창원지방법원 2025타경530. 통영시 인평동 한실4길 11 일대의 연립·다세대 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택 및 사무실이며, 목록 전부가 일괄매각되고 목록 4·5·6은 일단의 건부지로 평가됐습니다. 감정가 1,092,666,520원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 374,785,000원, 감정가의 34.3%입니다.
권리의 기준점은 2012.07.19. 설정된 도봉새마을금고 근저당권 채권최고액 487,500,000원입니다. 이후 설정된 전세권·임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 물건은 단일 세대가 아니라 다수 호실과 토지가 결합된 일괄매각이고, 점유자도 많습니다. 따라서 등기 순위만 보는 것보다 각 점유자의 호실·계약·전입일·보증금과 실제 명도 범위를 맞추는 작업이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경530 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 인평동 175-5, 178-3, 178-11 · 경상남도 통영시 한실4길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주택 및 사무실 |
| 소유자 | 허필관 (단독소유 · 2012.07.19. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 1,092,666,520원 / 374,785,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최유리 / 60,474,900원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 4·5·6 일단의 건부지 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하지만 등기 이력이 많다
말소기준은 2012.07.19. 도봉새마을금고 근저당권입니다. 확인된 전세권과 주택임차권은 모두 그 이후에 설정되거나 전입된 권리로, 배당계산상 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다. 2013년 이후 여러 호실에 설정된 전세권과 변경등기가 반복됐고, 최유리의 60,000,000원 임차권과 최나경의 5,000,000원 임차권도 기준권리보다 늦습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 23명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인·점유자는 23명입니다. 이 중 전입일이 확인되는 21명은 모두 말소기준일인 2012.07.19. 이후 전입해 대항력이 없습니다. 반면 대한민·이건은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 확인되는 보증금은 최유리 60,000,000원과 최나경 5,000,000원으로 합계 65,000,000원이며, 나머지 점유자의 보증금은 대부분 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당·확정일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종실 | 2024.02.02 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄경호 | 2024.05.28 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하향목 | 2018.01.22 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽동국 | 2017.07.28 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수겸 | 2025.02.18 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상홍 | 2023.12.14 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민구 | 2023.02.15 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민규 | 2023.08.25 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이가빈 | 2024.01.02 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지윤 | 2023.12.28 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박유찬 | 2025.02.20 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경훈 | 2025.03.04 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강선미 | 2025.03.11 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NGUYEN THI MAI | 2023.12.07 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정연 | 2020.10.29 · 주거 | 미상 | 2025.08.19 배당요구 · 확정일 | 없음 | 확정일·요구 | 없음 |
| 강영관 | 2014.07.28 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍헌일 | 2024.04.02 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현종 | 2021.07.27 · 주거 | 미상 | 2025.07.25 배당요구 · 2021.07.27 확정 | 없음 | 확정일·요구 | 없음 |
| 황동원 | 2022.11.24 · 부분 미상 | 미상 | 2026.04.20 배당요구 | 없음 | 확정일 미상 | 없음 |
| 최유리 | 2022.03.15 · 503호 31.56㎡ | 60,000,000원 | 2025.05.13 배당요구 · 2022.02.28 확정 | 없음 | 확정일·요구 | 없음 |
| 최나경 | 2024.08.30 · 201호 17㎡ | 5,000,000원 | 2026.01.06 배당요구 · 2024.09.26 확정 | 없음 | 확정일·요구 | 없음 |
| 대한민 | 전입일 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이건 | 전입일 미상 · 주거 | 0원 | 2025.09.04 배당요구 | 가능·미상 | 요건 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저가 374,785,000원은 감정가 1,092,666,520원의 34.3%입니다. 감정가에서 65.7% 내려온 큰 폭의 유찰이지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인율은 확인할 수 없습니다. 연립·다세대 건물과 토지, 주택·사무실 용도가 함께 묶인 물건이므로 단순한 감정가 대비 비율만으로 저가 여부를 평가하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 374,785,000원 | 368,738,010원 | 381,711,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 262,349,499원 | 257,876,606원 | 492,573,194원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 183,644,649원 | 180,273,624원 | 570,176,176원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 374,785,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,046,990원 | 매각가의 약 1.6% 추정 |
| 2. 근저당 · 도봉새마을금고 | 487,500,000원 | 368,738,010원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 전세권 · 국 | 40,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 4번 전세권 · 국 | 50,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 을구 2-5번 전세권 | 미상 | 0원 | 배당 계산 제외 |
| 6. 을구 3-5번 전세권 | 미상 | 0원 | 배당 계산 제외 |
| 7. 을구 4-4번 전세권 | 미상 | 0원 | 배당 계산 제외 |
| 8. 경매신청채권 · 최유리 | 60,474,900원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 9. 을구 8번 전세권 · 국 | 52,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 10. 경매개시결정 · 도봉새마을금고 | 60,474,900원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
채권자 총채권액 750,449,800원 중 368,738,010원이 배당되고, 381,711,790원이 미배당됩니다. 신청채권자 최유리의 청구액 60,474,900원도 현재 순위 계산에서는 배당되지 않으며 소유자 잔여금은 0원입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 인평동 도천동 행복복지센터 북측 인근으로, 주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 토지 목록 1~6까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 목록 7·8은 폐문과 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했으며, 현황 주택 및 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 목록 7은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층, 사용승인일 2015.12.29.·증축일 2016.09.20.입니다.
- 건물. 목록 8은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층, 사용승인일 2012.07.10.·증축일 2021.06.28.입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 경상국립대학교 통영캠퍼스 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지 조건. 지목 대, 평지·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 290,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반사항은 표시되지 않았습니다. 목록 8의 2021.06.28. 일부 증축은 정도가 미미해 최초 사용승인일 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 연립·다세대와 토지, 주택·사무실이 결합된 일괄매각으로 일반 아파트보다 매수층과 대출·운영 검토 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대한민·이건 전입일 확인. 주민등록 전입세대 열람, 임대차계약서와 실제 점유개시일을 대조해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 23명 호실 매칭. 이름별 실제 점유 호실, 공실 여부, 보증금·월세와 계약 종료일을 현장조사 및 계약서로 확인하세요.
- 최유리 채권 관계. 신청채권과 503호 임차보증금 60,000,000원의 발생·지급·반환 경위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간, 등록 상태, 매각 후 말소·승계 처리 여부를 관할기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 내부 상태. 건물 목록 7·8은 감정 당시 내부가 확인되지 않았으므로 누수·균열·설비·호실 구조·불법 용도변경 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지 목록과 두 건물의 경계, 도로접면, 주차·진입, 목록 4·5·6의 일단 이용관계를 지적도와 현황으로 대조하세요.
- 수익가치 산정. 비교 실거래가 대신 실제 임대료·공실률·수선비·세금·관리비를 반영한 수익환원 방식으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 배당표 보완. 당해세·최우선변제와 채권액 미상 전세권이 반영되면 실제 배당 순서와 부족액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 전입세대 자료를 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 점유관계가 먼저다”
이 사건은 감정가 1,092,666,520원에서 374,785,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기 순위도 2012.07.19. 근저당권이 기준이라 대부분의 전세권과 임차권이 소멸하고, 배당모형상 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인 23명, 보증금 미상 점유자 다수, 대항력 가능·미상 2명, 내부 미확인 건물과 민간임대주택등기가 동시에 존재합니다.
비교 가능한 실거래 시세도 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 점유자별 권리 확정, 명도비용, 실제 임대수익과 건물 상태를 얼마나 정확하게 숫자로 바꾸느냐입니다. 결론은 등기상 인수는 낮지만 현장·점유 난도는 높은 복합형입니다.
