의정부지방법원 2026타경70028. 의정부동 우림아너스빌 2층 201호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정 이용상태는 주거용오피스텔로 방3·거실·주방/식당·화장실 및 욕실2·다용도실 구조입니다. 건물은 철근콘크리트구조 11층 중 2층이며 사용승인일은 2017.06.30입니다.
권리 구조의 핵심은 단순합니다. 현재 소유자는 장미숙이고, 2017.08.07 신한은행 채권최고액 174,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 2025.07.02 안태숙의 80,000,000원 가압류와 2026.01.07 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 서울우유협동조합 근저당과 서지윤·황재원의 가압류는 이미 등기부에서 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70028 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 27-8 우림아너스빌 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 주거용오피스텔(방3·거실·주방/식당·화장실 및 욕실2·다용도실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 중 2층 · 사용승인일 2017.06.30 |
| 실거래 비교면적 | 59.74㎡ |
| 소유자 | 장미숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준 이전에 존재했던 서울우유협동조합 근저당은 2017.08.07 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 신한은행 근저당 174,000,000원입니다. 그 뒤의 안태숙 가압류와 강제경매개시결정은 낙찰로 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안태숙 | 2021.08.23 | 미상 | 2026.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
안태숙의 전입일은 2021.08.23으로 말소기준인 2017.08.07 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 배당요구는 2026.03.05에 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 71%
우림아너스빌은 총 12세대, 2017.06.30 사용승인 건물입니다. 비교 면적 59.74㎡와 면적이 매칭된 실거래는 4건이며, 최신 거래는 2025.04의 160,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 163,666,666원, 3건 기준이고 최근 구간은 이전 구간보다 5.6% 상승한 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 58.44㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2025.02 | 59.74㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2024.12 | 58.44㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2022.08 | 58.44㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 163,666,666원 |
전체 실거래 평균은 161,500,000원이지만 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 현재 최저가 116,200,000원은 최근 12개월 평균 163,666,666원의 71.0%입니다. 최신 거래 160,000,000원보다도 낮습니다. 최근 추세도 -가 아니라 +5.6%이므로, 이 사건은 현재 회차 기준 가격 할인폭이 분명한 편입니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,426,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 174,000,000원 | 113,773,200원 |
| 2. 가압류 · 안태숙 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 안태숙 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 254,000,000원 중 113,773,200원이 배당되고 140,226,800원이 미배당으로 남습니다. 강제경매 신청채권자 안태숙의 80,000,000원 청구분은 현재 배당 계산상 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부동 소재 의정부중앙역 남동측 인근으로, 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 의정부중앙역(경전철)이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 사건상 다세대이며 감정 이용상태는 주거용오피스텔입니다. 방3·거실·주방/식당·화장실 및 욕실2·다용도실로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 동측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 과밀억제권역 · (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이며, 공시지가는 2,960,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 우림아너스빌은 12세대이며 확인된 실거래는 4건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 안태숙의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 가능 여부가 예상배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 안태숙과 가압류·강제경매 채권자 안태숙이 같은 이름으로 확인됩니다. 실제 임대차관계와 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 116,200,000원은 최근 12개월 평균 163,666,666원의 71.0%입니다. 전체 평균 161,500,000원보다 최근 평균과 최신 거래 160,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당 140,226,800원이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 할인돼 있다
이 사건의 말소기준은 2017.08.07 신한은행 근저당입니다. 실제 임차인 안태숙의 전입일은 2021.08.23으로 더 늦어 대항력이 없고, 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 1회 유찰을 거쳐 116,200,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 163,666,666원의 71.0%입니다. 최근 거래 추세도 5.6% 상승으로 집계돼 있어 현재 회차의 가격 조건은 긍정적입니다.
다만 이 물건은 임차인 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 같은 이름의 안태숙이 가압류 및 강제경매 채권자로도 등장합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0·가격 메리트 있음, 그러나 임대차 실체와 최우선변제 확인 후 입찰”입니다. 이 확인이 끝난다면 현재 회차는 권리와 가격을 함께 검토할 수 있는 구조입니다.
