의정부지방법원 2026타경70028. 의정부동 602-5, 건물에 ‘광빈빌라’라고 기재된 4층 401호 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 방2·주방·화장실·발코니 등의 다세대주택이고, 철근콘크리트조 4층 중 4층으로 사용승인일은 1993.08.20입니다. 소유자는 장미숙으로, 2007.02.03 매매를 원인으로 거래가액 43,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부 자체에는 현재 살아 있는 근저당이나 압류가 없습니다. 과거 의정부농업협동조합의 26,000,000원 근저당은 2007.02.20 해지로 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 2026.01.07 접수된 안태숙의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.08.23 전입 임차인도 안태숙이라는 점입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고, 2022.05.30 확정일자와 2026.03.05 배당요구까지 갖춰 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70028 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 602-5 4층 401호 · 도로명 경기도 의정부시 범골로82번길 44 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방2·주방·화장실·발코니 등) · 4층 중 4층 |
| 사용승인 | 1993.08.20 |
| 소유자 | 장미숙 · 2007.02.03 매매 · 거래가액 43,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안태숙 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기부의 담보권만 보면 단순합니다. 1999.12.21 설정된 의정부농업협동조합 근저당 26,000,000원은 2007.02.20 이미 말소됐고, 현재 경매기입 외 살아 있는 담보등기는 확인되지 않습니다. 그러나 임차인의 전입일 2021.08.23은 말소기준인 강제경매개시결정일 2026.01.07보다 앞섭니다. 따라서 이 사건의 권리분석은 등기부보다 임차보증금의 실제 금액과 배당 후 잔액을 확인하는 것이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안태숙 | 주거 | 2021.08.23 | 2022.05.30 | 2026.03.05 | 미상 | 있음 | 있음 | 가능·미상 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘싸다’고 결론내릴 단계는 아니다
광빈빌라 거래자료는 2건입니다. 최신 거래는 2026.02 전용 43.75㎡ 2층 82,000,000원, 이전 거래는 2021.06 같은 전용 43.75㎡ 2층 105,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 82,000,000원이고, 최근 거래는 이전 거래 대비 -21.9%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 43.75㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2021.06 | 43.75㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 93,500,000원 |
현재 최저가 61,600,000원은 최근 12개월 거래 82,000,000원의 75.1%, 전체 평균 93,500,000원의 65.9%입니다. 다만 전체 평균은 2021.06의 105,000,000원 거래가 섞인 값이므로 가격 판단의 중심은 최신 82,000,000원에 두는 편이 타당합니다. 더구나 대상 면적은 36.51㎡인데 실거래 비교면적은 43.75㎡로 면적도 일치하지 않습니다.
무엇보다 중요한 점은 61,600,000원이 최종 취득비용이 아니라는 것입니다. 대항력 임차인의 보증금과 실제 배당액이 확인되지 않았으므로 실질취득액은 미확정입니다. 따라서 최저가가 최신 거래의 75.1%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 시장 자체도 최근 거래 기준 -21.9% 하락한 상태라 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 안태숙 | 80,000,000원 | 60,091,200원 |
| 신청채권 미배당 | - | 19,908,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산은 현재 매각가 61,600,000원과 신청채권자 청구금액 80,000,000원을 기준으로 한 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 미상인 만큼 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산만으로 실제 승계액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 임차 리스크는 남는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 예상배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 19,908,800원 | 보증금 미상으로 미확정 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 38,056,160원 | 보증금 미상으로 미확정 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 50,759,313원 | 보증금 미상으로 미확정 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방2·주방·화장실·발코니 등으로 이용 중이며 철근콘크리트조 4층 중 4층입니다.
- 준공. 사용승인일 1993.08.20인 광빈빌라로, 총 7세대입니다.
- 입지. 의정부동 소재 상우고등학교 동측 인근으로 아파트단지와 다세대주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,571,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 확인된 거래는 2건이고, 대상 36.51㎡와 비교 거래 43.75㎡의 면적이 일치하지 않아 가격 비교 신뢰도에 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 매각물건명세서와 임대차계약서에서 안태숙의 실제 보증금을 확인하기 전에는 응찰가 상한을 계산하기 어렵습니다.
- 배당 후 미회수액 계산. 대항력 있는 임차인의 실제 배당액을 계산해 미배당 잔액이 매수인에게 남는지 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 안태숙과 강제경매 신청채권자 안태숙이 동일하므로 임대차와 80,000,000원 채권의 발생원인·관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 최근 하락세 반영. 최신 거래 82,000,000원은 2021.06 거래 105,000,000원보다 낮고 최근 대비 과거 추세는 -21.9%입니다.
- 면적 차이 반영. 대상면적 36.51㎡와 실거래 표본 43.75㎡가 일치하지 않으므로 거래가를 그대로 대상 호수의 시세로 적용하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 및 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,160만원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
표면만 보면 감정가 88,000,000원에서 한 번 유찰돼 61,600,000원까지 내려온 물건이고, 최신 거래 82,000,000원의 75.1%라 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 핵심 숫자는 최저가가 아니라 아직 확인되지 않은 임차보증금입니다.
안태숙은 말소기준보다 앞선 2021.08.23 전입, 2022.05.30 확정일자, 2026.03.05 배당요구가 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않는다면 대항력에 따라 미배당 잔액 승계 문제가 남을 수 있습니다. 게다가 경매신청채권자도 같은 이름의 안태숙이어서 관계인 여부와 채권 성격을 반드시 대조해야 합니다.
거래시장도 낙관적이지 않습니다. 최근 거래는 82,000,000원으로 이전 105,000,000원보다 낮아 -21.9% 하락 추세이고, 실거래 비교면적 역시 대상과 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다. 보증금 확인 전에는 가격 판단 보류, 권리위험은 높게 평가하는 것이 맞습니다.
