32,242,000원
창원지방법원 2025타경21101. 거제시 연초면 죽토로 2, 신우희가로 1동 10층 오피스텔 1005호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 신광영이 2020년 10월 19일 매매를 원인으로 72,000,000원에 취득한 뒤, 같은 날 연초농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 그 이후 설정된 경남신용보증재단 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 신고는 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 폐문 및 이해관계인 부재로 정확한 내부구조와 이용상황도 확인하지 못했습니다. 따라서 권리표만 보면 단순하지만, 현장점유와 실제 사용상태는 별도의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21101 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 327 신우희가로아파트 제1동 제10층 오피스텔 제1005호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 대상면적 69.3㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 중 10층 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 신광영 (2020.10.19. 매매, 거래가액 72,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 32,242,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 연초농업협동조합 / 598,702,691원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 | 신우희가로 · 210세대 · 2006.09.01 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
말소기준은 2020.11.05. 을구 13번 연초농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 48,000,000원이고, 2023.11.16. 변경계약으로 66,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2023.11.17. 설정된 경남신용보증재단 근저당권 19,500,000원과 2025.03.10. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
과거 포스코건설·이광래·정창자 명의의 전세권과 조흥상호저축은행·거제수산업협동조합·농협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023년 경남신용보증재단 가압류 17,993,504원도 2023.11.16. 해제로 말소돼 현재의 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 25.7%
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 면적 매칭 거래 중 최근 12개월 평균은 125,250,000원, 최신 거래는 2026년 7월 130,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 이전 기간보다 2.3% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.98㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 74.98㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 74.98㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 74.98㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 66.64㎡ | 5 | 62,000,000원 |
| 2025.12 | 74.96㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 74.98㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2025.08 | 74.98㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2025.07 | 74.96㎡ | 9 | 137,000,000원 |
| 2025.05 | 74.98㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.04 | 70.23㎡ | 1 | 62,500,000원 |
| 2024.12 | 74.98㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 125,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 124,291,666원 |
현재 최저가 32,242,000원은 최근 12개월 평균의 25.7%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 32,242,000원이며, 최저가에 숨은 임차보증금 인수로 총액이 다시 올라가는 구조는 아닙니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 현저히 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,242,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 980,356원 |
| 1. 근저당 · 연초농업협동조합 | 48,000,000원 | 31,261,644원 |
| 2. 근저당 · 경남신용보증재단 | 19,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 67,500,000원 중 예상배당은 31,261,644원이며, 미배당 부족액은 36,238,356원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32,242,000원 | 31,261,644원 | 36,238,356원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 25,793,600원 | 24,929,315원 | 42,570,685원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 20,634,880원 | 19,863,452원 | 47,636,548원 | 0원 |
④ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔입니다. 폐문과 이해관계인 부재로 외부관찰 및 도면을 통해 확인했으며, 정확한 내부구조와 실제 이용상황은 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물 중 10층 1005호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지 면적 7,124㎡, 일반상업지역, 지목은 대, 이용상황은 주상용입니다. 평지의 사다리형 토지이며 중로각지 조건입니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 북측·서측·남측으로 포장도로가 소재하고, 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 단지 거래. 신우희가로는 210세대이며 2026년 7월까지 거래가 확인됩니다. 거래가는 62,000,000원부터 150,000,000원까지 편차가 큽니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.0회, 매각률 0.0%로 즉시 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대·사업자등록·현장점유를 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 정확한 내부구조와 이용상태를 확인하지 못했습니다. 누수·설비·장기 공실·수리비 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 용도 원본 대조. 사건 분류는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부·건축물대장·현황을 서로 대조하세요.
- 근저당 변경 확인. 연초농업협동조합 근저당은 최초 48,000,000원에서 66,000,000원으로 변경된 이력이 있으므로 최신 등기 원본을 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 인수액은 0원으로 분석되지만 매각기일 기준 명세서의 인수조건·특별매각조건을 직접 확인하세요.
- 환금성 보수적 산정. 최저가가 최근 시세보다 크게 낮아도 5회 유찰과 매각률 0.0%의 원인을 확인한 뒤 처분기간을 계획해야 합니다.
- 체납 비용 확인. 관리비·공용부분 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 낮지만, 현장이 승부처
이 물건은 권리표만 보면 명확합니다. 말소기준은 2020년 연초농업협동조합 근저당이고, 이후 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 더 강합니다. 최저가 32,242,000원은 최근 12개월 실거래 평균 125,250,000원의 25.7%이고, 최신 거래 130,000,000원보다도 현저히 낮습니다. 최근 거래 추세도 +2.3%로 하락장이 아닙니다.
그러나 5회 유찰과 매각률 0.0%는 무시할 수 없습니다. 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았고, 사건 용도와 실제 이용상태도 함께 대조해야 합니다. 결론은 권리 합격·가격 메리트 큼이지만, 최종 판단은 현장점유와 물건 상태를 확인한 뒤 내려야 하는 실사형 오피스텔입니다.
