수원지방법원 2025타경234. 수원시 팔달구 인계동 에스팝타워 1층 102호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 상점이지만 현황은 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 지하 6층·지상 20층 건물이고, 본건은 1층에 위치합니다.

등기 흐름에서 핵심은 2019년 4월 16일 설정된 주식회사한국투자저축은행 채권최고액 1,272,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리로 제시되어 있고, 뒤이어 설정된 조용욱 및 부산은행 근저당, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사되어, 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 관리비는 별도

2013년 김수지 명의로 소유권이 이전된 뒤 여러 근저당이 설정됐지만, 신한은행 및 조용욱의 일부 선순위 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2019.04.16 한국투자저축은행 근저당권이며, 이후 조용욱·부산은행의 근저당과 국·수원시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 ‘시세 할인’으로 해석하면 안 된다

현재 최저매각가는 1,656,200,000원으로 감정가 3,380,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 하락폭이 크지만, 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 회차입니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.

* 배당 시뮬레이션상 등기권리 인수액은 0원입니다. 다만 에스팝타워 공용부분 체납관리비의 미배당분은 매수인에게 인수될 수 있어 별도 확인이 필요합니다.

유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 1,159,340,000원, 네 차례 유찰 상태에서는 811,538,000원으로 내려가지만 채권자의 미배당액은 각각 1,316,653,400원, 1,660,977,380원으로 증가합니다. 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 가격이 내려갈수록 담보권자가 받지 못하는 금액이 커지는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,656,200,000원 가정)

총 채권액 2,462,000,000원 중 예상 배당액은 1,637,238,000원, 미배당액은 824,762,000원입니다. 배당 시뮬레이션의 조용욱 근저당 채권액은 200,000,000원으로 계산되어 있으나, 2023.11.29 변경등기에는 채권최고액 150,000,000원으로 기재되어 있어 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청 남동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·상업용 및 업무용 빌딩, 학교·관공서·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 수원시청역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
• 현황. 공부상 상점이나 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로 탐문됐습니다. 입찰가는 현재 상태를 전제로 원상복구·공사 재개 가능성을 직접 확인해야 합니다.
• 도로. 북서측 약 15미터 포장도로, 남서측 약 50미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 토지면적 1,983.5㎡, 평지·사다리형이며 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 8,233,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역 등에 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 공용관리비부터 확인. 관리단 배당요구가 이미 제출돼 있으므로 체납액, 공용부분 금액, 배당 예상액과 매수인 부담 가능 잔액을 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 내부 공사중단 상태 확인. 공부상 상점과 현재 내부 상태가 다르므로 공사 진행 정도와 활용 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 49% 숫자만 보지 말 것. 최저가는 감정가의 49%지만, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 조용욱 근저당 금액 원본 대조. 배당 시뮬레이션은 200,000,000원을 기준으로 하지만 2023.11.29 변경등기에는 채권최고액 150,000,000원으로 표시됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·관리비 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 숨은 취득비용과 현황이다

이 사건은 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 그 숫자 하나만으로 가격 매력을 판단하기 어려운 물건입니다. 말소기준인 한국투자저축은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸해 등기상 후순위 채권 인수 위험은 제한적입니다.

반면 실제 입찰 판단에서는 두 가지가 더 중요합니다. 첫째, 공부상 상점이지만 내부 인테리어 공사가 중단된 현황이고, 둘째, 에스팝타워 관리단이 배당요구를 한 체납 공용부분 관리비의 미배당분이 매수인에게 넘어올 수 있다는 점입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 대체로 소멸하지만, 실질 취득비용은 아직 확정되지 않은 상업용 물건”으로 보는 것이 안전합니다. 감정가 대비 할인율보다 관리비 인수액·점유상태·내부 공사상태를 먼저 확정해야 합니다.