수원지방법원 2025타경50611. 화성시 영천동 힐스테이트동탄역 판매시설동 1층 129호입니다. 감정평가상 기호 물건들은 판매시설로 이용되며 기준시점 현재 공실 상태입니다. 권리관계는 비교적 단순합니다. 박영민이 2023.11.06. 소유권을 취득했고 같은 날 천안서부신용협동조합이 채권최고액 612,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.01.08. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
현재 최저매각가는 141,346,000원으로 감정가 841,000,000원의 16.81% 수준입니다. 할인폭만 보면 매우 커 보이지만, 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교값으로 가격을 교차검증하기 어려운 만큼 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 오히려 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.1회이고 낙찰률이 0.0%로 기록돼 있다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50611 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 585, 판매시설동 1층129호 (영천동, 힐스테이트동탄역) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 박영민 · 2023.10.12. 매매 · 거래가액 781,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 841,000,000원 / 141,346,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구액 | 512,082,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
2021년의 아시아신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.11.06. 박영민 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 천안서부신용협동조합 근저당권 612,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 판매시설은 기준시점 현재 공실 상태입니다. 따라서 권리상 인수 0원과 별개로 현장 점유, 임대차 발생 여부는 매각기일 전 재확인이 필요합니다.
② 가격·환금성 — 감정가 16.81%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
| 구분 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 841,000,000원 | 감정평가 기준 금액 |
| 현재 최저가 | 141,346,000원 | 5회 유찰 후 감정가의 16.81% |
| 단지 평균 유찰 | 5.1회 | 경매 환금성 점검 필요 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0.0% | 가격 외 수요·환금성 검토 필요 |
현재 가격은 감정가에서 크게 내려와 있지만, 판매시설은 주거용 아파트처럼 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 5회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 5.1회 유찰입니다. 시장이 높은 감정가를 반복해서 외면해 왔다는 사실 자체가 중요한 가격 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,778,844원 |
| 1. 근저당 · 천안서부신용협동조합 | 612,000,000원 | 138,567,156원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 473,432,844원입니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원이며, 소유자 잔여 배당도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 기흥동탄T/G 남측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 판매시설로 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 외벽 석재붙임 마감, 위생·급배수·소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 유사 평지이며 아파트 및 판매시설 등의 건부지로 이용되고, 주위로 중로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄신도시첨단산업단지), 성장관리권역, 택지개발지구입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 임대수익 검증. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만 보지 말고 동일 상권 판매시설의 실제 매매가·임대료·공실기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 물건 자체가 5회 유찰됐고 단지 평균도 5.1회입니다. 수요 부족인지, 가격 문제인지, 점포 위치·동선 문제인지 현장 확인이 핵심입니다.
- 공실 상태 확인. 기준시점 공실이므로 내부 상태, 설비, 실제 영업 가능 여부와 추가 공사비를 확인하세요.
- 임대관계 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 현황조사·매각물건명세서·현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당에 1층 128호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”보다 중요한 것은 “팔리고 임대되는가”
이 물건은 등기상 말소구조가 단순하고 현재 분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 접근하기 어려운 사건은 아닙니다. 하지만 감정가 841,000,000원이 5회 유찰 끝에 141,346,000원까지 내려왔고, 단지 경매 통계도 평균 5.1회 유찰입니다. 판매시설은 현재 공실이고 임대관계도 미상입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 할인됐나”가 아니라 “이 가격에 실제 임대·재매각이 가능한가”입니다. 실거래·임대수익 검증 없이 감정가 대비 16.81%만 보고 저평가라고 판단하기에는 환금성 신호가 좋지 않습니다. 권리는 통과, 가격은 검증, 환금성은 경계. 이 세 문장으로 정리되는 물건입니다.
