수원지방법원 2025타경55755. 수원시 권선구 권선동 보현아트빌 2층 201호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 180,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 88,200,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.09.22. 설정된 양천신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,920,000,000원이며 공동담보목록 제2020-391호가 기재돼 있습니다. 이후 수원시 압류, 임의경매개시결정, 동작구 압류와 고태빈의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 점은 임차·점유 관계입니다. 현황조사상 이름이 확인된 사람은 총 15명입니다. 가장 이른 전입도 구본철의 2020.10.23.으로 말소기준일 2020.09.22.보다 늦고, 나머지 전입도 모두 그 이후입니다. 따라서 데이터상 15명 모두 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 고태빈은 보증금 180,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입일이 2021.10.07.이므로 역시 말소기준보다 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55755 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 994-9 보현아트빌 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세지로66번길 49-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이흥연 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,698,392,396원 |
| 말소기준 | 2020.09.22. 양천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 사용승인일 | 2020.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 채권관계
말소기준 근저당권은 2025.06.25. 유한회사엠엔에스대부로 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 양천신용협동조합의 근질권이 설정됐습니다. 이후 2025.07.10. 해솔쉬핑주식회사, 2026.03.04. 조현우의 질권설정도 이어집니다. 이들은 말소기준 근저당권의 채권관계로 연결돼 있으며, 현재 배당 시나리오상 별도의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 실제 확인 대상 15명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로, 확인 대상은 실제 15명입니다. 15명 모두 전입일이 말소기준일 이후라 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 고태빈을 제외한 14명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광용 | 2023.02.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황재원 | 2021.11.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이찬운 | 2022.11.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주혜린 | 2022.12.23 | 미상 | 2026.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성혁 | 2022.03.21 | 미상 | 2025.05.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 2022.02.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나지현 | 2022.11.03 | 미상 | 2025.05.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HAN JINYU | 2024.09.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO YAEN | 2023.03.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO LONG | 2023.03.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIHUA | 2023.03.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지관 | 2022.11.08 | 미상 | 2025.06.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황승구 | 2022.11.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구본철 | 2020.10.23 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고태빈 | 2021.10.07 | 180,000,000원 | 2025.06.05 | 없음 | 후순위 가능 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가 88,200,000원은 감정가 180,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서 확인되는 가격 신호는 2회 유찰이라는 사실과 현재 최저가뿐입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 1,833,787,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 1,859,771,321원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 1,877,959,925원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 현재 계산상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 대신 채권자 미배당액은 1,833,787,600원에서 1,859,771,321원, 1,877,959,925원으로 커집니다. 즉 추가 유찰은 매수인 매입가격을 낮추지만, 배당받지 못하는 채권액을 더 키우는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 86,212,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서 근저당권 미배당액은 1,833,787,600원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 남측 인근이며, 주위는 주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 다세대주택으로 이용중이며 사용승인일은 2020.09.15입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·방범·도시가스·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동남측으로 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황조사상 15명 재확인. 실제 점유자가 누구인지, 201호와 각 전입자의 관계가 무엇인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 14명. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류에서 보증금·확정일자·최우선변제 가능성을 대조해야 합니다.
- 고태빈 임차권. 보증금 180,000,000원, 확정일자 2021.09.16., 전입·점유개시 2021.10.07., 임차권등기 2025.06.05. 내용을 원본과 다시 확인하세요.
- 근저당 채권관계. 양천신용협동조합의 2020.09.22. 근저당이 2025.06.25. 유한회사엠엔에스대부로 이전되고 이후 근질권·질권이 설정된 흐름을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세 수치가 없으므로 현장 중개 시세와 개별 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 인수는 0원, 승부처는 ‘점유 확인’
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.09.22. 양천신용협동조합 근저당이고, 현황조사상 15명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 고태빈의 180,000,000원 임차권등기까지 포함해 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이것을 곧바로 ‘쉬운 물건’으로 보면 안 됩니다. 15명 중 14명의 보증금이 미상이고, 배당요구가 확인된 사람도 6명이며, 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 여기에 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세 수치도 없습니다. 따라서 권리 인수는 낮은 편이지만, 점유·배당·가격 확인 부담은 큰 사건입니다. 입찰 판단의 핵심은 ‘88,200,000원이 싸 보이는가’가 아니라, 15명의 실점유 관계와 14명의 미상 보증금, 그리고 현장 시세를 얼마나 정확히 확인했는가에 있습니다.
