86,800,000원
광주지방법원 2025타경34760. 광주광역시 서구 치평동 상무대라수오피스텔 14층 1426호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하5층·지상20층으로, 분석 대상은 제14층 제1426호이며 사용승인일은 2023.06.01입니다.
등기 구조는 비교적 명확합니다. 윤현아가 2020.10.26 매매를 원인으로 거래가액 128,000,000원에 취득했고, 2023.07.21 소유권이전과 함께 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 67,200,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 코람코자산신탁 가압류, 강제경매개시결정, 오케이저축은행 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34760 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1230 상무대라수오피스텔 14층 1426호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상20층 중 14층 1426호 · 사용승인일 2023.06.01 |
| 소유자 | 윤현아 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 341,755,304원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2023.07.21 신한은행 근저당권입니다. 이후 2024.08.06 코람코자산신탁 가압류 541,178,844원, 2025.12.30 같은 채권자의 강제경매개시결정, 2026.03.11 오케이저축은행 가압류 175,399,360원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 1426호는 ‘대항력 가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연희 | 1426호 | 2,000,000원 | 480,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
김연희의 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 배당표의 매수인 인수액이 0원이라는 이유로 “대항력 없음” 또는 “인수 0원 확정”으로 판단하면 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 우선변제 여부 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,962,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사코람코자산신탁 | 541,178,844원 | 17,637,600원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사코람코자산신탁 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 175,399,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 783,778,204원 중 예상 배당액은 84,837,600원, 미배당은 698,940,604원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 1426호 임차인의 대항력도 미확정이므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 86,800,000원 | 84,837,600원 | 698,940,604원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 60,759,999원 | 59,266,319원 | 724,511,885원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 42,531,999원 | 41,366,423원 | 742,411,781원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 서구 치평동 상무지구대 남동측 인근으로, 주변에 근린생활시설과 업무시설 등이 소재합니다.
- 이용상태. 분석 대상이 포함된 기호 1,2는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 40m 아스팔트포장도로, 북측 약 15m 아스팔트포장도로, 남측 약 10m 보행자도로가 소재합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·정방형이며 공시지가는 4,601,000원/㎡입니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1426호 전입일 확인. 김연희의 전입신고일이 말소기준일 2023.07.21보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 미배당 인수 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 점유 현황 대조. 현황조사·매각물건명세서상 김연희가 1426호 임차인으로 확인되므로 실제 점유 여부와 계약관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 1925호 자료 분리. 이민규의 1925호 임차정보를 1426호 보증금이나 인수액에 합산하지 마세요.
- 취하 관련 진행 여부. 2026.07.29 채무자겸소유자 윤OO의 신청취하통지서가 발송돼 2026.08.04 도달한 기록이 있으므로 매각기일 전 실제 절차 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 86,800,000원이 적정한지 별도의 실거래·매물 비교가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 주민등록·확정일자 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “임차인 인수 0”은 같은 말이 아니다
이 물건의 등기부는 어렵지 않습니다. 2023.07.21 신한은행 근저당을 말소기준으로 이후 코람코자산신탁과 오케이저축은행의 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단에서 더 중요한 것은 1426호 김연희의 임차관계입니다. 보증금은 2,000,000원으로 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
따라서 현재 최저가 86,800,000원을 기준으로 배당 계산상 인수액이 0원이라고 해도, 매수인의 실질취득비용을 86,800,000원으로 확정할 단계는 아닙니다. 여기에 최근 실거래 자료도 없어 1회 유찰·감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 등기부는 비교적 단순하지만 임차인 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
