수원지방법원 2025타경50611. 동탄기흥로 585 ‘힐스테이트동탄역’ 판매시설동 1층 128호입니다. 감정평가상 용도는 판매시설이고 기준시점 현재 공실입니다. 등기상 소유자는 박영민이며, 2023.06.02. 거래가액 816,900,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권 642,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 천안서부신용협동조합 근저당권 612,000,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 842,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 141,514,000원까지 내려왔지만, 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 평균·최신 거래값은 확인되지 않습니다. 따라서 ‘감정가의 17%니까 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 판매시설의 공실 상태와 반복 유찰 이력이 오히려 가격보다 먼저 검토돼야 할 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50611 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 585, 판매시설동 1층128호 (영천동,힐스테이트동탄역) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 · 1층 128호 · 현재 공실 |
| 대상 면적 | 35.4162㎡ |
| 소유자 | 박영민 · 2023.06.02. 소유권이전 · 거래가액 816,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 842,000,000원 / 141,514,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안서부신용협동조합 / 512,082,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 근저당 2건은 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 시점에는 판매시설이 공실 상태이며, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2023.06.02. 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권이고, 2023.11.06. 천안서부신용협동조합 근저당권과 2025.01.08. 임의경매개시결정은 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 17%가 곧 시세 메리트는 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 141,514,000원 | 138,732,804원 | 1,115,267,196원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 99,059,800원 | 96,876,724원 | 1,157,123,276원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 69,341,860원 | 67,693,707원 | 1,186,306,293원 | 0원 |
현재 회차는 이미 5회 유찰됐고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.1회입니다. 집계 낙찰률은 0.0으로 나타납니다. 이러한 수치는 감정가 대비 할인율과 별개로 환금성 검증이 먼저 필요한 판매시설이라는 점을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,514,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,781,196원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 642,000,000원 | 138,732,804원 |
| 2. 근저당 · 천안서부신용협동조합 | 612,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 1,254,000,000원이고, 현재 최저가 기준 채권자 예상배당은 138,732,804원입니다. 미배당은 1,115,267,196원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 판매시설로 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄T/G 남측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상1층 건물 내 1층 128호이며 위생·급배수·소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 주위로 중로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄신도시첨단산업단지), 성장관리권역, 택지개발지구입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5.1회, 낙찰률 0.0으로 나타나 반복 유찰 리스크를 가격과 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가는 감정가 17% 수준이지만 직접 비교 가능한 실거래값이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 공실 활용성 확인. 현재 공실인 판매시설이므로 실제 영업 가능 업종, 내부 상태, 임대수요와 공실기간을 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 이미 5회 유찰됐고 평균 유찰도 5.1회입니다. 가격만이 아니라 상권·동선·가시성·임대수요 등 유찰 원인을 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없고 현황은 공실이지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 후순위 채권 미배당과 인수 구분. 미배당 채권이 1,115,267,196원 발생해도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세 등 미반영 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “많이 떨어졌다 ≠ 싸다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 구룡포수산업협동조합 근저당권 이후 후순위 근저당권과 경매개시결정이 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 판매시설의 환금성입니다.
감정가 842,000,000원에서 5회 유찰돼 141,514,000원까지 내려왔고 현재 회차는 감정가 17% 수준입니다. 그러나 동일 기준의 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 이 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 공실 상태, 평균 5.1회 유찰, 집계 낙찰률 0.0이라는 데이터까지 함께 보면 결론은 “권리는 정리되지만, 가격 판단은 환금성 검증 후”입니다.
