창원지방법원 2025타경530. 통영시 인평동 한실3길 11의 토지와 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택 및 사무실로 이용 중인 것으로 탐문됐고, 토지 기호 1~6과 건물 기호 7·8은 차량 진입이 가능합니다. 일괄매각 대상에는 제시외 건물도 포함되며, 목록 1·2는 일단의 건부지로 평가됐습니다.

등기부만 보면 말소기준은 2015.12.31. 동통영새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·전세권·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하거나 이미 말소됐습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라, 2014.07.28. 전입한 강영관입니다. 보증금과 확정일자, 실제 임대차계약 및 점유 부분이 확인되지 않아 단순히 “인수 0원”으로 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 선순위 점유는 별도

2015.12.31. 접수번호 38060의 동통영새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 접수된 325,000,000원 근저당권과 이후의 전세권·임차권등기 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국의 전세권, 정희영·이연지·황성수의 임차권등기, 2024년 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 22명, 선순위 전입 1명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 보증기관은 없습니다. 실제 조사된 임차인·점유자는 22명입니다. 이 중 21명은 전입일이 말소기준권리 이후이고, 강영관 1명만 말소기준권리 이전 전입입니다.

③ 가격 판단 — 34.3% 최저가와 실질취득가는 다르다

현재 최저매각가는 437,681,000원으로 감정가 1,276,036,300원의 34.3%입니다. 그러나 동일 조건의 비교 실거래가가 확인되지 않아 이 할인율을 곧바로 “시세 대비 66% 저렴”으로 해석할 수 없습니다. 감정가 대비 하락폭과 시장가 대비 메리트는 서로 다른 지표입니다.

더 중요한 문제는 실질취득가입니다. 강영관이 유효한 대항요건을 갖춘 임차인이고 미반환보증금이 존재한다면 실질취득가는 낙찰가 + 매수인 승계 보증금으로 판단해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금이 미상이므로 실질취득가 역시 산정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 437,681,000원 가정)

집행비용 6,776,810원을 공제한 뒤 을구 1번 근저당권은 전액, 을구 2번 근저당권은 235,904,190원만 배당됩니다. 이민규 전세권과 신청채권자 최유리에게는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 도천동 행복복지센터 북측 인근으로, 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 토지 기호 1~6까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 건물 기호 7·8은 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았고, 현황 주택 및 사무실로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 건물 기호 7. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 · 사용승인 2015.12.29 · 증축 2016.09.20.
• 건물 기호 8. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 · 사용승인 2012.07.10 · 증축 2021.06.28.
• 설비. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 지목 대 · 면적 479㎡ · 평지·부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 290,400원/㎡.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·경상국립대학교 통영캠퍼스 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 주택·사무실 혼합 이용, 토지와 복수 건물의 일괄매각, 22명의 점유관계 및 3회 유찰 이력이 함께 있어 단순 주거 한 호보다 조사·명도·재매각 부담이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 강영관 계약관계. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 주민등록 변동내역, 실제 점유 호실과 전출 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 강영관의 미반환보증금이 확인되면 최저가에 예상 승계액을 더해 입찰 상한을 다시 산정해야 합니다.
• 22명 점유 대조. 각 점유자의 호실·사용용도·실점유 여부와 전입세대열람 내역을 건물별로 대조해야 합니다.
• 최유리 지위 확인. 경매신청 채권자와 조사된 점유자가 동일인인지, 실제 임차관계와 보증금 지급이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 상태. 임대사업자 등록, 임대의무기간, 매각 후 행정상 지위와 등기 말소 절차를 관할청에 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 경계, 현황, 점유자 사용 부분과 감정평가 목록을 현장에서 일치시켜야 합니다.
• 내부 상태. 건물 내부가 확인되지 않았으므로 주택·사무실별 구조, 누수·균열·설비 상태와 수리비를 별도로 조사해야 합니다.
• 배당표 한계. 당해세·최우선변제 및 선순위 점유자의 실제 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 변경된 매각조건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 확정, 총부담은 미확정”

감정가 1,276,036,300원짜리 물건이 3회 유찰돼 437,681,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 선순위 점유자의 실체를 확인해야 합니다. 강영관은 말소기준권리보다 빠른 2014.07.28. 전입자이지만 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 미상입니다. 유효한 대항 임차인으로 확인되면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있고, 그 금액이 낙찰가보다 크다면 추가 유찰이 실질취득가를 낮춰주지 못할 수도 있습니다.

나머지 점유자와 등기된 전세권·임차권은 말소기준보다 후순위이지만, 22명의 점유관계와 주택·사무실 혼합 이용, 복수 건물 및 토지의 일괄매각, 신청채권자와 점유자 이름의 중복까지 확인해야 합니다. 따라서 현재 결론은 “최저가 34.3%지만 가격 메리트 판단 보류”입니다. 강영관의 보증금과 점유관계가 해소되기 전에는 실질취득가도, 안전한 입찰 상한도 확정할 수 없습니다.