수원지방법원 2025타경55755. 수원시 권선구 권선동 보현아트빌 4층 403호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 126,420,000원으로 감정가 258,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 2025.01.17. 등기된 주혜린의 주택임차권은 보증금 190,000,000원이고, 전입 2022.12.23., 점유개시 2022.12.09., 확정일자 2022.11.18.이 확인됩니다. 데이터상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류됩니다.
현재 배당가정에서는 매각대금 126,420,000원 중 집행비용 2,569,880원을 제외한 123,850,120원이 주혜린에게 배당되고, 보증금 부족분 66,149,880원이 매수인에게 남습니다. 낙찰가와 이 확인 인수액을 합치면 실질취득은 192,569,880원입니다. 즉 낙찰가가 보증금보다 낮아진 만큼 인수액이 커지는 구조여서, 유찰로 최저가가 내려가는 것만으로 총 취득부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55755 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 994-9 보현아트빌 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이흥연 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 126,420,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 양천신용협동조합 |
| 청구액 | 1,698,392,396원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
말소기준은 2025.02.21. 수원시 압류로 계산돼 있습니다. 주혜린의 주택임차권등기는 2025.01.17.로 그보다 앞서고, 전입·점유·확정일자는 더 앞섭니다. 데이터에서도 이 임차권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류됩니다. 반면 2025.03.06. 국 압류와 2025.05.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인·점유 조사 — 15명, 그중 14명 금액 미상
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 구본철 | 2020-10-23 | 미상 | 미상 | 2025-05-27 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 고태빈 | 2021-10-07 | 미상 | 미상 | 2025-07-21 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 황재원 | 2021-11-10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이정호 | 2022-02-10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 최성혁 | 2022-03-21 | 미상 | 미상 | 2025-05-29 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 나지현 | 2022-11-03 | 미상 | 미상 | 2025-05-30 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 전지관 | 2022-11-08 | 미상 | 미상 | 2025-06-09 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 황승구 | 2022-11-08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이찬운 | 2022-11-29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 주혜린 | 2022-12-23 | 2022-11-18 | 190,000,000원 | 2025-01-17 | 있음 | 있음 | 66,149,880원 |
| 이광용 | 2023-02-20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| PIAO LIHUA | 2023-03-20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| ZHAO YAEN | 2023-03-23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| ZHAO LONG | 2023-03-23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| HAN JINYU | 2024-09-25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
주혜린을 제외한 인원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 배당요구 사실이 확인되는 인원도 보증금·확정일자 확인 전에는 실제 배당순위와 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 보증금 인수는 커진다
| 현재 최저가 | 126,420,000원 |
|---|---|
| 주혜린 보증금 | 190,000,000원 |
| 예상 배당 | 123,850,120원 |
| 확인 인수액 | 66,149,880원 |
| 확인된 실질취득 | 192,569,880원 |
④ 예상배당표 (매각가 126,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,880원 |
| 1. 임차인 주혜린 보증금 | 190,000,000원 | 123,850,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 주혜린 보증금 부족분은 66,149,880원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 다른 점유자들의 실제 권리가 확인되면 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2020.09.15., 위생·급배수·난방·방범·도시가스·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동남측으로 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주혜린 인수액 확인. 현재 배당가정의 미배당 보증금은 66,149,880원입니다. 낙찰가만이 아니라 이 인수액을 반드시 총 취득부담에 더해야 합니다.
- 미상 점유자 14명 확인. 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않은 인원이 많아 임대차계약서와 매각물건명세서 원문 대조가 핵심입니다.
- 배당요구자 확인. 구본철·최성혁·나지현·전지관·고태빈은 배당요구 사실이 확인됩니다. 각자의 보증금·확정일자·점유관계 확인이 필요합니다.
- 다세대 명도 범위 확인. 한 호실에 다수 전입자가 조사된 구조이므로 실제 거주자와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 주혜린 미배당 인수액은 각각 103,498,892원, 129,569,225원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 봐야 할 것은 인수다
이 사건은 2회 유찰돼 최저가가 126,420,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 주혜린의 보증금 190,000,000원 중 현재 배당표 기준 66,149,880원이 남아 확인된 실질취득은 192,569,880원입니다. 더 중요한 문제는 주혜린 외 14명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 이들은 단순히 “대항력 있음”으로 단정할 수도, “인수 없음”으로 지울 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 유찰 횟수나 할인율이 아니라 미상 임차관계 해소와 총 인수액 확정입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 낮아진 최저가를 곧바로 싼 가격으로 해석하면 안 됩니다.
