86,800,000원
광주지방법원 2025타경34760. 대상은 광주광역시 서구 치평동 1230 상무대라수오피스텔 14층 1426호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하5층·지상20층 중 14층이며 사용승인일은 2023.06.01입니다. 소유자는 윤현아이고 2023.07.21 소유권이전등기를 마쳤으며 등기상 거래가액은 128,000,000원입니다.
감정가는 124,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 86,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 크게 낮아졌지만, 별도의 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 시장가보다 저렴하다고 표현할 수는 없습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 항목은 임차인의 대항력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34760 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1230 상무대라수오피스텔 14층 1426호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상20층 중 14층 · 사용승인일 2023.06.01 |
| 소유자 | 윤현아 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 341,755,304원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.07.21 신한은행 근저당권이며 채권최고액은 67,200,000원입니다. 이후 2024.08.06 코람코자산신탁 가압류 541,178,844원, 2025.12.30 강제경매개시결정, 2026.03.11 오케이저축은행 가압류 175,399,360원가 이어집니다. 이 등기 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 1426호는 대항력 가능·미상
| 점유자 | 호실 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연희 | 1426호 | 2,000,000원 | 480,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이민규 | 1925호 | 3,000,000원 | 55,000원 | 가능·미상 | 미상 | 대상 1426호와 호실 상이 |
대상 호실인 1426호에서는 김연희가 확인됐습니다. 보증금은 2,000,000원, 월세는 480,000원이지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수도, 반대로 대항력 없음으로 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
이민규는 1925호로 조사되어 이번 대상인 1426호와 호실이 다릅니다. 이 기록을 1426호의 임차보증금과 합산해서는 안 됩니다. 실제 대상 호실의 임차관계 판단은 1426호 김연희를 중심으로 해야 합니다.
③ 배당 구조 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,962,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사코람코자산신탁 | 541,178,844원 | 17,637,600원 |
| 3. 강제경매 · 주식회사코람코자산신탁 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 175,399,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 783,778,204원 가운데 현재 회차 예상 배당은 84,837,600원, 미배당은 698,940,604원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
현재 회차 매각가 86,800,000원에서는 신한은행 근저당권이 전액 배당되고 코람코자산신탁 가압류에 17,637,600원이 배당됩니다. 총 미배당은 698,940,604원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 60,759,999원, 미배당은 724,511,885원, 3회 유찰 시 매각가는 42,531,999원, 미배당은 742,411,781원입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 대비 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 124,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 86,800,000원입니다. 그러나 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상무지구대 남동측 인근에 위치하며 주변에는 근린생활시설과 업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상20층 중 14층이며 사용승인일은 2023.06.01입니다.
- 도로. 서측 약 40m 도로, 북측 약 15m 도로, 남측 약 10m 보행자도로가 소재합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 방화지구 · 지구단위계획구역이며 공시지가는 4,601,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 대상 건물 기호는 오피스텔로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1426호 김연희 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준인 2023.07.21보다 빠른지 여부가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 및 잔존 보증금 위험을 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 1925호 기록 분리. 이민규는 1925호로 조사됐으므로 대상 1426호의 임차보증금에 합산하지 마십시오.
- 시세 원본 확인. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 86,800,000원이 시장가 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 산정상 매수인 인수는 0원이지만 임차인 대항력 미상이라는 별도 변수가 남아 있습니다.
- 매각 진행상태 확인. 2026.07.29 채무자겸소유자 윤OO에게 신청취하통지서가 발송되어 2026.08.04 도달한 기록이 있으므로 매각기일 전 사건 진행상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 임차인 확인 전에는 ‘안전형’이 아니다
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2023.07.21 신한은행 근저당권이 말소기준이고 이후 코람코자산신탁과 오케이저축은행의 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 대상 1426호에는 김연희가 실제 조사돼 있고, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
현재 배당 계산은 매수인 인수를 0원으로 놓고 있지만, 이것만으로 권리 위험이 해소됐다고 결론내리기는 어렵습니다. 게다가 최근 실거래 비교 자료도 없어 최저가 86,800,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 임차인의 전입일 확인 전까지 권리 판단은 보류입니다.
