, 보증금 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 호실 경계. 115호의 전유부분 경계, 평면도, 출입·설비 동선 및 독립 영업 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계. 영동농업협동조합에서 강남농업협동조합으로의 상호변경과 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 내역을 최신 등기로 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 관련 체납액, 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 1층 근린생활시설의 유사 거래, 임대료, 공실률, 관리비 및 순영업수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 명도·원상회복. 통합 음식점 운영에 따른 인도 협의, 호실 구분 및 공사 가능성, 예상 비용을 검토해야 합니다.
- 입찰자금. 매각기일 기준 입찰보증금률, 잔금조달 조건 및 상가 담보대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 서류 최종 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원 매각공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “36% 할인”이라는 숫자에 속지 말 것
이 사건은 말소기준근저당권 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 따라서 등기상 채권 미배당 자체가 매수인에게 이어지는 물건은 아닙니다.
하지만 권리가 소멸한다고 좋은 투자 물건이 되는 것은 아닙니다. 2회 유찰 후 최저가 1,299,200,000원은 최근 12개월 거래 평균의 144.4%이며, 비교 거래는 -18.2%의 하락 추세를 나타냅니다. 더구나 거래 표본은 대상 근린시설과 용도·층이 다르고, 현재 1층 전체가 통합 음식점으로 사용되고 있어 점유 및 독립 사용 가능성도 검증이 필요합니다.
이 물건은 가격·점유·환금성 측면에서 고주의가 필요한 D등급으로 평가합니다. 추가 유찰 여부만으로 접근하기보다는 실제 115호의 물리적 구분, 임대차권원, 상가 수익가치, 매각절차 진행 상태를 먼저 확인해야 합니다. 감정가 할인은 크지만, 현재 가격의 투자 매력은 입증되지 않았습니다.
