수원지방법원 2025타경1045. 화성시 석우동 석진블루체오피스텔 1층 108-1호의 근린시설입니다. 소유자는 김민태이며, 2016년 3월 11일 거래가 629,200,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당 432,600,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2023년 무궁화캐피탈 근저당 766,000,000원과 2025년 임의경매개시결정이 이어졌고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 까다로운 지점은 가격 판단과 환금성입니다. 최저매각가는 112,102,000원으로 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 이미 5회 유찰됐습니다. 더구나 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설이고, 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않아 단순한 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1045 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체오피스텔 1층 108-1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 기호1·2는 108호 및 108-1호, 기호2 현황 공실 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 1층 |
| 소유자 | 김민태 · 2016.03.11 소유권이전 · 거래가 629,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 667,000,000원 / 112,102,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,460,507,531원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 용도지역 | 근린상업지역 · 지구단위계획구역(화성동탄(1)) |
| 공시지가 | 3,206,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
말소기준은 2016.03.11 수산업협동조합중앙회 근저당권 432,600,000원입니다. 이전의 수원농업협동조합·신한저축은행·우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 무궁화캐피탈 근저당과 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주형 | 석진블루체오피스텔108호 42.2900㎡ | 2020.01.08 | 미상 | 10,000,000원 / 990,000원 | 2025.05.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 실제 임차인은 1명입니다. 이주형의 전입일은 2020.01.08로 말소기준권리인 2016.03.11보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 990,000원이며 2025.05.12 배당요구를 했습니다. 따라서 현재 분석상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 17%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 112,102,000원으로 감정가 667,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 본건은 5회 유찰된 1층 근린시설이고 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 112,102,000원 | 16.81% | 1,088,867,428원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 78,471,400원 | 11.76% | 1,121,941,085원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 54,929,980원 | 8.24% | 1,145,058,760원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 112,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,369,428원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 432,600,000원 | 109,732,572원 |
| 3. 근저당 · 무궁화캐피탈주식회사 | 766,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 112,102,000원에서는 집행비용 2,369,428원을 제외한 109,732,572원이 선순위 근저당에 배당되고, 담보채권 총 미배당은 1,088,867,428원입니다. 배당 부족 자체는 후순위 채권자의 미회수 문제이며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 석우동 한림대학교동탄성심병원 북측 인근으로, 상가·오피스텔·종합병원·대규모 공단이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 기호1·2는 북동측 약 15m, 남동측 및 남서측 약 10m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 성장관리권역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 1층으로 위생·급배수, 엘리베이터, 화재탐지, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용과 달리 실사용 업종·임대수익·공실기간에 따라 매수층이 제한될 수 있으므로 다회유찰 자체를 가격 메리트로 치환해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 108호와 108-1호 경계 확인. 임차인 조사상 점유부분은 108호, 본건은 108-1호입니다. 현장 출입구·벽체·전용구획과 점유관계를 직접 확인하세요.
- 공실 여부 재확인. 감정평가 당시 기호2는 공실이지만 현재 점유상태는 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 이주형의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 배당요구·점유 범위를 현황조사서와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 1층 근린시설의 실제 임대료·공실률·최근 매매사례를 별도로 조사해 응찰가를 산정해야 합니다.
- 후순위 권리 정리. 무궁화캐피탈 근저당과 그 근저당권부 채권 관련 근질권 부기등기의 최신 말소관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 여부는 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신본으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2016년 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 실제 조사된 임차인 1명의 전입일은 2020년이라 대항력이 없습니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 물건의 판단 포인트는 권리가 아니라 5회 유찰된 근린시설의 실제 가치입니다. 최저가 112,102,000원이 감정가의 16.81%까지 내려왔어도, 비교 가능한 최근 실거래가 없는 이상 ‘시세보다 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다. 권리분석은 통과, 가격 판단은 현장과 임대수익 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
