99,200,000원
광주지방법원 2025타경34760. 상무대라수오피스텔 19층 1925호입니다. 감정평가상 기호 1·2는 오피스텔로 이용 중이며, 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 등기부상 윤현아가 2020.10.13. 매매를 원인으로 거래가액 129,000,000원에 취득했고, 2023.06.30. 소유권이전과 동시에 신한은행 근저당권 채권최고액 115,200,000원이 설정됐습니다.
현재 최저매각가는 99,200,000원으로 감정가 124,000,000원의 80%입니다. 그러나 본건은 1925호 임차인의 전입일과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 “최저가 9,920만원에 등기상 인수 0원”으로 계산하는 것은 위험합니다. 실제 취득비용은 낙찰가에 확인되지 않은 임차보증금 인수분이 더해질 가능성을 열어두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34760 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1230 상무대라수오피스텔 19층 1925호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상20층 중 제19층 제1925호 · 사용승인일 2023.06.01. |
| 소유자 | 윤현아 · 거래가액 129,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 99,200,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 341,755,304원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 예정
말소기준권리는 2023.06.30. 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 115,200,000원입니다. 이후 2024.08.06. 주식회사코람코자산신탁 가압류 541,178,844원, 2025.12.30. 코람코자산신탁의 강제경매개시결정, 2026.03.11. 주식회사 오케이저축은행 가압류 175,399,360원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 1925호는 ‘대항력 가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민규 | 1925호 | 3,000,000원 | 55,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
1925호 이민규는 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 말소기준일인 2023.06.30.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없고, 이 단계에서는 “대항력 있음”도 “대항력 없음”도 단정할 수 없습니다. 보증금 3,000,000원의 배당·인수 관계는 주민등록 전입일, 실제 점유개시 시점, 확정일자와 배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,185,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 115,200,000원 | 97,014,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사코람코자산신탁 | 541,178,844원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주식회사코람코자산신탁 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 175,399,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 채권액 831,778,204원, 채권자 예상 배당액 97,014,400원, 미배당액 734,763,804원입니다. 이 배당 추정에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 1925호 임차인의 실제 우선순위가 확인되면 배당구조는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 상무지구대 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 업무시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상20층 건물의 19층 1925호이며 사용승인일은 2023.06.01.입니다.
- 도로. 서측 약 40m 아스팔트포장도로, 북측 약 15m 아스팔트포장도로, 남측 약 10m 보행자도로가 소재합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 토지. 정방형 평지의 오피스텔 건부지이며 공시지가는 4,601,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1925호 전입세대 확인. 이민규의 전입신고일이 말소기준일 2023.06.30.보다 빠른지 주민등록 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금 3,000,000원의 우선변제 및 미배당 인수 여부를 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부 확인이 필요합니다.
- 실질취득가 계산. 현재 최저가 99,200,000원에 임차보증금 인수분이 생기는지 확인한 뒤 총 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 124,000,000원에서 1회 유찰된 상태라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 건물·동일 용도 실거래를 별도 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.07.29. 채무자겸소유자 윤OO에게 신청취하통지서가 발송됐고 2026.08.04. 도달 기록이 있으므로, 2026.09.17. 매각기일의 실제 진행 여부를 법원 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 임차인 확인 전에는 ‘인수 0원’이 아니다
이 사건의 등기권리 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2023.06.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 코람코자산신탁 가압류·강제경매와 오케이저축은행 가압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 문제는 등기부 바깥에 있습니다. 본건 1925호 이민규의 전입일이 확인되지 않아 대항력이 가능·미상 상태라는 점입니다.
따라서 현재 최저가 99,200,000원만 보고 “감정가보다 20% 내려왔고 매수인 인수도 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 이 물건은 1925호 전입일·확정일자·배당요구 여부를 확인한 뒤에야 실질취득가가 확정됩니다. 여기에 2026.07.29. 신청취하통지서 발송 기록까지 있으므로, 입찰 전에는 권리뿐 아니라 절차가 실제로 계속 진행 중인지도 함께 점검해야 합니다. 결론은 “등기권리는 단순, 임차인과 절차는 확인 필수”입니다.
