수원지방법원 2025타경55357. 호매실동 제이씨플라자 6층 601호로, 감정평가상 501호와 함께 산후조리원으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 성진태·이택수·임농규가 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 말소기준권리는 2023.05.25 설정된 여수수산업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
등기부만 보면 기준권리 뒤에 설정된 주식회사프로핏의 근저당권 두 건, 수원시 압류, 한국전력공사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이 사건의 실제 입찰 판단에서는 점유관계가 더 중요합니다. 특히 현황조사와 매각물건명세서에 더케어 관련 점유가 각각 확인되는데, 명세서 표기의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 이를 곧바로 대항력 없는 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55357 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399 제이씨플라자주건축물제1동 6층601호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-76 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 501호, 601호 산후조리원으로 이용중 |
| 소유자 | 성진태 · 이택수 · 임농규 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 4,206,000,000원 / 4,206,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 5,207,911,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
2021.08.03 송파새마을금고 등 근저당권, 2022.05.27 웰컴캐피탈주식회사 근저당권, 2022.12.23 이미자 근저당권은 2023.05.25 일부포기로 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 새로 설정된 여수수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 주식회사프로핏 근저당권, 수원시 지분압류, 한국전력공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 여기서 단정하면 안 된다
| 점유자 | 점유 / 이용 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 더케어(김용식) | 제이씨프라자 제6층 중 지상 5층 6층 2,155.4080㎡ · 전입 2025.01.07 | 200,000,000원 | 23,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 보증기관 승계 아님 |
| 더케어 | 주거 · 전입신고일 확인 필요 | 확인 필요 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현황조사의 주식회사 더케어(김용식)는 전입일이 2025.01.07로, 2023.05.25 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서의 더케어 표기는 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 확인이 필요한 상태입니다. 따라서 이 표기는 대항력 가능·미상으로 보고 입찰 전 원문 확인이 필요합니다. 두 표기가 동일한 점유관계를 가리키는지도 함께 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 44,460,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 여수수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 4,161,540,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사프로핏 | 900,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사프로핏 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 한국전력공사 | 56,845,490원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 7,556,845,490원 중 4,161,540,000원이 배당되고, 미배당액은 3,395,305,490원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,206,000,000원 | 4,161,540,000원 | 3,395,305,490원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,364,800,000원 | 3,328,752,000원 | 4,228,093,490원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,691,840,000원 | 2,662,521,600원 | 4,894,323,890원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권 청구액 5,207,911,229원은 전액 충족되지 않습니다. 유찰될수록 매각대금과 배당액은 감소하고 채권자 미배당은 커집니다. 다만 이 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 그와 별개로 명세서상 대항력 판정이 끝나지 않은 더케어 점유 표기는 반드시 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화홍병원 남서측 근거리에 위치하며 일반상업지역 내 근린상가·오피스텔이 밀집하고, 호매실스위첸·호매실엘루체·호매실벨섬시티 등 대단위 아파트단지가 혼재합니다.
- 생활권. 인근에 권선구청과 능실초·중교가 위치합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 17번고속국도 호매실IC가 서측 약 1.2Km 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상6층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 가로장방형 완경사 근린생활시설부지이며, 동·서측 및 북측으로 노폭 약 15-20미터 내외의 중로와 보행자전용도로 등에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구· 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 더케어 점유관계 대조. 현황조사의 주식회사 더케어(김용식)와 매각물건명세서의 더케어 표기가 어떤 점유관계를 의미하는지 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 2025.01.07 전입 표기는 말소기준보다 늦지만, 별도 명세서 표기의 전입일·보증금은 확인이 필요하므로 대항력 가능성을 단정하지 마세요.
- 501호 연계. 601호가 501호와 일체로 산후조리원으로 이용 중이므로 낙찰 후 독립적인 사용·인도 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 시설·장비 제외. 산후조리원에 필요한 임차인 소유 시설·장비는 매각에서 제외됩니다. 현장에 남는 부분과 철거되는 부분을 구분해 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 그것이 그대로 낙찰자 인수액을 뜻하지는 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 4,206,000,000원의 가격 메리트를 단정하지 말고 현장 임대가치·수익성·거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘점유와 실제 사용관계’가 핵심
이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.05.25 여수수산업협동조합 근저당권을 기준으로 그 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리상 인수 0원과 점유상 안전은 같은 말이 아닙니다. 현황조사에는 2025.01.07 전입한 주식회사 더케어(김용식)가 있고, 매각물건명세서에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 더케어가 별도로 표시됩니다. 여기에 501호와 일체로 산후조리원을 운영하고 임차인 소유 시설·장비가 매각에서 제외된다는 사정까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 말소 여부보다 점유·대항력·인도 범위를 확인하는 것이 선행돼야 하는 근린시설 경매입니다.