광주지방법원 2025타경34760. 대상은 상무대라수오피스텔 19층 1925호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정 이용상태는 오피스텔이며, 건물은 지하 5층·지상 20층 중 19층에 위치합니다. 사용승인일은 2023.06.01입니다. 소유자는 윤현아이고, 2020.10.13 매매를 원인으로 거래가액 129,000,000원에 취득한 소유권이 2023.06.30 이전등기됐습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 115,200,000원입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 코람코자산신탁 가압류, 강제경매개시결정, 오케이저축은행 가압류는 등기자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 후순위 권리 승계 구조는 단순한 편입니다. 하지만 1925호에는 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 점유자가 있어, 등기부만 보고 ‘인수 없음’으로 끝내면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34760 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1230 상무대라수오피스텔 19층 1925호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상20층 중 제19층 제1925호 · 사용승인일 2023.06.01 |
| 소유자 | 윤현아 · 거래가액 129,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 99,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 341,755,304원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차인 판단은 별도
말소기준은 2023.06.30 신한은행 근저당권입니다. 이후 2024.08.06 코람코자산신탁 가압류 541,178,844원, 2025.12.30 같은 채권자의 강제경매개시결정, 2026.03.11 오케이저축은행 가압류 175,399,360원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가 99,200,000원을 전제로 하면 집행비용을 뺀 97,014,400원이 신한은행에 배당되고, 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 본 호실 실제 확인 점유자 1명
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 / 월차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민규 | 1925호 | 3,000,000원 / 55,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
이민규는 현황조사와 매각물건명세서에서 확인됐습니다. 보증금 자체는 3,000,000원으로 파악되지만, 전입신고일이 말소기준권리인 2023.06.30보다 빠른지 늦은지가 확인되지 않았기 때문에 대항력 순위를 정할 수 없습니다. 배당요구 여부 역시 확인되지 않아, 보증금이 배당으로 정리되는지 또는 대항력 인정 시 일부 승계 문제가 발생하는지도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 99,200,000원으로 감정가 124,000,000원의 80%입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 하락·상승 추세 같은 실거래 비교자료가 없으므로 80%라는 유찰률만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 층·호실·임대조건과 실제 거래가격 편차가 영향을 줄 수 있어, 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 같은 뜻으로 보면 안 됩니다.
| 감정가 | 124,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 99,200,000원 (감정가의 80%) |
| 2회 유찰 시 | 79,360,000원 (감정가의 64%) |
| 3회 유찰 시 | 63,488,000원 (감정가의 51.2%) |
| 가격 메리트 판정 | 실거래 비교자료가 없어 확정 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 99,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,185,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 115,200,000원 | 97,014,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사코람코자산신탁 | 541,178,844원 | 0원 |
| 3. 강제경매 관련 코람코자산신탁 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 175,399,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 831,778,204원 중 97,014,400원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 734,763,804원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 절차상 체크 — 신청취하통지서 발송 이력
2026.07.29 채무자겸소유자 윤OO 신청취하통지서가 발송됐고, 2026.08.04 도달한 기록이 있습니다. 동시에 사건자료에는 매각기일이 2026.09.17로 표시돼 있습니다. 이 기록만으로 경매가 최종 취하됐거나 매각기일이 소멸했다고 단정할 수는 없으므로, 입찰 전 사건의 최신 진행상태와 매각기일 유효 여부를 반드시 원본에서 재확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 상무지구대 남동측 인근. 주변은 근린생활시설과 업무시설이 소재합니다.
- 이용상태. 대상이 포함된 기호 1·2는 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 2023.06.01 사용승인됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 40m 아스팔트포장도로, 북측 약 15m 아스팔트포장도로, 남측 약 10m 보행자도로가 소재합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,601,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1925호 점유자 전입일 확인. 말소기준 2023.06.30보다 선순위인지 후순위인지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금 3,000,000원의 배당 여부와 매수인 승계 가능성을 판단하려면 반드시 확인해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다는 근거는 없습니다.
- 취하통지 이후 절차 확인. 2026.07.29 신청취하통지서 발송 및 2026.08.04 도달 기록과 2026.09.17 매각기일 표기가 함께 존재합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “등기부는 단순하지만, 점유관계가 결론을 막는다”
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.30 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 코람코자산신탁·오케이저축은행 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 1925호 점유자 이민규의 전입일·확정일자·배당요구가 모두 확인되지 않아 대항력과 보증금 승계 여부가 아직 닫히지 않았습니다. 배당모형상 인수액 0원은 참고값일 뿐, 임차인 확인 전까지는 확정적인 ‘무인수 물건’으로 평가해서는 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰되어 99,200,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 이 숫자를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없습니다. 여기에 2026.07.29 신청취하통지서 발송 이력까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 후순위 등기권리 소멸 구조는 양호하지만, 임차인 선순위 여부와 현재 경매절차 유효성을 먼저 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 정확합니다.
