232,400,000원
의정부지방법원 2026타경70184. 호원동 성호아파트 상가동 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가상 101호와 102호는 서로 연접해 경계구분 없이 개방되어 있고 현재 편의점(세븐일레븐)으로 이용 중입니다. 소유자는 하경희이며, 2021.11.10. 의정부농업협동조합이 채권최고액 384,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 (주)코리아세븐의 전세권, 국·의정부시·국민건강보험공단의 압류, 경기신용보증재단과 소상공인시장진흥공단의 가압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 순서상 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 핵심은 복잡한 후순위 권리의 숫자가 아니라 “낙찰자에게 넘어오는 금액이 0원인가”인데, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70184 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 442 성호아파트 상가동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 평화로 288 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 101호와 102호 연접·개방 · 편의점(세븐일레븐) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 2층(지하1층) 건물 내 1층 상가 101호 |
| 소유자 | 하경희 · 2021.11.10. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 232,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부농업협동조합 / 320,485,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원
말소기준권리는 2021.11.10. 을구 16번 의정부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원이고 공동담보로 같은 상가동 102호도 기재되어 있습니다. 이후 2021.11.26. 설정된 (주)코리아세븐의 전세권 35,000,000원을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 목적물 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)코리아세븐 | 목적물 전부 | 35,000,000원 | 1,600,000원 | 2021.11.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 점유자는 (주)코리아세븐 1명입니다. 전입신고일 2021.11.22.은 말소기준권리 2021.11.10.보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없으며, 전세권 역시 2021.11.26. 설정된 후순위 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당표에서 전세금 35,000,000원이 배당되지 않더라도 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다.
② 가격 비교 — 79.9%여도 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 232,400,000원으로 감정가 332,000,000원의 70%입니다. 제공된 성호 단지 최근 12개월 거래 평균은 290,950,000원이고, 단순 계산 지표상 최저가는 그 79.9%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 9.0%로 표시되어 있습니다.
하지만 여기에는 중요한 제한이 있습니다. 가격 비교 대상의 목표면적은 31.646㎡인데, 실제 수집된 거래는 59.98㎡·59.99㎡·84.37㎡·84.44㎡·84.48㎡ 등으로 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 더욱이 본건은 상가동 1층 근린시설인데 거래 표본은 성호 단지의 다른 면적 거래이므로, 이 숫자를 본건 상가의 직접 시세로 보아 “최저가가 시세보다 저렴하다”거나 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.37㎡ | 4 | 327,500,000원 |
| 2026.08 | 84.48㎡ | 16 | 408,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 4 | 294,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 13 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 84.44㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 22 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 15 | 285,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 17 | 265,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 8 | 274,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 31.646㎡ 목표 | 10건 | 290,950,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 232,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,053,600원 |
| 2. 근저당 · 의정부농업협동조합 | 384,000,000원 | 228,346,400원 |
| 3. 전세권 · 주식회사코리아세븐 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 24,480,415원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 463,480,415원 중 228,346,400원이 배당되고, 235,134,015원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 의정부농업협동조합도 청구액 320,485,701원을 전액 회수하지 못합니다. 하지만 후순위 점유자인 (주)코리아세븐은 대항력이 없으므로 전세금 미배당이 곧 매수인 부담으로 바뀌지는 않습니다.
집행비용은 4,053,600원으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다. 실제 배당표는 세금 채권의 성격과 법원의 확정 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 232,400,000원 | 228,346,400원 | 235,134,015원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 162,680,000원 | 159,602,480원 | 303,877,935원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 113,876,000원 | 111,481,736원 | 351,998,679원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 235,134,015원에서 303,877,935원, 351,998,679원으로 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 “가격이 내려가면 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는” 대항력 인수형과 전혀 다릅니다.
⑤ 오픈상가·점유 리스크
- 101호·102호 경계. 매각물건명세서와 감정평가 모두 2개호가 연접 및 개방되어 경계구분 없이 오픈상가로 이용 중이라고 기재합니다.
- 현재 영업. 두 점포를 합쳐 편의점(세븐일레븐)으로 이용하고 있습니다. 101호만 취득할 경우 실제 사용·인도 범위는 현장 상태를 기준으로 확인해야 합니다.
- 임차관계. 현황조사·매각물건명세서에는 (주)코리아세븐이 목적물 전부를 점유하고, 보증금 35,000,000원·월세 1,600,000원으로 조사되어 있습니다.
- 대항력. 전입신고일 2021.11.22.은 말소기준권리 2021.11.10. 이후이므로 대항력이 없습니다.
- 전세권. 2021.11.26. 전세금 35,000,000원의 전세권이 설정되어 있으나 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국교통안전공단 의정부검사소 동측 인근이며, 도로를 따라 점포 등 근린생활시설이 있고 도로 후면은 아파트 중심 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 버스 등 일반 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 서측 왕복 5차선 도로와 접하고, 동측·북측으로 폭 약 10m 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 대로3류·소로1류·소로2류와 접하고, 과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,840,000원/㎡입니다.
- 건물·단지. 성호 단지는 378세대이며 준공일은 1996.06.28입니다. 본건은 아파트단지 내 상가동 1층 근린시설입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 재확인. 성호 단지 아파트 거래 평균 290,950,000원과 현재 최저가 232,400,000원의 79.9% 비교는 참고치일 뿐입니다. 동일한 근린시설 표본으로 가격을 다시 확인해야 합니다.
- 101호 단독 경계 확인. 현재 102호와 경계 없이 오픈되어 있으므로, 현장 경계·출입구·설비·영업공간의 실제 분리 가능 상태를 확인해야 합니다.
- (주)코리아세븐 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 영업 중이므로 낙찰 이후 인도 일정과 영업 종료·이전 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 채권 확인. 국·의정부시·국민건강보험공단 압류가 있어 당해세 해당 여부와 법원 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당과 전세권 모두 102호와의 공동담보·공동전세 관계가 기재되어 있으므로 두 물건의 매각·배당 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변동 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준인 의정부농업협동조합 근저당 이후 (주)코리아세븐 전세권과 압류·가압류가 붙었고, 점유자의 전입 역시 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격을 평가할 자료입니다. 1회 유찰로 최저가는 232,400,000원까지 내려왔고 제공된 최근 12개월 거래 평균 290,950,000원 대비 79.9%로 보이지만, 비교 표본의 목표면적 31.646㎡와 실제 거래면적이 맞지 않으며 본건 자체도 아파트가 아니라 근린시설입니다. 그래서 이 사건의 결론은 “권리 안전성은 확인되지만, 70%라는 할인율만으로 가격 매력을 확정할 수 없다”입니다. 특히 101호와 102호가 하나의 편의점처럼 개방되어 있다는 물리적 상태까지 확인한 뒤 상가 자체의 임대수익과 유사 점포 거래를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
