창원지방법원 2025타경21396. 거제시 일운면 소동리 ‘동성그린아파트’ 105동 1층 113호입니다. 현재 소유자는 주식회사영남산업개발이고, 2015.07.31. 설정된 거제수산업협동조합의 채권최고액 52,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당을 원인으로 2025.05.16. 임의경매개시결정이 등기됐으며, 매각으로 근저당과 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 38,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 13,034,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 제공된 단지 통계에는 비교 가능한 실거래 금액이 없어, 이 할인율 자체를 시세 메리트로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 없지만 가격 적정성은 별도 확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21396 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 소동리 687 동성그린아파트 105동 1층 113호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 기준면적 39.84㎡ · 105동 1층 113호 |
| 소유자 | 주식회사영남산업개발 (2015.05.13. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 13,034,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제수산업협동조합 / 156,175,787원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.31. 거제수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 52,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인 3명
말소기준은 2015.07.31. 거제수산업협동조합 근저당입니다. 조사된 임차인 신경곤(2017.01.04.), 옥승훈(2020.03.23.), 이정(2024.09.03.)의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 세 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 3명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신경곤 | 2017.01.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 옥승훈 | 2020.03.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정 | 2024.09.03 | 2025.07.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격·시장 비교 — 유찰률만으로 싸다고 볼 수 없다
동성그린은 495세대, 준공일은 2000.10.28.로 집계돼 있습니다. 분석 기준면적은 39.84㎡이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회, 매각률은 14.81%입니다. 최근 매각일은 2026.06.22.로 표시돼 있으나, 비교 가능한 거래금액이 제시돼 있지 않아 현재 최저가와 시세의 직접 비교는 할 수 없습니다.
| 단지 | 동성그린 |
|---|---|
| 세대수 | 495세대 |
| 준공일 | 2000.10.28 |
| 분석 기준면적 | 39.84㎡ |
| 단지 평균 유찰 | 3.2회 |
| 단지 매각률 | 14.81% |
| 최근 매각일 | 2026.06.22 |
③ 예상배당표 (매각가 13,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 634,612원 |
| 2. 근저당 · 거제수산업협동조합 | 52,000,000원 | 12,399,388원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당 채권 52,000,000원 중 12,399,388원이 배당되고 39,600,612원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자 측 잔존 미회수액이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 일운면 소동리 신촌마을회관 북서측 인근. 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 추정됩니다. 점유자 폐문·부재로 외부관찰과 주위탐문을 통해 파악됐습니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·소화전설비·엘리베이터·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 단지 동측으로 포장도로와 접하고, 제2종일반주거지역·소로2류 접합 조건입니다. 토지는 사다리형 완경사이며 공시지가는 403,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 지표. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.2회, 매각률 14.81%입니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 재확인. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라고 해서 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 같은 단지·유사 면적 최근 거래금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 3명 현황 확인. 신경곤·옥승훈·이정 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 점유 부분이 확인되지 않습니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 배당요구 확인. 이정은 2025.07.21. 배당요구 사실이 확인됩니다. 나머지 임차인의 배당관계도 매각물건명세서와 배당요구 종기 기록을 대조하세요.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 가정에서 근저당 미배당은 39,600,612원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 현황조사 보강. 감정 당시 폐문·부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못한 정황이 있으므로 내부 상태와 수선비를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계와 최신 시세자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 판단 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2015.07.31. 거제수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 명도와 배당관계 확인은 남아 있습니다.
가격 쪽은 더 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 38,000,000원에서 3회 유찰돼 13,034,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 가격이 실제 시세보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 단지 통계도 평균 유찰 3.2회, 매각률 14.81%로 집계돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “낮아진 최저가”가 아니라 최근 시세와 실제 점유상태를 확인한 뒤 그 가격을 감당할 수 있는지입니다.
