수원지방법원 2025타경55357. 수원 권선구 호매실동 제이씨플라자 5층 501호 근린시설입니다. 감정평가상 501호와 601호는 산후조리원으로 이용 중이고, 을구 7번 말소기준 근저당권 역시 601호를 공동담보로 두고 있습니다. 소유자는 성진태·이택수·임농규 각 3분의 1 공유입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,155,000,000원이며 아직 유찰은 없습니다.
등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2021년과 2022년에 설정됐던 송파새마을금고 등, 웰컴캐피탈주식회사, 이미자 근저당권은 2023.05.25 일부포기로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 여수수산업협동조합 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 주식회사프로핏 근저당권, 수원시 압류, 한국전력공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399 제이씨플라자주건축물제1동 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 501호, 601호 산후조리원으로 이용중 |
| 소유자 | 성진태 3분의 1 · 이택수 3분의 1 · 임농규 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 4,155,000,000원 / 4,155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수수산업협동조합 / 5,207,911,229원 |
| 말소기준 | 2023.05.25 을구 7번 근저당권 · 여수수산업협동조합 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 공동담보 | 제이씨플라자주건축물제1동 제6층 제601호 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2023.05.25 을구 7번 여수수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 기준권리의 설정일 자체는 2023.05.25입니다. 이후 주식회사프로핏의 근저당권 2건, 수원시 압류, 한국전력공사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 비대항 임차와 미상 점유가 함께 있다
| 임차인 / 점유자 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 더케어(김용식) | 제이씨프라자 제6층 중 지상 5층 6층 2,155.4080㎡ | 2025.01.07 | 200,000,000원 | 23,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 더케어 | 주거 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
첫 번째 임차기록은 전입일이 말소기준일 2023.05.25보다 늦은 2025.01.07이므로 대항력이 없습니다. 반면 두 번째 더케어 기록은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 같은 결론을 적용할 수 없습니다. 보증금·확정일자 등이 불명확한 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 4,155,000,000원입니다. 다만 이 물건과 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않아, 감정가 100%인 현재 가격이 시장가격보다 싼지 비싼지를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,155,000,000원 | 4,111,050,000원 | 3,445,795,490원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,324,000,000원 | 3,288,360,000원 | 4,268,485,490원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,659,200,000원 | 2,630,208,000원 | 4,926,637,490원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 앞서 본 전입일·보증금 미상 점유자의 권리관계가 확정됐다는 의미는 아니므로 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 43,950,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 여수수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 4,111,050,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사프로핏 | 900,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 주식회사프로핏 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 한국전력공사 | 56,845,490원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 7,556,845,490원 중 4,111,050,000원이 채권자에게 배당되는 모델이며, 3,445,795,490원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화홍병원 남서측 근거리. 일반상업지역 내 근린상가·오피스텔 밀집지역이며 배후에는 호매실스위첸·호매실엘루체·호매실벨섬시티 등 대단위아파트 단지가 혼재합니다.
- 생활·공공시설. 인근에 권선구청, 능실초·중교가 위치합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 17번고속국도 호매실IC가 서측 약 1.2Km 거리에 있습니다.
- 이용상태. 501호와 601호는 산후조리원으로 이용 중이며, 토지는 근린생활시설부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상6층 건물로 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동·서측 및 북측으로 노폭 약 15-20미터 내외의 중로 및 보행자 전용도로 등에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 더케어 임차정보 보완. 전입일·보증금이 확인되지 않은 더케어 기록의 실제 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 501호·601호 일체이용 확인. 산후조리원이 두 호실을 일체로 이용 중이므로 실제 출입구·내부 연결·점유경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시설·장비 제외 범위. 산후조리원 시설 및 장비는 임차인 소유로 매각에서 제외되므로, 부동산에 부착된 설비와 제외 대상의 구분을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 601호를 공동담보로 두고 있으므로 관련 등기와 배당관계를 함께 대조하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 4,155,000,000원 그대로입니다. 비교 실거래가가 제시되지 않은 만큼 신건 가격이 싸다고 전제하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유관계는 아직 확인할 것이 남아 있다”
이 물건의 말소기준은 2023.05.25 여수수산업협동조합 근저당권이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 배당모델도 신건부터 2회 유찰까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다. 이 부분만 보면 구조는 단순합니다.
하지만 임차인 분석에서는 결론을 한 단계 낮춰 잡아야 합니다. 현황조사상 주식회사 더케어(김용식)는 2025.01.07 전입으로 대항력이 없지만, 별도 명세의 더케어는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 또한 501호와 601호가 산후조리원으로 일체 이용되고 시설·장비가 매각에서 제외됩니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 4,155,000,000원의 신건 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “등기상 소멸구조는 명확하지만, 임차·점유·시설 경계 확인이 선행돼야 하는 근린시설”로 보는 것이 적절합니다.