114,800,000원
의정부지방법원 2026타경70184. 성호아파트 상가동 1층 102호 근린시설입니다. 감정가는 164,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 114,800,000원입니다. 소유자 하경희 씨가 2021.11.10. 소유권을 취득한 날 의정부농업협동조합 앞으로 채권최고액 384,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021.11.22. (주)코리아세븐이 목적물 전부를 점유하기 시작했고, 2021.11.26. 전세금 35,000,000원의 전세권이 등기됐습니다. 모두 말소기준인 2021.11.10.보다 늦습니다. 따라서 임차인의 대항력은 없고, 등기된 전세권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리보다 더 주의할 부분은 101호와 102호가 연접·개방돼 경계 구분 없이 하나의 세븐일레븐으로 이용 중이라는 현황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70184 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 442 성호아파트 상가동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 상가동 1층 · 101호·102호 연접 및 개방 · 편의점(세븐일레븐) 이용 |
| 소유자 | 하경희 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부농업협동조합 / 320,485,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 날짜입니다. 의정부농업협동조합 근저당이 2021.11.10. 설정됐고, 코리아세븐의 점유 시작일은 2021.11.22., 전세권 등기는 2021.11.26.입니다. 임차 점유와 전세권 모두 말소기준보다 늦으므로 매수인에게 승계되지 않습니다. 이후 국세 압류, 경기신용보증재단·엔에이치농협캐피탈·소상공인시장진흥공단의 가압류, 의정부시 압류 및 경매개시결정도 모두 후순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 점유 시작 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)코리아세븐 | 목적물 전부 | 2021.11.22 | 35,000,000원 | 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증금은 35,000,000원이지만, 점유 시작이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 등기된 전세권 역시 2021.11.26. 설정된 후순위 권리이므로 매각으로 소멸하며, 배당표상 전세권 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 비교 — ‘아파트 실거래 39.5%’를 그대로 쓰면 안 된다
제공된 성호 단지 실거래는 최근 12개월 평균 290,950,000원, 최신 거래 327,500,000원이고, 현재 최저가 114,800,000원은 최근 12개월 평균의 39.5%입니다. 수치만 보면 큰 할인처럼 보입니다.
하지만 이 비교에는 결정적인 한계가 있습니다. 경매 대상은 근린시설 상가이고 비교 대상 면적은 15.66㎡인 반면, 제공된 거래는 59.98㎡·59.99㎡·84.37㎡·84.44㎡·84.48㎡ 주택 거래입니다. 면적 매칭도 되지 않습니다. 따라서 이 아파트 실거래 평균을 본건 상가의 정상 시세로 놓고 “최저가가 시세의 39.5%이므로 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.37㎡ | 4 | 327,500,000원 |
| 2026.08 | 84.48㎡ | 16 | 408,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 4 | 294,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 13 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 84.44㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 22 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 15 | 285,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 17 | 265,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 8 | 274,000,000원 |
최근 거래 흐름 자체는 과거 구간 대비 9.0% 상승으로 집계돼 있습니다. 다만 이 역시 본건과 동일 용도·동일 면적의 상가 거래가 아니므로 상가 가격의 상승 추세라고 확대해석해서는 안 됩니다. 본건 가격 메리트 판단에는 동일 상가동 또는 인근 1층 근린시설의 실제 매매·임대수익률 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,407,200원 |
| 2. 근저당 · 의정부농업협동조합 | 384,000,000원 | 112,392,800원 |
| 3. 전세권 · 주식회사코리아세븐 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 7,897,891원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 24,480,415원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에선 집행비용 2,407,200원 공제 후 의정부농업협동조합에 112,392,800원이 배당되고, 후순위 전세권·가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 총 채권액 471,378,306원 중 채권자 배당액은 112,392,800원, 미배당은 358,985,506원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 114,800,000원 | 112,392,800원 | 358,985,506원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 80,360,000원 | 78,513,520원 | 392,864,786원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 56,252,000원 | 54,839,464원 | 416,538,842원 | 0원 |
유찰이 이어져도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 의정부농업협동조합의 미회수액이 커질 뿐, 후순위 코리아세븐 전세금이 낙찰자에게 전가되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국교통안전공단 의정부검사소 동측 인근. 도로변은 점포 등 근린생활시설, 후면은 아파트 중심 주거지로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 버스 등 일반 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 서측 왕복 5차선, 동측·북측 약 10m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 이용. 상가동 1층 101호·102호가 연접·개방돼 편의점(세븐일레븐)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 건물의 1층 상가이며 위생·급배수시설, 화재경보기, 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이며 대로3류·소로1류·소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,840,000원/㎡. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 101호와의 경계. 두 호실이 경계 없이 오픈상가로 사용되고 있으므로 현황상 분리 가능성, 벽체·출입구·전기·급배수 계통을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 코리아세븐은 대항력이 없지만 실제 영업 중인 점포입니다. 법적 인수 0원과 현실적인 인도·영업종료 협의는 별개의 문제입니다.
- 상가 시세 재검증. 제공된 실거래는 주택 거래이므로 동일 상가동 1층 또는 인근 근린시설의 매매사례·보증금·월세·수익률을 별도로 대조해야 합니다.
- 임대수익. 현재 확인되는 임대조건은 보증금 35,000,000원·월세 1,600,000원입니다. 낙찰 후 동일 조건의 임대가 유지된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 배당·세금. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 매각 직전 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 상가 기준으로 다시 계산
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2021.11.10. 의정부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 들어온 코리아세븐의 점유와 전세권, 각종 압류·가압류는 매각으로 정리됩니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 감정가 164,000,000원에서 한 차례 유찰돼 114,800,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 실거래 290,950,000원 평균은 성호아파트 주택 거래입니다. 본건은 1층 근린시설이고 면적도 일치하지 않으므로 그 차이를 할인율로 받아들이면 안 됩니다. 게다가 101호와 102호가 하나의 편의점으로 연결돼 있어 실제 상가의 경계·점유·임대수익성을 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리는 안전하지만, 가격 메리트는 아직 검증되지 않은 상가입니다.
