창원지방법원 2025타경21396. 거제시 일운면 소동리 동성그린아파트 105동 1층 113호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사영남산업개발이며, 2015년 설정된 거제수산업협동조합의 근저당을 기초로 2025년 임의경매가 개시됐습니다. 감정가 3,800만원인 물건이 네 차례 유찰되면서 최저매각가는 912만 4,000원까지 하락했습니다.

가격만 보면 상당한 할인입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 감정가보다 얼마나 내려왔는지가 아니라, 실제 시장가치에 비해 얼마에 취득하는가입니다. 이 단지는 495세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.4회에 이릅니다. 현재 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입 3명

핵심 권리는 2015.07.31. 접수된 거제수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 52,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 등기된 한국주택은행 관련 근저당권과 경남제일상호저축은행 가압류는 이미 말소된 내역입니다. 과거 금지사항등기도 말소된 상태이므로, 이를 현재 살아 있는 인수 권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차·점유 분석 — 전입자 3명, 보증금 미상

전입 또는 점유 조사에서 확인된 사람은 이정·신경곤·옥승훈입니다. 세 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리 설정일인 2015.07.31.보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 실제 임대차계약 내용, 보증금, 확정일자, 점유 범위는 확인이 필요합니다.

대항력 없음은 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 판정입니다. 확정일자와 보증금은 미상이며, 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계로 분류된 신고인은 없고, 조사된 인원은 3명입니다. 이들이 각각 독립된 임대차계약의 임차인인지는 확정되지 않았습니다.

③ 가격 비교 — 4회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다

감정가 38,000,000원에서 현재 최저매각가 9,124,000원까지 하락했습니다. 최저가는 감정가의 24.01%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인할 수 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 9,124,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰되는 경우의 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 나머지는 거제수산업협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액과 실제 신청채권자의 청구금액은 서로 다른 금액입니다.

집행비용 564,232원은 추정치입니다. 배당금 8,559,768원과 채권최고액 52,000,000원의 차액은 43,440,232원이며, 이는 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액을 매수인 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 낮은 최저가와 미배당 증가

추가 유찰을 가정하면 최저매각가는 6,386,800원, 다시 유찰되면 4,470,760원까지 내려가는 시나리오입니다. 권리상 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산되지만, 채권자의 미배당액은 증가합니다. 채권자의 미배당액 증가가 매수인의 추가 채무 발생을 뜻하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 일운면 소동리 소재 신촌마을회관 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조에 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기·난방 설비가 있습니다. 다만 감정 당시 폐문·부재로 이용상태를 외부관찰과 탐문을 통해 판단했습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 단지 동측으로 포장도로에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류 도로에 접합니다. 토지 공시지가는 403,600원/㎡입니다.
• 공부상 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 495세대 단지로 2000.10.28. 준공됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰은 3.4회, 매각률은 14.81%입니다. 실거래 표본과 비교하지 못한 상태에서 환금성을 우수하다고 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 동성그린아파트에서 실제 경매 대상과 동일한 면적·유사한 층·상태의 최근 거래를 확인해야 합니다. 다른 면적의 가격을 그대로 적용하지 마세요.
• 임차인 및 점유관계 확인. 이정·신경곤·옥승훈의 실제 거주·임대차 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 배당요구 검토. 이정의 2025.07.21. 배당요구 신고 내용과 나머지 전입자의 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금이 미상이므로 최우선변제 문제도 함께 점검해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 시 폐문·부재로 내부 직접 확인이 어려웠습니다. 내부 수리 필요 여부와 실제 인도 가능 상태를 조사하세요.
• 관리비·명도 비용. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 실제 점유자에 따른 인도·명도 비용을 별도로 확인하세요.
• 회차별 입찰 전략. 현재 최저가 9,124,000원과 추가 유찰 시나리오를 비교하되, 실거래 시세를 먼저 확인한 다음 응찰가를 산정하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 확인해 권리·점유·물건 동일성을 검증하세요.

맺으며 — “감정가 24% ≠ 시세의 24%”

이 물건은 권리 인수 위험보다 가격 검증과 점유 확인이 중요한 아파트 경매입니다. 2015년 거제수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자 3명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 권리분석상 인수액은 0원으로 추정됩니다.

반면 임대차 보증금과 내부 상태는 충분히 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 비교가격도 확보되지 않아 912만원이라는 최저가가 실제로 저렴한지 판단할 수 없습니다. 이미 4회 유찰됐고 단지 평균 유찰 횟수도 3.4회인 만큼, 가격 할인폭 자체보다 시장 수요·현장 상태·명도 부담을 더 중요하게 봐야 합니다.

종합 판단은 C등급. 선순위 인수권리 문제는 비교적 단순하지만, 전입자 3명의 임대차 조건과 실거래 시세를 확인하기 전에는 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다. 권리는 조건부 양호, 가격의 적정성은 미확인 — 서류와 현장 확인 후 접근할 물건입니다.