112,270,000원
수원지방법원 2025타경1045. 화성시 석우동 석진블루체오피스텔 1층 108호로, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 부동산중개사무실입니다. 감정가 668,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 112,270,000원입니다. 소유자는 김민태이며, 2016.02.03. 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 629,200,000원입니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 432,600,000원입니다. 2023.06.29. 설정된 무궁화캐피탈주식회사 근저당권 766,000,000원은 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1045 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체오피스텔 1층108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 부동산중개사무실로 이용중 |
| 소유자 | 김민태 · 2016.02.03. 소유권이전 · 거래가액 629,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 668,000,000원 / 112,270,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행(수산업협동조합중앙회의 승계인) / 1,460,507,531원 |
| 말소기준 | 2016.02.03. 을구 9번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 · 채권최고액 432,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 이전에 설정됐던 신탁과 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 분석의 핵심은 2016.02.03. 을구 9번 근저당권이며, 이후 설정된 을구 10번 무궁화캐피탈 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 2025.03.31.에는 을구 10번 근저당권부 채권근질권 설정이 여러 건 기록돼 있으므로, 입찰 전 해당 부수권리와 공동담보 관계는 원본 등기부에서 최종 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주형 | 석진블루체오피스텔108호 42.2900㎡ · 주거 | 2020.01.08 / 미상 | 10,000,000원 / 990,000원 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 이주형 1명입니다. 전입신고일은 2020.01.08.로 말소기준일 2016.02.03.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 10,000,000원이 배당에서 전부 회수되지 못하더라도 현재 분석상 그 미회수액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 배당요구는 2025.05.12. 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 17%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저가는 112,270,000원으로 감정가 668,000,000원의 16.81% 수준입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린시설이고, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
5회 유찰이라는 사실 자체도 시장이 앞선 가격대에서 응찰하지 않았다는 신호입니다. 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지 판단하려면 동일 건물·인근 1층 근린시설의 실거래, 임대료, 공실 가능성, 관리비와 업종 적합성 등을 별도로 대조해야 합니다. 유찰 횟수는 가격 할인폭을 보여줄 뿐, 시장가를 보증하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,371,780원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 432,600,000원 | 109,898,220원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 무궁화캐피탈주식회사 | 766,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권총액 1,198,600,000원 중 예상 배당액은 109,898,220원이고 미배당액은 1,088,701,780원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림대학교동탄성심병원 북측 인근으로, 주변은 상가·오피스텔·종합병원·대규모 공단이 혼재합니다.
- 이용상태. 대상 1층 108호는 감정평가 당시 부동산중개사무실로 이용중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 1층에 위치하며, 위생·급배수·엘리베이터·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 남동측 및 남서측 약 10m 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 근린상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 공시지가는 3,206,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 아파트보다 매수층과 업종 적합성의 영향을 크게 받을 수 있어, 5회 유찰 이력과 함께 실제 매매·임대 수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 임차 자료는 주거 사용, 감정평가는 부동산중개사무실 이용으로 기록돼 있으므로 실제 점유자와 사용 형태를 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 이주형의 보증금 10,000,000원·월세 990,000원, 전입 2020.01.08., 배당요구 2025.05.12. 내용을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 최종 확인하세요.
- 후순위 부수권리 확인. 2025.03.31. 을구 10번 근저당권부 채권근질권 설정 여러 건과 공동담보 관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 17%라는 할인율 대신 동일 건물·인근 1층 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 기준으로 입찰가 상한을 정하세요.
- 영업·공실 리스크. 근린시설은 업종·임대수요에 따라 수익성이 달라지므로 현재 임대차 유지 가능성과 공실 가능성을 확인하세요.
- 관리비·제세공과금. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.09.입니다. 입찰 직전 사건 진행상태와 변경·취하 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 가치
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016.02.03. 수산업협동조합중앙회 근저당이고, 이후 근저당은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이주형도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 668,000,000원에서 5회 유찰돼 112,270,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 할인폭은 매우 커 보이지만, 근린시설에는 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 5회 유찰 자체도 앞선 가격대에서 시장의 선택을 받지 못했다는 기록입니다. 결론은 권리는 비교적 정리됐지만, 가격은 검증 전까지 보수적으로입니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 1층 근린시설의 매매가·임대가치와 현재 점유 상태입니다.
